又到了西城系列了，西城學區我們目前已經分析過德勝、金融街、月壇、展覽路、什剎海、廣外、陶白，就差新街口、廣內、大椿天和西長安街了，今天我們就把新街口這個片區來做一個詳細的分析。我會從地理位置、生活配套、學校分析、小區踩盤等幾個方面來重點介紹一下新街口片區，我看的小區比較多，太長的文章容易讓人感到疲憊，所以我預備發2篇文章介紹這個片區。

新街口這個名字的由來可以追溯到明朝時期，由于積水潭逐漸干涸變成陸地，人們在這里筑路成街，由于這條街是新開的，所以叫新街口，新街口之前是老北京比較繁華的地段之一，有很多平房胡同，也有50年代的房子，8,90年代的房子，2000年左右的回遷，還有豪宅小區，能完整的看到整個城市的發展歷程。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房塊分析。

1、地理位置

新街口片區北到北二環，西到西二環，東到新街口南大街，南到阜成門內大街，挨著展覽路、金融街和什剎海學區，整個劃片非常規整。

片區內的交通主要是4號線、6號線、2號線的積水潭、新街口、平安里、西四、西直門、車公主、阜成門站，交通非常便利，地理位置十分優越。

2、生活配套

新街口這個片區配套成熟，雖然沒有啥大型商超，基本的生活超市當然有很多了，如果想逛街可以去西單，而且新街口就挨著金融街片區。

這塊也沒啥大型公園，有個官園公園，再就是往東的后海、北海之類的了。

片區離積水潭醫院、北京大學人民醫院、北京大學第一醫院都很近。

3、學區介紹

4、小區踩盤

新街口西里分三個區，一區、二區、三區。二區、三區有地庫，三區大概是07、08年的，樓齡是最新的。

1、新街口西里一區（實驗二小玉桃園）

新街口西里一區建于2003-2006年，共8棟板樓，1799戶，沒有電梯。小區大部分是原街道的回遷房。福城物業，物業費0.85元，自采暖，現在每平均價9.4w。

小區整體環境比較干凈整潔，樓棟之間有綠化帶，綠化還可以，活動場地也比較寬敞，還有長椅

樓道看起來比較老舊，還有點臟，物業費8毛就別要求太多了，老房子都差不多。

小區里的乒乓球臺

小區西門，唯一能進出車的門口

封閉管理，人車不分流，都是地上車位，先到先停，車位緊張

地鐵很近，小區北步行大概650多米有19號線和2號線的積水潭站，小區南步行大概610米有4號線新街口地鐵站，出行很方便。

小區戶型都比較方正，下面這個是70.17平米的兩居室，南北朝向，中層/共7層，報價753w。

2、新街口西里二區（實驗二小玉桃園）

新街口西里二區建于2002-2010年，共3棟板樓，840戶，樓高6層，沒有電梯。樓間距很寬，采光、視野都很好，綠化也很好，有中心花園，小區里還有很多古樹。天鴻寶地物業，物業費0.64元，自采暖，目前每平均價9.1w左右。

人車不分流，地上、地下都有車位，地上的車位是租賃車位，地下停車位是產權車位，可租可買。

地鐵站都比較近，小區南邊步行大概800米是地鐵4號線的新街口站，小區往北步行大概700米是地鐵19號線和2號線的積水潭站，出行方便。

下面這個戶型是76.74平米的兩居室，東西朝向，低樓層/共6層，報價890w。

3、新街口西里三區（實驗二小玉桃園）

新街口西里三區建于2003-2008年，共11棟板樓，2001戶。天恒瑞海物業，物業費0.64元。自采暖，目前每平均價大概9.5w多。

小區6號樓和8號樓之間是中心花園，有活動廣場，有乒乓球臺和健身器材等設施。

人車不分流，車位緊張。另外電動車和自行車停得比較亂。

地鐵都很近，出小區北門步行大概500米有地鐵4號線新街口站；出小區南門步行大概1km，有地鐵19號線和2號線積水潭站，出行都很方便。

下面這個戶型是74平米的兩居室，南北通透，中樓層/共7層，報價875w，二類經適房。

4、玉桃園一區（實驗二小玉桃園）

玉桃園一區建于1993-1997年，共9棟板樓，總高6層，沒有電梯，共340戶，北京中化集團的央產房。小區綠化看起來不錯。單位自管物業，物業費1.61元，集中供暖，目前每平均價將近13.8w。

樓體灰色的外立面。

人車不分流，車位不足，不過停車還算有序，看起來不太雜亂。

附近的地鐵站很近，步行大概500米就是地鐵13號線、2號線和4號線的西直門站，出行非常方便。

下面這個戶型是102.6平米的3室2廳2衛，南北朝向，中樓層/共5層，報價1350w。

5、玉桃園二區（實驗二小玉桃園）

玉桃園二區建于1990-2003年，共20棟板樓，樓高5層、6層，共763戶。小區分南院和北院，南院以央產大院為主，是中國電信、中國石油、中國石化等多個央產大院集合到一起的；北院是華能集團的央產房。樓間距很寬，視野和采光都很好。房修一物業，物業費1.65元，集中供暖，目前每平均價將近12.4w。

小區整體環境很好，綠化也不錯。樓體看起來非常干凈、板正，正在加裝外掛電梯。

人車不分流，地上停車位210個，車位緊張，停車困難。只有北門可以進出車輛。

距離小區最近的地鐵站是西直門站，步行大約700米。

小區戶型都很方正，以兩居和三居為主，下面這個戶型是89.7平米的2室2廳2衛，南北朝向，低層/共6層，報價1180w。

6、玉桃園三區（實驗二小玉桃園）

玉桃園三區建于1990-1998年，共8棟板樓，725戶，樓高5層，沒有電梯。小區綠化一般。房修一物業，物業費1.68元，集中供暖，目前每平均價大概11w。

人車不分流，地上停車，車位緊張，先到先停。

最近的地鐵站是地鐵4號線新街口站，步行大概800米左右；再稍微走遠點有西直門站，步行大約1.1km。

下面這個戶型是57.4平米的兩居室，中樓層/共5層，報價628w。

7、后桃園胡同9號院（實驗二小玉桃園）

后桃園胡同9號院建于1980-1995年，屬于公房社區，共5棟板樓，有4棟層高5層不帶電梯的，和一棟層高12層的帶電梯的，共169戶。樓間距夠寬，采光和視野都不受影響。首華物業，物業費1.68元，集中供暖，目前掛牌均價將近11w。

人車不分流，車位有限，停車緊張。

距離小區最近的地鐵站是西直門站，步行大約900米。

缺點：北鄰北二環路，會有噪音影響。

下面這個戶型是56.7平米的三居室，南北朝向，中層/共5層，報價650w。

8、育德胡同（志成小學）

育德胡同建于1953-1994年，共22棟樓，138戶，2棟板樓，其他都是平房。無物業，集中供暖或者自采暖，目前掛牌均價8.5w左右。

優點：地鐵非常近，步行100多米就到地鐵19號線、4號線和6號線的平安里站，出行非常方便。

缺點：小區沒有停車位，停車困難。

這個小區適合買占坑房，下面這個戶型是43.8平米的一居室，地下室，報價359w

9、大乘巷（志成小學）

大乘巷建于1950-1999年，共27棟，470戶，有2棟六層的板樓，其它都是平房。小區是西城教委宿舍，大部分住戶是西城各個學校的老師等，業主素質比較高。沒有物業，集中供暖/自采暖，目前掛牌均價10.5w。

兩棟樓中間的活動廣場，綠化不多，畢竟小區不大。

板樓是17年做過改造，管道、外墻保溫及粉刷等都改造過。

優點：前后不臨街，安靜宜居

缺點：小區內沒有停車位，胡同窄，停車困難。

最近的地鐵站是地鐵19號線、4號線和6號線的平安里站，步行距離大約600多米，出行非常方便。

下面這個戶型是59.6平米的兩居室，南北通透，頂層/共6層，報價540w。

10、西直門內大街（志成小學）

西直門內大街建于1980-2006年，共15棟樓，935戶，其中有5棟帶電梯的樓房。通心物業，物業費1.8元，集中供暖或自采暖，目前每平掛牌均價12.5w左右。

樓房是分三個院，188號樓是單獨一個院，有門禁，院內有自行車棚，有健身器材；184號和182號樓是一個院，院內綠化很多，中間有涼亭，健身器材，以上這三棟樓都是商業部的央產房；134號和136號樓一個院，是機械部的央產房，院內有健身器材、長椅。

重新粉刷過的樓體外立面看著很干凈。

缺點：沒有停車位，停車困難。

最近的地鐵站是地鐵4號線新街口站，步行距離大概是500米；再走遠點有西直門地鐵站，步行距離大約是900多米。

下面這個戶型是58.6平米的兩居室，東南朝向，低樓層/共16層，報價699w。

11、富國里（黃城根小學）

富國里小區建于1996-2007年，共16棟板樓，1200戶。只有5號樓-16號樓可以交易。西開華辰物業，物業費1.8元，集中供暖，目前每平均價將近12.8w。

人車不分流，地上車位，車位緊張，畢竟小區比較大，人多車多，先到先停。

最近的地鐵站是地鐵19號線、4號線和6號線的平安里站，步行距離大約900米，出行還是比較方便的。

戶型以一居和兩居為主，下面這個戶型是73平米的兩居室，1層/共6層，報價898w。

12、玉廊園（黃城根小學）

玉廊園小區建于1999年，4棟板樓，共200戶，4/6/8號樓是原地回遷，2號樓是給西城區區委職工建的。天恒華辰物業，沒有物業費，集中供暖，目前每平均價10.7w多點。

小區綠化沒啥特色，就是樓棟之間的綠化帶，可活動的場地也不是很大。

樓外觀都是重新改造過的

人車不分流，沒有固定車位，車位不充足，先到先停。

地鐵不算太近，最近的地鐵站是平安里站，步行距離大約1000米。

小區戶型齊全，可選性大。下面這個戶型是63.6平米的兩居室，中樓層/共5層，報價780w。

13、官園胡同（黃城根小學）

官園胡同小區建于1984-1988年，3棟板樓，393戶。西開華辰物業，物業管理很好，報修什么的都能處理的很及時。集中供暖，目前每平均價將近12.4w。

下面這個是小區的小花園，有些石桌石凳，下下棋，聊聊天也有地方。

人車不分流，停車很難。

附近的地鐵站有地鐵2號線和6號線的車公莊站，步行距離大約800米，還有平安里站，步行距離大約900米，出行還是比較方便的。

下面這個戶型是58.1平米的兩居室，南北朝向，高樓層/共6層，報價728w。

14、富國街（黃城根小學）

富國街小區建于1992-1997年，共2棟板樓，168戶，中科院的家屬樓。無物業，物業費1塊錢，集中供暖，目前每平均價大概是12.4w。

人車不分流，路邊可以停車，停車困難。

地鐵也比較近，步行大約600多米就能到平安里站，出行很方便。

下面這個戶型是57.8平米的兩居室，南北通透，低樓層/共6層，報價719w。

5、總結

這篇文章的踩盤是我去年完成的，文章也是去年寫完的，踩盤的小區特別多，所以對這個片區也很了解了，之前這個總結是這么寫的：新街口的優點很明顯，地理位置和交通優越，缺點也很明顯，貴且學區在西城不算太出彩。整個片區中規中矩，小區可選的比較多，價格不便宜，沒啥性價比可言，因為前幾年德勝調劑出區，導致新街口房價漲了，最近新街口的成交量也不大，就是因為價格沒優勢，隨著德勝不出區，上學的確定性增強，新街口還得降降，不著急的小伙伴可以等等。

文章中的掛牌價和報價是我一一重新修改的，現在確實降了不少了，比如新街口西里一區，我寫的時候掛牌均價10w左右，現在9.4w，當然也有個別小區比較堅挺，大家覺得哪個小區降的比較多。

以上供大家參考，下一篇將分享新街口片區的高端商品房小區。

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