一季度，成都樓市交出這樣的銷售數據：全市新房成交27871套，同比增長19.7%，全市二手房成交60100套，同比增長32.9%。市場比去年同期有了明顯回暖。

剛剛過去的周末，成都兩個項目開盤，又都很快售罄：

3月30日，麓湖生態城W2悅溪組團開盤，157套建面約111-141㎡的房源，共吸引超700組客戶報名；

同一天，位于二八板塊的招商·錦城序，現場有超1500位客戶到場，僅用時40分鐘128套建面約120-137㎡的房源即售罄。

招商·錦城序項目開盤現場實拍圖

當下的成都樓市熱嗎？如果單看上面兩個片段，答案是肯定的，但也只說對了一半。從兩個項目的熱銷中，能看到當前成都樓市正在發生的三大轉變。

轉變一：

總價400萬級，正在成為新房市場的“稀缺品”

從取證信息來看，招商·錦城序首批次128套房源單價約在3.1萬元/㎡左右，主力總價段為300-400萬元，盡管與周邊在售項目比，單價有約5%-10%的漲幅，但算上新規產品近110%的得房率，已基本能抵消價格差。

此次是W2悅溪組團第二批次，精裝單價約2.55-3.44萬元/㎡，總價307-561萬元，是麓湖生態城近三年的最低門檻。

由此可以看到，去化率達到100%的這兩個項目，大多數房源都在300-500萬元之間。這還遠非今年成都樓市的個案。

以下是今年1-3月，成都新房市場開盤去化100%項目的統計（不包含上周開盤的兩個項目）。從表上可以看到，共有5個項目、9個批次實現了開盤即罄，除閱天府、保利·花照天珺和中?！ゅ\叁號院的部分房源外，總價基本都在500萬元以下，屬于400萬級。

還不止是供應端的“稀缺”，今年一季度首改項目中已出現“新舊產品”的分化。四川中原地產研究院院長吳江就提到:“以招商·錦城序、保利·花照天郡等為代表，在一季度快速去化的項目，基本都是區域內的新規產品。同一區域內，新規產品的銷售速度已明顯領先之前的產品?！?/strong>

轉變二：

處在“啞鈴型”中間段的600-800萬客群

一邊是400萬級產品的快速去化，一邊是中間群體的“買新房難”。

這便是當下成都樓市的第二個典型趨勢：不同的群體對市場的體感已不一致，客戶分層、市場極差分化愈發突出，正呈現出“啞鈴型”的結構——兩頭“熱”，預算500-800萬元中間群體更加糾結。

糾結的原因來自兩方面，首先是進入再改階段后，面對人生節點和家庭結構的變化，對產品有了“既要又要還要的需求”——既要地段，又要配套，還要新規產品。

另一方面則是市場供應端的收窄。如下圖所示，在成都傳統5+2區域，在這一總價段在售項目超過3個板塊只有新川、青羊新城和武侯新城；錦江區僅有城投置地·鷺灣錦上映、華發統建·錦宸府2個項目，今年其區域總價門檻已接近800萬；金牛區和成華區的情況類似，此前入市的產品多定位于400萬級的首改，且更多為老規產品。

選擇面的減少，讓這群中間客戶只有兩條路可選：要么放棄“既有又要還要”的堅持，就近選擇新房；要么外溢至行政學院、十陵等板塊，選擇更低密的產品形態。

轉變三：

“地王”與普通購房者已關系不大

同樣在上周，招商·錦城序和W2悅溪開盤前，恰逢建發以41200元/㎡刷新成都地價“天花板”。

H10建發49畝地塊區位示意圖

“今年不買房，明年買地王”的“焦慮論”因此又一次在社交平臺被刷屏。好在從市場的反饋來看，更多的購房者開始意識到，“地王”只是當天市場情緒的催化劑，地價屢創新高背后，是樓市供應體系結構性分化的體現。

直白一點來說，這些高地價項目入市后跟絕大多數人關系不大了。

要承認，高地價項目將托舉核心板塊價值向上，未來金三等板塊的起步門檻，可能會提高到2000萬元+。普通家庭，即便賣掉2套房子，都不一定能“墊腳上車”——因為根據貝殼研究院西南分院統計，在今年一季度所有的交易中，總價300萬以下的房源成交占比達到95.19%。

但換個角度看，金三片區總共僅規劃有10宗住宅用地，其中已上市2宗（蜀瑞苑和金融城錦宸府），后期還有8塊住宅用地。以每宗土地規劃200戶來估算，整個金三片區也只能容納約1600戶業主。

即便在創下豪宅成交紀錄的去年，成都全年也僅售出1139套千萬級新房，把這一數據放到全年超33萬套的一二手房成交總量中，購買千萬級房產的人數，占比僅為三萬分之一。今年亦是如此，隨著金三登上城市頭部板塊，但僅1600戶業主，依舊只是這座城市的“極少數”。這是金三片區的現實，也是接下來成都樓市的“啞鈴型”結構的另一端：高地價、高總價項目的入市只是加速了客戶的分層，它原本就只是針對極少數人的資產置換。至于普通購房者，大可不必“焦慮”。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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