最近，老黃埔有個項目火了。

首開展示區(qū)和板房開放不到一周，就以小陽春“扛把子”的姿態(tài)，吸引了數(shù)百組凍資，遠(yuǎn)超首推貨量。

平均4個人，爭搶一套房，擠爆售樓處。

這個項目，就是廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城。

｜現(xiàn)場人氣實拍圖

爭議頻出？用事實說話

但俗話說得好，人紅是非多，紅盤也不例外。

項目熱度一路飆升的同時，也被爆出了不少“黑料”，爭議點有幾個，主要是噪音、學(xué)校、建設(shè)進(jìn)度等，在各大社交平臺上發(fā)酵，讓很多不明真相的讀者心生疑慮。

這兩天，我們特地去了現(xiàn)場一趟，了解到了更準(zhǔn)確的信息，今天敞開來聊。

先說說很多人最為關(guān)心的，噪音問題。

總的來說，這個項目的噪音來源，主要有兩方面：

一是地鐵上蓋可能帶來的“負(fù)擔(dān)”。

瓏岄上城，作為一個典型的TOD項目，出行是很便利，但也有不少人擔(dān)心，地鐵運(yùn)行會產(chǎn)生噪音、震動以及廢氣，影響居民生活。

｜項目規(guī)劃效果圖，僅供參考

不過，這個項目，和一般的“地鐵房”有所區(qū)分，準(zhǔn)確來說是地鐵車輛段上蓋。

根據(jù)@廣州地鐵早前科普，地鐵車輛段的主要作用，是列車停放。

我們也咨詢了相關(guān)人士，地鐵到了這，車速會降到15km/h左右，速度比一般的汽車還慢，又有蓋板等隔絕，噪音、震動影響可以忽略不計。

至于廢氣，更無從談起，現(xiàn)在的地鐵，并不使用柴油作為動力，都是靠電力驅(qū)動。

二是周邊主干道車流的影響。

爭議最大的，是北側(cè)還沒開通的大沙東路，很多人擔(dān)心車流會帶來噪音影響，這個是不可否認(rèn)的。

但路通財通，大沙東路的意義在于，提高了區(qū)域的通達(dá)性，連接老黃埔文化商圈，居民出行更加便捷。

至于貨車，走的更多還是走黃埔東路，那里才承載了大貨車對城區(qū)交通主流量。

而且瓏岄項目，整體抬高了約20m（含5m架空層），住宅和主干道不在同一平面，也有綠化帶、園林作為緩沖，低樓層噪音會比預(yù)期小的多。

屆時LOW-E玻璃一裝，也能進(jìn)一步隔絕噪音。

｜項目抬高示意，僅供參考

至于學(xué)校，也是家長們關(guān)注的焦點。

整個雙崗車輛段項目，整體分兩期開發(fā)，一期就是瓏岄上城，教育資源方面，配建的是幼兒園，18班小學(xué)是在二期地塊。

讓買家有所顧慮的，是二期地塊還沒正式出讓，學(xué)校尚未動工，更不知道品牌，一期業(yè)主很被動。

這個問題，也不用太擔(dān)心。

目前二期地塊，雖然還沒正式掛牌出讓，但大概率也會由廣州地鐵地產(chǎn)開發(fā)。

｜沙盤實拍圖

至于品牌，參考同期拿地的瓏曜，引入了廣大附，地鐵在黃埔，談的牌子大概率也不會差。

再就是項目進(jìn)度問題，預(yù)計27年年中交樓。

超新規(guī)項目，技術(shù)上更復(fù)雜、改造工序也多，開發(fā)周期本就要比一般項目要長，瓏岄上城能做到兩年半左右交付，已經(jīng)很快了。

隨著板塊雙沙舊改的推進(jìn)，到時周邊的城市界面也會更完整，配套也更齊全。

時間再壓縮，周邊配套跟沒跟上另說，還要懷疑是不是偷工減料了，企業(yè)敢賣，估計買家也不敢買。

這一點，算不上黑點。

未開先火，紅盤背后的硬核基因

這個項目，關(guān)注的客戶一直很多，我們自己去看過項目，也和一些買家聊過，從反饋來看，大家對于瓏岄，還是很認(rèn)可的，否則也不可能未開先火。

這樣的現(xiàn)象級紅盤，背后沒幾個硬核基因，是捧不出來的。

首先，是基本面足夠“扎實”。

項目周邊，5站地鐵距離，學(xué)鐵商醫(yī)文包羅萬象，大型商業(yè)、三甲醫(yī)院，公園、學(xué)校應(yīng)有盡有，不久后還有約31萬方的「萬象系商業(yè)」要來。

自身，也通過了20米的抬高，打造了約8000㎡立體商業(yè)，裝下了星級會所，配備露天泳池、空中會所、社區(qū)食堂等設(shè)施，配套齊全。

｜項目抬高示意，僅供參考

而這個項目，相比老黃埔其他項目，還有突出優(yōu)勢，做到了3個“唯一”，往后十年都難再有：

一、5號線上蓋，老黃埔唯一地鐵入戶項目

在老黃埔，號稱“近地鐵”的新盤，不在少數(shù)。

但只有實地走過了才知道，很多項目走到地鐵，還是挺費(fèi)勁的，要一兩公里，500m內(nèi)就是佼佼者。

冬天挨凍，夏天暴曬，一年四季沒幾天是能保持愉快心情出行的。

但瓏岄上城不同，是真正的地鐵上蓋，5號線雙沙站，5站直達(dá)金融城，10站直達(dá)珠江新城CBD，同時串聯(lián)4號線、7號線，可以快速接駁番禺萬博、海珠琶洲。

｜項目交通示意，僅供參考

更重要的是，項目還是老黃埔目前唯一一個和地鐵有專門地下通道連接的項目，乘坐小區(qū)的電梯，就能直達(dá)地鐵層，根本不用走出地面。

試想一下，最讓人深惡痛絕的強(qiáng)對流天氣，其他人還狼狽地滯留地鐵里躲雨，瓏岄的業(yè)主已經(jīng)從容到家了。

｜地鐵歸家示意，僅供參考

二、容積率2.17，老黃埔唯一低密新盤

老黃埔很多項目，都是由舊改孵化而來，容積率普遍較高，超高層比比皆是。

但瓏岄上城不同，容積率只有2.17左右，不僅是老黃埔在售新盤中最低的，也是5號線沿線樓盤最低的，對齊主城低密豪宅。

｜老黃埔在售項目容積率統(tǒng)計

算上前腳剛成交的天河世界大觀四期，24-25年廣州主城出來的，容積率低于2.2的宅地，也僅有5宗。

低密，意味著什么？

當(dāng)然是更高的居住舒適度。

在超低容積率的加持下，瓏岄樓高全部都在100米以下，樓間距做到了50-88米，梯戶比最高也不過2梯4戶、最低能做到2梯2戶。

在住宅體驗里，電梯的配置直接決定生活效率與舒適度。

在瓏岄上城，一臺電梯最多也就服務(wù)64戶家庭，和市面上一梯要應(yīng)對八九十戶的樓盤相比，電梯運(yùn)力要寬裕得多。

而實際使用中，住戶出行時間天然分散，即使是早高峰，每層1-2戶家庭，智能派梯，也不用漫長等待，人擠人。

14棟樓，南低北高，呈東西向展開，超寬間距，最大程度保證每一棟樓的視野、通風(fēng)與采光。

｜項目寬樓距示意，僅供參考

景觀上，也絲毫不含糊，園景+山景+江景三重奏：

社區(qū)之內(nèi)，大手筆做了約1.5萬㎡的圍合式大園林；北面，直對5000畝的龍頭山森林公園，一線山景；南面，還有珠江江景加持。

｜龍頭山森林公園實拍

即使是低樓層，推窗也是滿目景致。

瓏岄上城最大的特點，就是把一些原本只能出現(xiàn)在改善豪宅盤的配置，通通用到了剛改項目：

無論大小面積，每一戶都朝南，都是單邊位，都有獨立入戶花園、都有270°景觀面。

｜項目朝向示意，僅供參考

三、超高得房率，老黃埔在售唯一超新規(guī)項目。

之前我們已經(jīng)強(qiáng)調(diào)過，今年，廣州嚴(yán)格控制及審慎第四代住宅的批復(fù)，不再拉爆得房率。

在戶型新規(guī)收緊的趨勢下，以后的新地塊，基本只能做到110%左右的得房率了，像瓏岄這種政策窗口期的項目，亮相即絕版，接下來會更具核心競爭力。

｜項目山景+園景示意，僅供參考

瓏岄得房率的高，不是只停留在紙面上的計算數(shù)據(jù)，更在于以空間體感、功能實用重構(gòu)居住價值標(biāo)準(zhǔn)。

推開門的那一刻，買家自然就明白了。

其中，建面約94平的四房戶型，我們有粉絲點評，是廣州最好的四房，沒有最卷，只有更卷。

怎么個卷法？

兩個關(guān)鍵詞：尺度感，以及靈活性。

｜建面約94平戶型圖，僅供參考

先說說尺度感。

穿過入戶花園，就是LDKB大方廳，整個空間大約有29平，媲美市面上120平戶型，并且還南北通透，北向山景，南向園景。

｜建面約94平方廳實拍

靈動X空間打通后，尺度會更驚人，大約有35平，開間可以達(dá)到6.4m，通透感極強(qiáng)，搭配超長南向景觀陽臺，約270°環(huán)幕，給買家創(chuàng)造了更加寬闊的居家視野。

｜建面約94平方廳實拍

臥室空間，同樣也是大手筆。

和很多以空間數(shù)量為噱頭，硬擠多一間“雞肋”房出來的項目不同，瓏岄每一個空間，

都是實用的。

奢闊的主臥，搭配270°飄窗，私密感與尊貴感并存；

｜建面約94平主臥實拍

即使是次臥，也做到了空間上的相對平權(quán)，保證舒適度的同時，也保有了完整的功能場域。

｜建面約94平次臥實拍

至于靈活性，體現(xiàn)在兩方面。

一是空間改造的靈活性。

瓏岄的三間次臥，都盡量減少了承重墻設(shè)計，買家可以根據(jù)實際需求，調(diào)整空間數(shù)量，四房，三房，兩房隨心切換，基于買家高度的改造自由。

無論你是新婚家庭，三口之家，亦或是三代同堂的大家族，它能在全齡段，適配你的一切需求。

二是預(yù)留給買家足量的收納空間。

市面上常見的項目，提供給買家的收納空間，往往只有玄關(guān)柜、電視柜的一小塊空間，瓏岄直接來了個“進(jìn)階版”：

廚房、客廳、甚至是入戶過道和臥室走廊內(nèi)，都掏出了收納柜，釋放更多空間，兼具美觀性與實用性。

｜建面約94平餐客廳實拍

｜建面約94平走道收納實拍

卷的不只是同面積段的產(chǎn)品，還有市面上建面120平左右的改善盤。

據(jù)我們了解，項目建面約94㎡戶型，首推貨量只有78套，同樣是要拼手速的。

但地鐵地產(chǎn)給買家的驚喜，還遠(yuǎn)不止這些。

價格上，同樣也極具誠意，建面約94平吹風(fēng)僅320萬起。

這個價位段，在老黃埔，你只能買到三房產(chǎn)品，很多都還是舊規(guī)，想要總價可控，又想要超新規(guī)四房，只有瓏岄上城能提供，一步到位。

這樣優(yōu)勢的產(chǎn)品，將來進(jìn)入二手市場流通，也是有顯著優(yōu)勢的。

｜沙盤實拍圖

項目一共做了建面約72-125平共四個戶型，適配全齡段的人員，無論是首次置業(yè)的年輕上班族，還是改善家庭的品質(zhì)躍升，又或是想頤養(yǎng)靜享的銀發(fā)族，都能在這找到匹配的產(chǎn)品。

并且，地鐵5號線，橫跨了荔灣和天河，能串聯(lián)廣州最核心的幾個CBD，向來是租房的“旺地”，隔壁的雙沙回遷房，三房租金普遍都在4000元以上，四房要到4500元以上。

參考文沖，同一地段，商品房和回遷房租金本就能拉開不小的價差，兩房要比三房還貴。

瓏岄離地鐵更近，品質(zhì)更高，將來也更能租得起價。

｜截圖來源貝殼

一言以蔽之，瓏岄上城具備的，是住-租-售全周期價值鏈條，好住，好賣，好租。

地鐵5號線沿線這么多項目，論“質(zhì)價比”以及產(chǎn)品與生活的適配度，瓏岄上城真的沒有對手。

據(jù)我們了解，預(yù)計4月中下旬就會取證開盤了，照目前的凍資量，到時肯定是要拼手速的。

現(xiàn)在凍資鎖定名額，還能享受98折優(yōu)惠。

感興趣的朋友，要抓緊了。

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