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什么叫現實版的“媽媽又愛我一次”，愛知中學落戶幸福林帶就是！

姜文在電影《讓子彈飛》里有這么個橋段，扮成麻匪的幾人，在鐵道旁蹲點搶縣長的火車，一發子彈過去，沒個聲響，張麻子說，讓子彈飛一會兒……

果然，子彈擊中鎖鏈，車停馬跑，劫道成功。

回歸生活，讓子彈再飛一會兒的場景，同樣適合于西安的幸福林帶，上周，愛知中學簽約，沉寂許久的城東居民，終于嗨了一回。

誰說幸福林帶沒有未來，讓子彈飛一會兒，先別著急下定論，今天，西安冷門區域亂彈，再聊幸福林帶。

幸福林帶

作為世紀工程，從1953年提出，再到2016年啟動，2021年建成，幸福林帶的落地，用了68年，當年爺爺輩就聽說，家門口有個超大公園，如今孫子輩終于看到了。

一個奇怪的網絡現象是，住在旁邊的人，沒覺得不幸福，但網友不答應，認為林帶兌現低于預期，沒有徹底改變城東面貌云云。

（幸福林帶實景）

這種假想就如同沒有綠地498，灃東就不是灃東，沒有奧體中心，港務就不是港務，沒有未來之瞳，高三就不是高三一樣。

相比其他其余地標，要么停工，要么簡配，要么延期，反而城東的幸福林帶完整兌現，公園，商業，地鐵，停車場所見所得，約240億的投資落在了實處。

今年2月，幸福林帶還評選為國家3A級旅游景區，這是另一種認可形式。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差！

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作為一個公園綠地，它是優秀的！

翻開地圖，整個大城東的公園綠地是很有限的，一個長樂公園，一個興慶宮，撐起了東郊人的周末時光。

幸福林帶建成以后，核心的地面綠化景觀，面積約70萬㎡，綠化覆蓋率近85%，國槐、大葉女貞、廣玉蘭、桂花樹各類樹種琳瑯滿目，做到了四季常綠，三季有花。

（幸福林帶實景）

并且公園本身，可看可玩，各類免費的兒童游樂場，擊劍、射箭、射擊、冰球、乒乓球、籃球、羽毛球、健身房、游泳館等各類運動中心，應有盡有。

以前只能在綠化帶里健身的城東市民，終于吃了回細糠！

作為一個綜合工程，它是完善的！

綠化之下，是林帶的核心，包含地下管廊、地鐵、商業，停車場等，沿線所有線路落地，沒有了蜘蛛網般的電線滿街場景，街道變得整潔干凈，周邊老舊小區停車緊張的問題，也在這里得到緩解，整個負二層近7600個市政車位。

（地鐵八號線幸福林帶北）

以林帶地下為契機，地鐵的一號線，三號線，六號線，八號線，規劃二十號線在這里匯聚，城東成為西安地鐵線路最密集的區域。

老城區的雜亂沒了，地鐵近在眼前，這是城西人深深羨慕的！

作為一個舊改地標，它是可期的！

以林帶為核心，整個幸福路片區騰籠換鳥，儲備了近8000畝的存量土地，今年，幸福林帶區域供地規劃就有571畝。

（龍湖長樂天街效果圖）

林帶兩側，已落地中建西北創研中心、傳化智聯、百度智慧中心、銀泰中心，此次愛知中學落地，又是一個教育利好，在西安2025年的五個主城更新區域里，幸福林帶也是進度最快，體量最大的。

與同期的大慶路兩邊，徐家灣團結村相比，幸福林帶快了不止一點點。

過去的這十年時間里，已日漸沒落的老城區里，還有哪里比幸福林帶周邊變化更大，投資力度更大？

（幸福林帶環球港商業）

如此變化，怎么就不看好了，僅僅是環球港底下商業運營的慘淡，就否定幸福林帶的建設成果，未免有失公允。

因此，還是屁股坐在哪里的問題，單純當作一個公園，一個區域地標，一個老城翻新的案例，心態或許會好很多。

當然，招商運營的短板，公園維護的不足，車行標識動線的不合理，也有待優化。

房市風云

與其他區域，地標在前，賣房在后不同的是，從林帶開建，建成，再到如今，近九年時間過去了，周邊樓市風輕云淡，并沒有大規模的新房開發。

（融創東方宸院實景）

最早的2019年，融創摘地177畝，也就是大名鼎鼎的融創東方宸院，趕上融創高光時間，外加房價上漲，均價17160元/㎡的高層，22479元/㎡的洋房輕松售罄。

后來融創問題，延期交房，再到保交付，就是另一個故事了。

再到2020年，龍湖摘地145畝，開發住宅，商業，辦公，也就是現在的龍湖天曜和長樂天街，同樣是18126元/㎡的高層，也是搖號售罄，如今已經交房入住。

再往后就是2024年，中建六局與中建絲路聯合競得幸福林帶178畝土地，也就是當下在售的中建悅廬幸福序，均價17000+。

除融創是城改拿地外，龍湖，中建都是產業+住宅組合開發的模式，龍湖為傳化西北運營中心，包含約153米的超高層、約10萬㎡的天街，中建則為西北創研中心和幸福序的住宅組合。

在西安樓市17-21年最火的五年里，幸福林帶區域的住宅供地是非常有限的，且為住宅綁定產業，總部，商業的模式，也限制了很多只拿住宅，不做產業的開發商步伐。

（幸福路北延伸段通車）

2025年，隨著幸福路北延伸段通車，愛知中學簽約的利好不斷落地，這個時候幸福林帶才陸續開始供地，而能有能力拿地的開發商，卻非常少了。

僅有的幾個央企，國企，以銷售為導向，集中在港務區，高新軟件新城，CID等區域，這些為兌現的新區，更適合造夢，房子也更好賣，也能做純住宅開發。

反而是幸福林帶這樣的老城區，雖然配套全，所見所得，但由于拿地門檻限制，供地節奏影響，反而處于被動位置。

而對買房人而言，最早進場幸福林帶的融創，龍湖業主并沒有吃到區域發展紅利，尤其是房價紅利，反而成為2021年，周邊高房價的接盤人群，融創還經歷了保交付的內心煎熬。

截至目前，融創不動產首次登記的申請材料還未提交，還沒有房產證，龍湖天曜貝殼上業主掛牌均價，也來到了17800+的門檻，不降沒成交，降了要虧錢。

而區域內新房的中建，位置更好，還帶會所，贈送更大，賣的比2021年還便宜，這也讓最早周邊買商品房的業主，二手流通壓力很大。

（龍湖天曜二手房價格參考，來源：貝殼）

當然，這一切與幸福林帶本身并無關系，而是城東本身的購買能力，吸引力受限，房價上行時，能吸引全西安人來買，有無幸福林帶，并不影響賣房。

而房價下行時，只有周邊的人愿意住這里，幸福林帶也不是這里買房的核心吸引力。

與房價直接相關的配套里，學校，地鐵，商業，學校，公園都有，但這些都全的幸福林帶，并沒有撐起足夠城東房價格局。

這一次，愛知中學的簽約，既算雪中送炭，也能錦上添花，想要吸引非城東人的關注，名校+依舊是簡單有效的辦法。

主城更新

雖說四年前是幸福林帶的建成時間，但今年恐怕才是幸福林帶成片開發的元年。

隨著樓市從高速上漲，到止跌回穩，買房的受眾大大變少，新區的投資需求萎靡，市場回歸自住置換，因此老城區的改造更新，又提上了日程。

（五大城市更新片區，來源：悅西安）

在西安今年的主城更新版圖里，包含張家堡，西電，三學街、團結村、幸福林帶五個片區。

其中面積最大的就是幸福林帶周邊，面積約5.33km2，近8000畝，已儲備4179畝，待供應2974畝，2025年擬供應571畝，以往城東是無地，無房，如今城東是量大管飽。

除了隱藏的千畝供地外，城東的消費能力一直是不錯的，自住置換需求強烈，這其中高校，醫院，市場三個經濟載體，會有相當強的購買力。

以咸寧路為中心，周邊交大，理工大，工程大的老師，常年面臨換房難，以校為家的屬性，決定了只能就地換房，但周邊供應匱乏。

常春藤花園，蘭蒂斯城，學府首座，很一般的小區，常年二手高價，需求旺盛，甚至白云興慶御苑，這樣高密度的塔樓，依舊不愁買家。

以長樂路為中心，周邊四軍大西京醫院，唐都醫院的醫生，同樣面臨換房難，肉眼科及范圍內，家屬院，老小區林立，唯二的次新房，就是御錦城，龍湖香醍，以院為家的現狀，同樣考慮周邊換房。

當年的融創宸閱和鳴，云潮府吸引了不少醫生群體，扎堆搖號，價格不低，且不愁賣。

康復路為圓心，康復路交易市場，東方億象城、多彩新天地、華東萬悅城

、丹尼爾商城，又是西安傳統的小商戶聚集區，雖是小生意，但成群效應明顯，也是城東最早富起來的外地人。

同樣的，周邊沒有什么像樣的新小區，很少有一個區域像城東這樣，集合批發商場，頭部高校，國企單位，三甲醫院等龐大購買力，但周邊無房可選的區域。

整個城東范圍，由于開發早，城改少，拆遷少，大量的人群住在家屬院和高層塔樓里，本身的新房供應又極為有限，可以說最富的城東人，目前的居住環境是排倒數的。

基于這種居住現狀，與供需失衡的矛盾，城東的主城更新，反而是最具潛力的，放在整個西安范圍內，體現在新房銷量上，也是有例證的。

電子城信達雁棲云著、城西的華發利君都薈城央已是案例，共同點都是老城更新，無房供應，疊加名校資源。

如今的幸福林帶，在城市更新的路上，既是總結過往經驗教訓，也是復制城南，城西已經成熟的老路。

而愛知中學的落地幸福林帶，也只是開始，據已公布的消息，新知小學，實驗小學、育英小學也都在路上，而在此前，后宰門小學已經開學。

一場涵蓋多個老牌名校的教育大棋，也在逐一落子幸福林帶。

這種配套力度下，即便幸福林帶發展仍有爭議，但作為西安主城區更新的重磅拼圖，媽媽又愛我一次的故事，還會持續上演。

在接下來，相當長的一段時間里，我們也會看到幸福林帶更多的變化，一個現代感與煙火氣組合的全新城區形態。

住在幸福林帶，到底幸不幸福，別著急回答，讓子彈再飛一會兒……

【樓盤點評】

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作者：不知火

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