拆遷戶，大舉殺入樓市。

這兩天，去荔灣看新盤的時候，發(fā)現(xiàn)了一個顯著現(xiàn)象。

有很多上了年紀的阿叔阿婆，背著小挎包來看房。

一聽聲音，就是老廣。

目標也很明確，就是要在芳村島內(nèi)買一套房子，看過廣鋼花城、保利珠江印象、萬科花地灣好幾個盤。

而且，還不是給孩子買，而是更多是考慮到自己住。

我們問了下旁邊的花地灣項目銷售，來看房的拆遷戶比例有多少。

30-40%

也就是說，基本上每3個看花地灣的客戶，大概率就有一個是周邊的拆遷戶地緣客。

從去年的聚龍灣、石圍塘，到現(xiàn)在坑口、山村補償出爐，這批持續(xù)拆遷出來的居民，都在附近看房。

有開發(fā)商，專門為周邊拆遷戶搞了特殊方案。

具體來說，會有一些置換補貼和政策，例如延期首付，最長可以有2-6個月的兌付期。

先看房，等錢到賬了，再付款。

里面有荔灣拆遷辦的協(xié)助，由官方出面幫忙協(xié)調(diào)拆遷戶的居住問題，把錢從舊改引導(dǎo)到樓市里，消化掉庫存，形成資金輪轉(zhuǎn)。

荔灣拆遷戶，拖起樓市底。

①荔灣拆遷是真的肯花錢

2月份，荔灣連續(xù)發(fā)布了兩份拆遷補償文件。

坑口村和山村的國有土地房屋補償出爐，棄產(chǎn)最高56000/平。

這個價格，相當有誠意了，真金白銀的貨幣化安置，比周邊房價還要更高，相當于加錢讓你快點走人清拆。

現(xiàn)在，花地灣/坑口/東沙的新盤，也就是均價5萬左右。

荔灣區(qū)政府旁的山村，距離白鵝潭核心區(qū)還有段距離。

國有補償看齊板塊，56000/平，而集體土地補償方案，最高去到30000/平。

比海珠的康鷺、紅衛(wèi)，天河的大觀、凌塘還高。

我們評論區(qū)，也有不少朋友，感慨這補償是真的高。

大多數(shù)拆遷戶，要么選錢，要么選房，選房票的很少，畢竟1%激勵在拆遷戶看來，沒有現(xiàn)錢拿著踏實。

拿到錢后，他們也是要買房的，只是不想選擇有所妥協(xié)的安置房，不如拿著錢去買圈層和環(huán)境更好的商品房。

一邊是高容積率、環(huán)境一般、戶型差的回遷房，一邊是實用率高、大花園的新房，你怎么選？

同樣戶型置換出來，還能剩個幾十萬，何樂為不為。

舊改和樓市的正循環(huán)，成為了荔灣板塊回暖的重要助推器。

②地緣客殺入，小戶型太搶手

這兩年，荔灣有一個顯著情況是小戶型走貨快。

定位剛改的項目，清盤相當迅速，荔灣300萬段位賣爆了，和頌、雅郡、浣花里、朗庭直接斷貨。

一個很重要的原因是，這批國有證的原本房子就不大，買回荔灣就成了首選，離朋友圈近，對附近熟頭熟面。

1、持幣入市，擺明了是一定要買房的，對居住環(huán)境要求更高；

2、接觸到的客戶預(yù)算300-400萬左右，老人家傾向全款買一套小點的，不折騰；年輕一點，則希望做點貸款，買更大戶型。

比如說，萬科傲璟上個月開盤3#，74、85、96、115、129、143平，首開就賣了7.5億。

這是開盤一個禮拜后的銷控表，可以看到74-85平的小戶型不出一星期就基本清掉，只剩一些特殊樓層。

所以，傲璟在開盤半個月后，就緊急加推了旁邊的4號樓。

也漲價了。

③荔灣紛紛漲價，小戶型只是總價低

荔灣小戶型的走俏，也讓開發(fā)商調(diào)整了方案。

小戶型，不能只跑量，也要利潤。

于是，現(xiàn)在小戶型在單價上和大戶型已經(jīng)基本沒差了，只是戶型小、總價低。

東沙保利珠江印象，開盤價4.3-5萬/平。

68平4樓，316萬，單價4.65萬/平；88平3樓，379萬，4.28萬平。

反倒是，68平小戶型的單價更高了。

尤其是315萬的上車價，比較去年保利雅郡的280多萬上車價，也漲了超過10%。

再來看看傲璟，均價4.9-5.1萬，其實沒多少價差。

目前，74方比較便宜的360多萬，相對于去年朗庭80平320-340萬，上浮超10%。

開發(fā)商，對于荔灣樓市的判斷，步調(diào)還是很統(tǒng)一的。

④舊改給荔灣帶來新預(yù)期，新廣也考慮荔灣

除了拆遷本身釋放的購買力，它帶來的新預(yù)期和改變，對板塊才是質(zhì)變。

城市更新對荔灣來說，太重要了。

白鵝潭沿岸，石圍塘、新隆沙、陸居路、聚龍灣、廣船這一片下來，都是改出來的新面貌。

帶來了萬象城、太古里、廣船綜合體、三館合一大灣區(qū)藝術(shù)中心、五星級酒店...

無論是開發(fā)商，買房的業(yè)主，拆出去的村民、政府都因此受益。

更重要的是，片區(qū)有了更明確的文商旅定位，這也是產(chǎn)業(yè)升級。

更多新買家關(guān)注到板塊的配套在落地，城市界面在改變，有好的預(yù)期和計劃，選擇相信荔灣發(fā)展。

開發(fā)商看到板塊缺貨，有利可圖，有動力去做城市更新，也開出了更高的價碼。

廣州這一輪大放水，正在深刻的影響樓市。

荔灣，吃飽了。