去年下半年以來(lái)，隨著廈門大力推行房票，省住建廳也發(fā)文讓各地借鑒“廈門經(jīng)驗(yàn)”，漳州、寧德等地開(kāi)始跟進(jìn)。要說(shuō)房票這東西，確實(shí)是消化樓市現(xiàn)有庫(kù)存的利器。至于新拆遷出來(lái)的地，將來(lái)新增的庫(kù)存賣給誰(shuí)，那是以后的煩惱，目前先解決眼皮子底下的問(wèn)題。

不過(guò)，今年1月17日本號(hào)文章已做詳細(xì)分析，房票有著明顯缺點(diǎn)，要是沒(méi)有遵循“肥水不流外人田”的原則，這個(gè)口子一旦撕開(kāi)就會(huì)造成地方財(cái)政資金流失。一季度以來(lái)，隨著眾多拆遷項(xiàng)目上馬，網(wǎng)上又開(kāi)始傳言福州市區(qū)也要推行房票，但最終我們看到福州依然立足自身實(shí)際，堅(jiān)持行之有效的“福州經(jīng)驗(yàn)”。還有大量現(xiàn)成的安商房、安置房需要去化，哪輪得到發(fā)房票替商品房去庫(kù)存？

說(shuō)來(lái)福州也不是完全沒(méi)有推過(guò)房票，在上級(jí)的“關(guān)懷”下，閩侯縣當(dāng)起了“試驗(yàn)田”。對(duì)此去年我已連寫兩篇文章，告訴大家房票這東西不適合閩都這片講公平道義的土地。讓拆遷戶用高于市場(chǎng)行情的價(jià)格去替外來(lái)房企去庫(kù)存，買回質(zhì)量極差的商品房，這樣“替他人作嫁衣”對(duì)不起福州人民！

4月7日閩侯縣政府官網(wǎng)發(fā)布了一份《進(jìn)一步盤活使用存量安置型商品房和統(tǒng)建安置房房源的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，我認(rèn)真看了一下，對(duì)此感到欣慰。在走了大半年的彎路之后，閩侯縣終于明白過(guò)來(lái)，房票是失敗的試驗(yàn)品，盤活現(xiàn)有安置余房才是當(dāng)務(wù)之急。

多年來(lái)閩侯縣和福州市區(qū)一樣進(jìn)行了大規(guī)模房地產(chǎn)大，北起甘蔗荊溪，南到南嶼南通、青口祥謙，閩江沿岸的各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)安商房、安置房都沒(méi)少蓋，手里存量房多如牛毛。除了劃時(shí)代的安商房外，近幾年新建成的三英花園、江洲花園、旗下花園、翔龍花園、高新苑、旗山苑、溪源花園等統(tǒng)建安置房，同樣是非常好、非常新的樓盤。

這一點(diǎn)閩侯有關(guān)部門也清楚知道，所以本次制定新政將房源庫(kù)中的安置余房分為優(yōu)質(zhì)、上等、中等、一般四類。與此同時(shí)，安置房上市交易的“閩侯特色”也同樣保持，將來(lái)拆遷戶賣二手房之前先要補(bǔ)繳1710元/㎡的差價(jià)款。

這筆費(fèi)用實(shí)際就是土地出讓金，本次《指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)此做了解釋，被征收的農(nóng)村自建房是集體土地，以前的安置房是劃撥地，而現(xiàn)在的新建安置房都是出讓地。自建房原本不能賣，回遷以后變成國(guó)有土地就能賣了，但土地差價(jià)要補(bǔ)繳。

這項(xiàng)費(fèi)用合理嗎？我們知道福州市區(qū)的拆遷戶歷來(lái)辦了證就可以賣房，根本不用額外交這筆錢。但正如上述文件所說(shuō)，土地性質(zhì)的確做了轉(zhuǎn)變，每個(gè)地方財(cái)政狀況不同，差價(jià)款可以征也可以免。減免是情分，不免也沒(méi)轍。

以往差價(jià)款根據(jù)小區(qū)地段差異略有變化，如今統(tǒng)一定為1710元/㎡。一般說(shuō)來(lái)一套房要補(bǔ)十來(lái)萬(wàn)，這筆錢說(shuō)多不多，說(shuō)少不少，這些年如同一把“雙刃劍”，對(duì)閩侯房?jī)r(jià)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

在樓市巔峰期，房產(chǎn)中介們會(huì)主動(dòng)幫著賣方宰買方，試圖把這筆本該由賣方自行承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，還把理由說(shuō)得冠冕堂皇，好像賣方只管實(shí)收，買方承擔(dān)一切過(guò)戶成本是天經(jīng)地義一樣。而且把土地差價(jià)款加到房款里算，又可以進(jìn)一步制造房?jī)r(jià)上漲的假象。

然而等到樓市下行以后，土地差價(jià)款的存在反過(guò)來(lái)促進(jìn)了閩侯房?jī)r(jià)下降。這是因?yàn)楣倘挥行┓繓|會(huì)自己主動(dòng)把這筆錢交掉，但多數(shù)人“窮得只剩房子”，還是希望這項(xiàng)費(fèi)用讓買方來(lái)掏。這樣一來(lái)增加了買方購(gòu)房首付，讓安置房變得更加難賣，時(shí)間長(zhǎng)了只能跌跌不休一再降價(jià)。

時(shí)至今日，我們看到閩侯縣城這些非常新的安置房，只開(kāi)價(jià)四千多一平方，這就是去年12月2日本號(hào)文章所說(shuō)的“蓋樓成本價(jià)”。既然房?jī)r(jià)這么低了，那區(qū)區(qū)十幾萬(wàn)的差價(jià)款由誰(shuí)來(lái)交還重要嗎？誰(shuí)交不是交啊！

把安置余房分給拆遷戶，他們手里房多紛紛選擇出售。只有安置房上市交易，財(cái)政才能收到這筆差價(jià)款，只要二手房成交活躍，就等于每年多賣一兩塊地。賣方拿到錢，政府能創(chuàng)收，買方得實(shí)惠，這不是“三贏”嗎？這么好的結(jié)果誰(shuí)不愿意看到？

現(xiàn)如今福州各區(qū)都在絞盡腦汁，通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠、鼓勵(lì)上靠面積段等方式，促使拆遷戶選擇現(xiàn)房安置。市屬國(guó)企也在承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，將部分安置房裝修改造，轉(zhuǎn)為保障性租賃住房對(duì)外出租。大家想盡一切辦法要把安置余房用出去，這是盤活國(guó)有資產(chǎn)非常重要的一環(huán)，在這個(gè)財(cái)政資金吃緊的年代，容不得半點(diǎn)浪費(fèi)！