征拆業務中，補償合理與否一直是征收方和被征收方爭執不休的主要問題，那所謂的“合理補償”到底包括哪些部分，“合理與否”又該怎么界定，本文引用最高法的一個判例圍繞這一主題為您講解什么是征地拆遷中的合理補償

征拆的合理補償到底怎么界定？

征收農村土地，拆遷農民房子，在城鎮化日盛的當下，是無法抵擋的趨勢。不夸張的說，農村的每一塊土地，每一處房屋，或遲或早，都將成為城鎮化下的征收拆遷產物。

當然，城鎮化的初衷是為了老百姓獲得更好的長效經濟發展，是不能以犧牲百姓當前利益賴獲取未來利益的。在這樣的宗旨的前提下，《土地管理法》第五十八條第二款規定，為公共利益需要使用土地，或者為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

具體說來，所謂“適當補償”，在法律規定上，對被征收土地的補償是包括了土地補償費、安置補償費和地上附著物及青苗補助費的；其次，相關法律也規定要保證對被征收人的補償不低于原有生活水平；還有法律也規定作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用……

數條法律規定都對“適當補償”作了具體或者說補充說明的作用，強調了對被征收人的被征收土地合理、合法補償的重要性，以保障整個征收拆遷過程中平衡的社會秩序，體現法制社會下的公平、公正。

然而在征收拆遷的實踐中，由于被征收人補償利益偏低引發的征拆矛盾此起彼伏，甚至引發傷亡事件也不在少數。

到底什么是“適當補償”？在實際情況中行政征收方與被征收方都在爭取補償利益的最大化，而由于法律規定的籠統化，導致落實到實踐中就會出現“斷層”，征收方與被征收方各執一詞，都在法律邊緣上“打水漂”，雙方都有其合理的地方，也有非法的地方。

到底如何來把握“適當補償”，最高法是這樣說的：

《土地管理法》

第五十八條第二款

為公共利益需要使用土地，或者為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地，收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。

《城市房地產管理法》

第二十條

根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》

第八條

財產征收征用應遵循及時合理補償原則，給予被征收征用者公平合理補償。

因此，結合我國土地和城市房地產管理法律法規規定以及國家依法保護產權政策，對于上述“給予適當補償”，不宜單純以法條規定的文意為限，不能靜止、孤立、機械地解釋為以受讓土地價格為基礎給予相應補償，而宜作統一的法律解釋。即行政主體因公共利益需要收回國有土地使用權的，收回的土地使用權以出讓方式供應的，應當根據土地面積、剩余土地使用年期、原批準用途、土地開發利用程度、城市規劃限制等，參照市場地價水平經專業評估后予以補償；收回的土地使用權以劃撥方式供應的，參照評估的劃撥土地使用權價格，核定土地使用者應有權益后予以補償；確定補償標準的基準日，原則上應當以行政主體作出收回決定的日期或者以收回土地事宜向社會公告的日期為準。（源自最高人民法院判例：蘇州陽澄湖華慶房地產有限公司、蘇州市國土資源局資源行政管理:土地行政管理（土地）再審審查與審判監督行政裁定書）

拆遷律師解析：

對最高法釋義的理解應為：

1、對因公共利益而征收的土地，應給予被征收人是足額、合理的“適當補償”。土地被征收后，對農民首先必須給予補償。即：補償在先，搬遷在后，這是程序操作上的首要之意。

2、所謂“適當補償”，補償額度評估應該以周圍市場價為基準。而市場房價跌伏沒有定數，以什么時間點的市場房價為基準甚為關鍵。

在征收拆遷中，一要保證征收拆遷的順利推進，那對被征收人的補償就不會羈高；二要保證被征收人的合理利益，那就要保證被征收人的原有財產不收損失；三也要保證社會秩序的正常運行，那就要嚴格按照法律程序進行。基于三方面的考慮，以征收土地決定或收回土地的公告或通知作出之日的市場房價，為計算征收補償價格的標準，最為適宜。

3、“適當補償”中補償內容不僅僅包含當時當地的土地面積價值，還應包括剩余土地使用年期的價值額度。在計算土地總價值額度時，要綜合考慮該土地的原批準用途、土地開發利用程度、城市規劃限制等因素對土地價值的提升因素。

這是由市場客觀規律所決定的，這也是最為全面進行“市場價”計算的結果。一能保證征收行為的客觀、公正、公平；二能全面保護被征收人的應得利益。如此，才能落實“適當補償”。