上海樓市調(diào)整這兩年，成交價和成交量都走了一個過山車。

　　最難受的是老破小房東，遭受了價格腰斬、甚至膝斬。

　　最煎熬的是老破大房東，降價都賣不出去。

　　最堅挺的是次新房房東，價格跌幅最小，心態(tài)也相對較好。

　　去年929新政救市后，上海二手房市場連續(xù)爆量。

　　今年春節(jié)后，樓市熱度不減。

　　500萬以下低總價剛需房大量成交、土拍高溢價拿地、新房豪宅日光。

　　一系列的情緒帶動，給了品質(zhì)次新房漲價的底氣，也“帶火”了上海樓市。

　　但并沒有徹底帶動上海房價的上漲。

　　上海整體的掛牌價還在下跌，只是跌勢放緩。

　　進(jìn)入四月，成交增長乏力，期待的降息政策落空。

　　市場再度遇冷，前期漲價的次新房房東，也開始降價求生了。

　　硬氣的次新房房東，開始降價了

　　在市場下行時，掛牌量和掛牌價可以看作是一對反向指標(biāo)。

　　如果掛牌量沖高，房東集體恐慌拋售，價格可能就會下行。

　　如果掛牌量持續(xù)降低，庫存去化明顯，則會對底部價格形成支撐。

　　所以判斷一個板塊未來成交價會不會走低，需要密切關(guān)注該板塊的掛牌量。

　　根據(jù)房外房研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，4月中旬，一些優(yōu)質(zhì)板塊出現(xiàn)掛牌量沖高的現(xiàn)象。

　　與此同時，板塊內(nèi)部分次新小區(qū)房東紛紛下調(diào)掛牌價。

　　之前觀望等政策的那批房東，也開始拋售了。

　　比如：古北2025年1月掛牌量772套，3月掛牌量878套，掛牌量增長14%。

　　次新小區(qū)掛牌價低于近期成交價。

　　強(qiáng)生古北花園，123平的兩房兩衛(wèi)，3月底最新成交總價1410萬，同戶型目前掛牌價下調(diào)至1390萬。

　　金色貝拉維，98平的兩房，最近一套成交價1150萬，目前同戶型掛牌價下調(diào)至1089萬。

　　御翠豪庭，三房、四房最新掛牌價都低于上一套的成交價。

　　掛牌量同樣上漲的還有浦東御橋。

　　板塊內(nèi)2022年的次新小區(qū)，綠洲康城親水灣風(fēng)華，房東集體下調(diào)掛牌價。

　　靜安區(qū)大寧板塊，上海灘大寧城，96平的3房1衛(wèi)，最新一套成交價920萬，目前同戶型掛牌價下調(diào)至918萬。

　　必須要面對的現(xiàn)實

　　年前年后那段時間，找我們賣房的房東案例中，出現(xiàn)一個最典型的現(xiàn)象：那就是房東的心態(tài)普遍偏高。

　　不堅定的房東在去年新政后已經(jīng)砸盤拋售離場。

　　剩下這批存量房東都是硬骨頭，不愿意低價賣房。

　　尤其是次新房房東，新掛牌的價格一套更比一套貴。

　　一些小區(qū)跳價和直接撤牌不賣的房東，比527新政之后更多。

　　一方面是對自己家房子自信，另一方面是對市場未來預(yù)期自信。

　　然而現(xiàn)在這批漲價房東，被市場狠狠地教育了。

　　昨天LPR沒有降息，市場表現(xiàn)可能會低于預(yù)期。

　　擺在房東面前的，還有三道難關(guān)：

　　1）目前上海二手房市場的掛牌量仍處于高位。

　　雖然去年新政后，上海二手房市場有連續(xù)好幾個月2萬套以上的成交量。

　　但春節(jié)后掛牌量加速上升，又回到了22萬套左右的高位，數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化。

　　庫存量激增后，需要更高的交易流速來帶動市場跑起來。

　　也就是說，只有成交量大幅增長，才能對價格形成提振。

　　但現(xiàn)在的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個條件。

　　放量不能持續(xù)，樓市價格上漲的概率就比較小，優(yōu)先還是得去庫存。

　　雖然市場上出現(xiàn)了房東漲價，但買家根本不買單。

　　2）除了居高不下的掛牌量外，第四代住宅對二手房的沖擊也來了。

　　2025年的新房市場，用產(chǎn)品創(chuàng)新來打動改善客群、促進(jìn)消費，是大勢所趨。

　　第四代住宅上市，戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%。

　　在可預(yù)見的未來：

　　第四代住宅壓垮第三代住宅（2015年前后的次新房，100平的三房）；

　　第三代住宅干趴第二代住宅（2010前后的次新房，例如萬科海上傳奇這種110平的三房一衛(wèi)）；

　　第二代住宅再擠壓第一代住宅（古北大量120平的兩房）。

　　如今的次新房，面臨第四代住宅的施壓，在品質(zhì)上是比不過的。

　　3）2026年上海還有3.4萬套次新房限售解禁。

　　2021年初，為抑制過熱的市場，上海出臺新房限售令。

　　2021年至2024年間，上海新房觸發(fā)限售房源共124304套。

　　未來幾年，浦東、閔行、寶山、嘉定、青浦、徐匯、靜安、普陀都壓力較大。

　　內(nèi)有天量掛牌，產(chǎn)品迭代，外有川普施壓。

　　堅挺的次新房，也面臨價格突破困境。

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　　這些板塊掛牌量突破前高

　　去年929新政后，上海樓市成交量回暖。

　　但一些板塊房子越賣越多，掛牌量繼續(xù)沖高。

　　掛牌量不降反增，對房東來說不是好事。

　　分環(huán)線來看：內(nèi)中環(huán)，長風(fēng)板塊，普陀的富人區(qū)。

　　都說普陀是內(nèi)環(huán)洼地，但洼地一直洼，價格一直跌。

　　雖然中海紫御豪庭、國浩長風(fēng)、雅戈爾8號、沁和園等一大批高端住宅，拔高了長風(fēng)的層次。

　　但整體都是在以價換量。

　　未來幾年普陀面臨限售解禁的次新房量也是不小的。

　　所以長風(fēng)板塊價格還有下跌的可能。

　　中外環(huán)：閔行龍柏，近兩年閔行跌的最慘的板塊之一；

　　徐匯華涇，徐匯區(qū)邊緣地帶，但因為教育抗打，所以在上一輪表現(xiàn)相對堅挺；

　　另外還有外郊環(huán)的楊行，陳家鎮(zhèn)、嘉定老城、徐行、奉賢金匯和月浦。

　　小結(jié)

　　總的來說，目前樓市小陽春退潮，再次進(jìn)入政策循環(huán)。

　　昨天LPR沒有降息，預(yù)計二季度經(jīng)濟(jì)會慢慢回落，樓市也可能會再度遇冷。

　　如果是真心想賣房的房東，建議心氣不要太高。

　　在同小區(qū)掛牌房源增多的情況下，如果你的掛牌價過高，那只能是給其他同類型房源當(dāng)助攻炮灰，白白替別人作嫁衣。

　　接下來的市場，趁著還有客戶看房，抓住窗口期趁早出手，可能比你漲價多少更有意義。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

　　樓市依然分化，今年要置換的，賣差房子的，還是也要加快速度：因為，低總價的老破小，遠(yuǎn)郊房，非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，看不到什么利好，而且加速貶值。