五一黃金周，市場躁動，最近一直在一線回復網友的咨詢，一個普遍的感受是：

不確定性太多，買家非常焦慮。

原因，有幾方面：

1）戶型迭代太快，會不會被背刺，所謂的“零飄窗”，把空間弄得凹凹凸凸，真的實用嗎？

2）學位的不確定性，承諾引進名校，但最后變掛牌村小的例子比比皆是。而且，如果不是九年一貫制，后續小升初分流，也有機會派到差校。

3)現在買房，既要看市場，看關稅金融，看土地供應，看片區規劃，還要看戶型產品等，但99%的人，根本不懂這么多，也沒精力一一排雷，信息差太大。

這就導致，很多人決策買房的時候，難免會被樓盤的片面價值所打動，忘記周全考量，從而沖動入手。

所以，許多在中心區買過房子的人，最后都是含淚買下一個血與淚的教訓，銷售承諾的配套遲遲無法兌現，或者出現巨大變形。

其實，很多事情看上去很復雜，但本質很簡單，甚至幾個字足夠了。

這個時候，你只要把握一個原則，那就是確定性。

什么是確定性？就是眼見為實的東西，可以觸摸的配套，可以看得到的產品。

而不是一張規劃藍圖走天下，因為時間成本太高，中途變化太多。

尤其是當下，很多人都說市場不好，但有的項目憑借學鐵商確定性+產品的升級，依然能賣好。

比如說25年的白云，新房網簽一直是中心五區第一，購買力持續釋放。

在這當中，21-25年白云區新房成交量+成交面積的TOP1，更長期被一個樓盤霸屏——品實·云湖花城。

而在繼承這一霸榜實力的基礎上，近期，全新的云湖·學府里又正式亮相，我們了解到，來現場看房、咨詢的人還是很多。

我們也去現場走了一趟，分享一點感受。

九年一貫制廣附學校，就在社區里

現場給我的最大感受是，生活的切實可見感。

印象最深刻的地方，是學校。

云湖學府里的學校，直接開在社區里邊，一側是石門第一實驗幼兒園，另一側是白云廣附云湖實驗學校，是九年一貫制學校。

幼兒園和住宅區就是一墻之隔，白云廣附云湖實驗學校在住宅區前幾十米，我終于看到傳說中的“出了家門，就是校門”。

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這也相當于，12年教育都在家門口，安心和省心看得見。

孩子上下學不用走出外部馬路、不用等紅綠燈，既節省家長接送時間，又保護孩子安全，每天還能多睡一小時。

甚至能在自家陽臺，看到小孩在上課，聽到他們的歡聲笑語，“目送式上學”照進現實：

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更重要的是，跟很多新掛牌的名校相比，學校的確定性已經100%夯實。

我了解到，白云廣附云湖實驗學校已經開學兩年，教學團隊、教學模式都已穩定，按照原金廣附模式。

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校長就是白云廣附教育集團總校長殷小毛，采用廣附「三位一體」管理體系，即同教材、同教研、同考試。

白云廣附教育集團的核心校金廣附實力不用多說，連續六年中考均分全市第一，去年廣州中考狀元都出自這里。

而廣附系，更是廣州教育界最大的黑馬，短短幾年間，升學成績飆升到全市TOP3。

在這樣的體系內，白云廣附云湖實驗學校既形成強勢的加工能力，又有自身的教育特色。

現行的特色課程，就包括國防教育、信息學、數學實驗、扁帶運動、AI教育等。

去年學校更被評為“人工智能實驗學校”，與網易有道合作，開展信息學競賽輔導、引入網易有道智慧體育“陽光跑”系統等，培養創新人才。

另一方面，白云廣附云湖實驗學校，入學和升學政策也都趨于穩定。

我看了今年新鮮出爐的招生政策，小學只向云湖學府里和附近的一個樓盤招生，一共開5個班。

中學只面向白云廣附云湖實驗學校小學部招生，一共6個班，也就是直升，沒有搖號，也沒有分流。

這意味著，云湖學府里的書包，有三重優勢：

學位數量充足，生源質量純粹，小升初直接對口直升。

要知道，海珠荔灣越秀的小升初早就沒有直升了，哪怕是天河區，到2026年也不能確保直升，參與公校搖號么？往年中簽率僅為1：7.5。

相對來說，云湖學府里因為位于白云，孩子升學壓力要輕松得多。

乃至到未來考高中，這里依然有多重buff。

一來，白云區屬高中招生名額本身就比較多，對普娃來說很友好。

二來，身處廣附系九年一貫制學校，相當于“嫡系”子弟兵，廣附高中部的錄取成功率更高，能給牛娃更多機會。

參考往年中考自招數據，廣附子弟兵占比高達47.5%，遠高于集團外學校。

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也可以這么概括，云湖學府里，提前送了一張幼兒園-小學-初中-高中一條龍式入場券。

一座超級“現城”，自帶18萬方超級園林

優質教育，明顯成為了留人的利器。

我在小區里，到處都能看到溜娃的家庭，社區整體的入住率也很高。

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扒了一下數據，整個大城已經有2400多戶收樓，是白云湖板塊交付量最高的項目。

人氣的聚集，明顯又帶動了周邊的配套發展，兌現度、完整度超過了廣州很多大城。

社區自帶云湖匯商業街，錢大媽、美宜佳、教培機構、星視力眼鏡、快餐店等都開了，很多業主就在樓下買菜、吃飯。

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社區旁邊就是8號線亭崗站，沿地鐵一圈，又能看到商業街+科技園區集群。

包括肯德基、工商銀行、口腔醫院、大參林藥房、瑜伽館、庫迪咖啡等，業態非常豐富。

走進里邊，還有石門街政務服務中心、黨群服務中心、街道辦事處、社區衛生服務中心等12大行政服務配套，業主在家門口就能完成辦事服務，日常看病也能解決。

項目還自帶一個現成的18萬平大園林，找遍中心六區的在售新盤，都很難有第二個。

今年的市場，雖然新產品多，但共性的bug不少，體量小，噪音大，園林非常受限，社區體驗難免逼仄。

如果想找到高均衡性、又有大園林的項目，主流價格得去到千萬級。

而云湖學府里，門檻比他們低，但園林體驗卻在他們之上：

18萬方占地，人均園林面積高達14平，無論對比總體量，還是人均享受綠地，都要超過很多改善盤乃至豪宅盤。

所以，現場給人的感受，非常大氣，整體完全沒有分割，幾條綠軸鋪成景觀中軸，就像在逛公園：

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各種層次的綠樹、大草坪、遮蔭廊架、多個兒童樂園等，都非常成熟。

我看到了孩子們在草坪里玩耍，在兒童樂園里歡快追逐，這種自由度，是小園林沒有辦法給到的。

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再有，園林配置，也直接對齊城市級公園的規格：

長達5公里的跑道、籃球場、羽毛球場、網球場、800平泳池...全部都在樓下。

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要知道，大型公園跑道，才做到1公里以上，云湖學府里直接做到5公里，跑4個圈就是半程馬拉松了。

4個籃球場、4個羽毛球場、4個網球場，無論你想做什么運動都不用排隊，約上朋友，即時開打。

更重要的是，這樣的大園林，也為產品創造更多可發揮空間。

全盤都是行列式排布，中間拉出80米超寬樓距，整體容積率僅為2.34，每一戶都是下圖這種南北無遮擋雙面花園景觀。

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某程度上，當下的云湖學府里，已經相當于一個區域性生活服務中心，教育、商業、產業、市政、醫療、休閑等配套全部都是養成系。

本質上說，項目已經完成了建城-引入資源-導入人氣-運營盤活資源的正向循環，建成一座78萬平學鐵商全齊的“超級現城”。

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這種“確定性”，其實才是最不能作弊的價值，時間和人氣的沉淀缺一不可。

戶型和交標迭代升級，實用性超強

我們最后看的是板房，現場開放了云湖學府里三個戶型，建面約72平3房、88平3+1房，以及119平五房。

總的來說，這次的產品相對于往期來說，有兩個升級，一是戶型設計，另一個是交標。

戶型方面，有著超越新規的實用性，戶內實際可利用尺度更大。

比如約119平五房，同等建面下，新規產品也就是四房，但是云湖學府里卻迭代出真5房。

5個房間，特意做了升級設計，增加了臥室尺度，次臥也都能放下1.5米雙人床，加上床頭柜、衣柜。

所以，哪怕是三代同堂，再加上二胎，這里也完全夠用，讓大家庭直接一步到位，不用再折騰置換。

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同時，公區設計也同步升級，對格局設計、贈送尺度等都進行了優化。

客廳拉到了約6.7米寬，加上橫廳格局，相當于零過道，觀感顯得非常寬敞，又能充分利用空間。

所以，哪怕是一家六口，也可以在同一空間里玩樂，共享天倫之樂。

陽臺對標新規配置，贈送花池拓展面積，使進深從常規的1.6米增加到約1.8米，加上約6.4米面寬，可用面積達約12平，相當于一個大臥室。

這樣一個空間，可以開辟出老人的花房，擺上桌椅，又是年輕人的喝茶區，另一半還可以作為家政區，定制超長家政柜和洗烘套裝。

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全屋更做到南北對流，南向四開間，每一個角落都通透明亮，讓每位家人都能享受陽光與清風。

還有約88平3+1房，升級為四個房間的配置，不輸新規產品，更為家庭成長預留了空間。

三口之家，父母住主臥，將次臥給小孩，另外兩間房可做客房、書房；

到了二胎階段，把客房重新裝修成兒童房，多功能房又可作為興趣房。

尤其是主臥，對實用性和舒適性進行改善提升。

進門處自帶3平衣帽間，可放下1.9米長的大衣柜，終于不用摳飄窗面積了。

而且，單單是休息區空間就達約9平，可放下1.8米寬kingsize大床，還能同時放下雙床頭柜、雙邊下床。

| 項目實拍圖

還有72平三房，每個房間方正實用，均衡性很高，都能放下雙人房，不顯得逼仄。

客餐廚和陽臺連成一線，打開了空間感。

關鍵的是，這個戶型在景觀上進行了升級，72平小戶型也是直接對望中軸園林。

要知道，很多數項目的做法，都會把這類小戶型放在小區邊角位，或正對馬路，把好位置留給大戶型。

另一個，交標上，云湖學府里針對性升級了可冷暖調頻的風管機、智能馬桶等。

當下的市場，很多項目把新規當作噱頭，交標卻草草帶過，采用便宜的物料，目的是壓縮成本。

而云湖學府里，考慮的是客戶真實的生活需求：

可冷暖調頻的風管機相當于中央空調，精準調溫避免忽冷忽熱，夏天是冷氣，冬天是暖氣，廣州冬天再干冷，也能呵護老人孩子。

智能馬桶更解放全家雙手，又隨時保持干凈，提升居住體驗感。

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最重要的是，這一切全都是實實在在的，看得到、摸得著、用得上。

2400戶業主的入住就是最直接的證明，在這座大城里，隨處可見他們的歡聲笑語，和生活本應該有的松弛感。

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云湖學府里的上線，就像是這瘋狂內卷的市場中的一股清流。

沒有那么多華而不實的大餅，有的是最落地的生活：

九年一貫制白云廣附云湖實驗學校、全維度生活配套、低密度的18萬方大園林，超越新規實用度的好產品，以及超高性價比。

能做到這種基本面、這種確定性，放眼今年的中心六區還是沒有替代品。

其實，越是內卷的市場，越會放大后續兌現的不確定性，這是一個現實的成本問題，大家看房時一定要考慮清楚。

像云湖學府里這類項目，不會缺熱度，因為買家會越來越重視確定性，和真正舒適的居住體驗。

目前，項目還將推出一系列優惠，包括一口價房源、家電大禮包等，誠意給夠，就等五一正式開搶。

好了，想去現場看房、或了解更多消息的朋友，趕緊加上拆神助手。