不管你信不信，廣州土拍徹底火了。

1）白云衡器廠住宅地塊，一共9家房企參加，這一幕久違了。

分別是：中海880、金茂88、綠城696、國貿28、中鐵置業909、越秀1、龍湖123、建發6、保利置業676。

2）嘉禾望崗兩個地塊分別有四家報名。

保利，龍湖，越秀、國貿。有央企，有國企，也有民企。

畢竟，現在土地市場容錯率為零，寧愿不拿，也不要拿錯。

但，白云衡器依舊競價激烈。

3）最后，經過20多輪競價，越秀拿下京溪路衡器廠地塊，成交總價14.15億，樓面價3.36萬/平。

土拍市場釋放積極信號，說明開發商對后市看好。

之所以這么熱，一方面是地塊素質在線，另一方面是旁邊云悅走貨表現不錯，市場行情較穩。

衡器廠地塊配套算是云悅同款，各有勝負，鐵比云悅好，學不如云悅穩定，商業和環境差不多。

①18號線京溪路地鐵站上蓋，鼓勵建地下通道連接地鐵，意味著將來停車場能直達地鐵。

18號線預計26年開通，1站廣州東、2站珠江新城。短期內，也有3號線梅花園站可以用，步行距離約1.1公里。

自駕回體育中心約20分鐘，去珠江新城約25分鐘左右。

②沒配學校，但統籌周邊學校都還不錯，旁邊越秀云悅配建的24班培英小學；還有白云公立小學龍頭京溪小學。

值得一提的是，旁邊的廣州工控京溪廣智片區混合改造項目，已經獲批，會給地塊帶來新增量，一所36班小學，還能改善城市界面。

③目前，周邊環境不錯，底商配套完善，購物中心有兩個，距離信達金茂廣場約2公里，近一點的廣墾天河壹號約700米。

地塊起拍價2.77萬/平，相比云悅最終成交價2.99萬/平，要低了2200/平，留了競價空間給開發商。

衡器廠配建要求比較低，不用配建小學和幼兒園，只有基礎性公服配套，和約4175平道路。

未來，額外成本，可能在地下連接京溪路地鐵站點，這些都是要和廣州地鐵去打配合的。當然，也會體現在后期售價上。

衡器廠地塊，土地面積2.1萬平、建筑面積4.2萬平、容積率2.5、陽臺率20%，比云悅多了1萬方，就是百來套房子。

去年，越秀云悅受到買家的認可，快進快出，既賺到名聲，又賺到了錢。

10月初拿地，拿地兩個多月就開盤，12月開盤到現在半年時間，進入清尾貨階段，考慮網簽滯后，只剩二三十套。

地價3萬/平，云悅開盤價5.2-5.8萬/平，后期漲到6萬/平。

即便現在清尾貨，也維持在開盤價，均價5.5萬/平，挺穩的，去化不錯。

其實，這給衡器廠地塊打樣了，抄作業，產品升級繼續卷，做個云悅PLUS，承接住這波流量。

雖然現在不卷陽臺率，但開發商還是找到了更多門路，比如0飄窗、入戶陽臺玄關等等，都能提升居住體驗。

參考越秀云悅的88平，四空間兩衛，豎廳格局，四開間南向，連書房的長景觀陽臺，主臥的270°景觀。

樣板間做了大三房的格局，客廳開間合并了小書房，去到接近5米。

到現在來看，越秀云悅都是優秀的一批80-90平房子，交標升級下、飄窗搞一搞、客廳和入戶重新設計，就很能打了。

衡器廠摸著云悅的石頭過河，走前輩走過的路，就好走了。

產品定位剛改/改善，延續25F以下的低密小高層，家門口直達地鐵口，再把學校提前定下來。

面積段在85-120之間，大戶型可能會稍微大一點，總價控在450-700萬左右。

1、地緣改善客，比如南醫，周邊城市界面很不錯，從旁邊樓齡比較大的房子，置換或是新購一套。

2、體育中心、珠江新城工作，通勤方便，家門口有18號線，自駕20分鐘能搞定。

身是白云身，心是天河心，和旁邊的天河打總價差，貨量不多，也沒有其它競品了。

越秀，則拿下嘉禾望崗TOD的039地塊，成交總價4.8億，樓面價1.34萬/平。

雖然，需要配建54班九年一貫制學校、幼兒園，以及停車場。

1.34萬/平的地價，還是操作空間不小。

旁邊的國貿云上，均價約4.1-5.3萬，戶型85、105、123平，目前已經加推最后1棟了，板塊小戶型即將缺貨了。

新地塊在嘉禾望崗地鐵口，配九年一貫制學校，地價更低，搭配上不錯的居住環境，是有市場的，能吸引很多通勤剛改客。

早上拿地的開發商，下午050地塊也需要出價，所以大概率還是兩塊一起拿下來，圍繞地鐵口，打造一個連片的TOD開發。

050地塊，地價更貴，起拍總價去到約5.4億。

能否繼續拿下，我們下午見。

越秀，也專門在五一做了活動。