不管你信不信，廣州土拍徹底火了。

1）白云衡器廠住宅地塊，一共9家房企參加，這一幕久違了。

分別是：中海880、金茂88、綠城696、國(guó)貿(mào)28、中鐵置業(yè)909、越秀1、龍湖123、建發(fā)6、保利置業(yè)676。

2）嘉禾望崗兩個(gè)地塊分別有四家報(bào)名。

保利，龍湖，越秀、國(guó)貿(mào)。有央企，有國(guó)企，也有民企。

畢竟，現(xiàn)在土地市場(chǎng)容錯(cuò)率為零，寧愿不拿，也不要拿錯(cuò)。

但，白云衡器依舊競(jìng)價(jià)激烈。

3）最后，經(jīng)過(guò)20多輪競(jìng)價(jià)，越秀拿下京溪路衡器廠地塊，成交總價(jià)14.15億，樓面價(jià)3.36萬(wàn)/平。

土拍市場(chǎng)釋放積極信號(hào)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)后市看好。

之所以這么熱，一方面是地塊素質(zhì)在線，另一方面是旁邊云悅走貨表現(xiàn)不錯(cuò)，市場(chǎng)行情較穩(wěn)。

衡器廠地塊配套算是云悅同款，各有勝負(fù)，鐵比云悅好，學(xué)不如云悅穩(wěn)定，商業(yè)和環(huán)境差不多。

①18號(hào)線京溪路地鐵站上蓋，鼓勵(lì)建地下通道連接地鐵，意味著將來(lái)停車場(chǎng)能直達(dá)地鐵。

18號(hào)線預(yù)計(jì)26年開(kāi)通，1站廣州東、2站珠江新城。短期內(nèi)，也有3號(hào)線梅花園站可以用，步行距離約1.1公里。

自駕回體育中心約20分鐘，去珠江新城約25分鐘左右。

②沒(méi)配學(xué)校，但統(tǒng)籌周邊學(xué)校都還不錯(cuò)，旁邊越秀云悅配建的24班培英小學(xué)；還有白云公立小學(xué)龍頭京溪小學(xué)。

值得一提的是，旁邊的廣州工控京溪廣智片區(qū)混合改造項(xiàng)目，已經(jīng)獲批，會(huì)給地塊帶來(lái)新增量，一所36班小學(xué)，還能改善城市界面。

③目前，周邊環(huán)境不錯(cuò)，底商配套完善，購(gòu)物中心有兩個(gè)，距離信達(dá)金茂廣場(chǎng)約2公里，近一點(diǎn)的廣墾天河壹號(hào)約700米。

地塊起拍價(jià)2.77萬(wàn)/平，相比云悅最終成交價(jià)2.99萬(wàn)/平，要低了2200/平，留了競(jìng)價(jià)空間給開(kāi)發(fā)商。

衡器廠配建要求比較低，不用配建小學(xué)和幼兒園，只有基礎(chǔ)性公服配套，和約4175平道路。

未來(lái)，額外成本，可能在地下連接京溪路地鐵站點(diǎn)，這些都是要和廣州地鐵去打配合的。當(dāng)然，也會(huì)體現(xiàn)在后期售價(jià)上。

衡器廠地塊，土地面積2.1萬(wàn)平、建筑面積4.2萬(wàn)平、容積率2.5、陽(yáng)臺(tái)率20%，比云悅多了1萬(wàn)方，就是百來(lái)套房子。

去年，越秀云悅受到買家的認(rèn)可，快進(jìn)快出，既賺到名聲，又賺到了錢。

10月初拿地，拿地兩個(gè)多月就開(kāi)盤(pán)，12月開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在半年時(shí)間，進(jìn)入清尾貨階段，考慮網(wǎng)簽滯后，只剩二三十套。

地價(jià)3萬(wàn)/平，云悅開(kāi)盤(pán)價(jià)5.2-5.8萬(wàn)/平，后期漲到6萬(wàn)/平。

即便現(xiàn)在清尾貨，也維持在開(kāi)盤(pán)價(jià)，均價(jià)5.5萬(wàn)/平，挺穩(wěn)的，去化不錯(cuò)。

其實(shí)，這給衡器廠地塊打樣了，抄作業(yè)，產(chǎn)品升級(jí)繼續(xù)卷，做個(gè)云悅PLUS，承接住這波流量。

雖然現(xiàn)在不卷陽(yáng)臺(tái)率，但開(kāi)發(fā)商還是找到了更多門路，比如0飄窗、入戶陽(yáng)臺(tái)玄關(guān)等等，都能提升居住體驗(yàn)。

參考越秀云悅的88平，四空間兩衛(wèi)，豎廳格局，四開(kāi)間南向，連書(shū)房的長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)，主臥的270°景觀。

樣板間做了大三房的格局，客廳開(kāi)間合并了小書(shū)房，去到接近5米。

到現(xiàn)在來(lái)看，越秀云悅都是優(yōu)秀的一批80-90平房子，交標(biāo)升級(jí)下、飄窗搞一搞、客廳和入戶重新設(shè)計(jì)，就很能打了。

衡器廠摸著云悅的石頭過(guò)河，走前輩走過(guò)的路，就好走了。

產(chǎn)品定位剛改/改善，延續(xù)25F以下的低密小高層，家門口直達(dá)地鐵口，再把學(xué)校提前定下來(lái)。

面積段在85-120之間，大戶型可能會(huì)稍微大一點(diǎn)，總價(jià)控在450-700萬(wàn)左右。

1、地緣改善客，比如南醫(yī)，周邊城市界面很不錯(cuò)，從旁邊樓齡比較大的房子，置換或是新購(gòu)一套。

2、體育中心、珠江新城工作，通勤方便，家門口有18號(hào)線，自駕20分鐘能搞定。

身是白云身，心是天河心，和旁邊的天河打總價(jià)差，貨量不多，也沒(méi)有其它競(jìng)品了。

越秀，則拿下嘉禾望崗TOD的039地塊，成交總價(jià)4.8億，樓面價(jià)1.34萬(wàn)/平。

雖然，需要配建54班九年一貫制學(xué)校、幼兒園，以及停車場(chǎng)。

1.34萬(wàn)/平的地價(jià)，還是操作空間不小。

旁邊的國(guó)貿(mào)云上，均價(jià)約4.1-5.3萬(wàn)，戶型85、105、123平，目前已經(jīng)加推最后1棟了，板塊小戶型即將缺貨了。

新地塊在嘉禾望崗地鐵口，配九年一貫制學(xué)校，地價(jià)更低，搭配上不錯(cuò)的居住環(huán)境，是有市場(chǎng)的，能吸引很多通勤剛改客。

早上拿地的開(kāi)發(fā)商，下午050地塊也需要出價(jià)，所以大概率還是兩塊一起拿下來(lái)，圍繞地鐵口，打造一個(gè)連片的TOD開(kāi)發(fā)。

050地塊，地價(jià)更貴，起拍總價(jià)去到約5.4億。

能否繼續(xù)拿下，我們下午見(jiàn)。

越秀，也專門在五一做了活動(dòng)。