每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

陳海鷗很懂控輿情。

五一假期前夕，北京潤府對外公示了調規后的總平面設計圖，目的是降低外界的關注度。

這是個開盤快一年的老項目，隸屬華潤置地旗下，陳海鷗是北京區域總經理。

北京潤府調規，主要涉及兩點：1、整個小區增配了首層架空、鄰里共享空間、風雨連廊等；2、有10棟住宅樓，增設了南向開敞陽臺和北向設備平臺。

這些，正是北京當下最流行的“好房子”概念。

但，公示文案里，絲毫找不到調改的理由。

老盤調規，北京潤府只能算是個跟隨者，也沒有“首個吃螃蟹者“元啟，調得那么絲滑。

一個月前，元啟在公示調規后的圖紙時，理由冠冕堂皇——為提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”。（詳見《中建壹品的“陽”謀》）

今年2月出臺的“好房子技術要點”里，確實提到一句："近期已批項目可參照此要點修改完善。”

但近期是多久，并沒有明確。

北京潤府于2024年3月19日取得規劃證，比政策早了近11個月。

據花姐觀察，北京潤府和元啟雙雙調規，有一個相似點，也有一個不同點。

1、相似點：它們的待售貨值都很大。

元啟占地4.7萬平米，規劃地上建面11.77萬平米，戶型為88平米至168平米。

它規劃1054戶，調規前開盤8個月，只網簽了66套，去化率僅為6.27%，網簽均價5.35萬元/平米，待售988套，貨值剩下約60億元。

現在，它的網簽退回到了個位數，僅為2套。

北京潤府占地6.99萬平米，戶型為98平米至177平米，規劃地上建面17.58萬平米。

它規劃1384戶，開盤近11個月，網簽441套，去化率31.86%，網簽均價5.87萬元/平米，待售943套，貨值剩下約70億元。

由于它們剩余的貨值大，開發商才有足夠的動力去調改。

尤其是元啟，在調規之后，迫不及待地搞了一場盛大的發布會，重點介紹了通過奇偶陽臺的巧妙設計，實現全贈送。

現場，中建壹品北方區新任總經理劉尚元也順帶亮相，表明原總經理田植釗撤了。

2、不同點：元啟全改，北京潤府部分改。

劉尚元將元啟改造得很徹底，除了大門做了優化之外，每棟每戶都調規了，南向增加了1-1.5米的南向奇偶陽臺全送，北向的開敞陽臺從原來的1米變成1.8米。

但，北京潤府只重點調改了公區，以及未開工的二期住宅樓，一期8棟住宅樓未改。

實際上，北京潤府被人為劃分成一二期，是沒有道理的。

它的宗地號為YZ00-0503-B19R1，是一塊地。只不過，因為建筑面積太大，分期售賣而已。

沒改的8棟住宅樓，即首批拿證的8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#，共660套，準許銷售面積7.99萬平米。

這令北京潤府形成一道奇葩現象，同一個小區的房源，竟然出現兩個時代的產品。

二期背刺了一期。

花姐不禁想起了2023年9月開盤的中海學府里，只有最北面的那棟南向有開敞陽臺，其余樓棟只送了飄窗。

當然，它和北京潤府還是有區別，開盤時就很清楚地告知產品情況。

事實上，關于北京潤府的調規，過去一段時間內爭議不斷。

今年3月初，有北京潤府一期業主向北京市規自委投訴，重點要求公布二期的具體規劃細節，表達了二期產品須與一期一致的訴求。

北京市規自委亦莊分局當時的回復稱，暫未收到關于“潤府二期”的設計方案審查的申請。若后續建設單位申報設計方案審查，分局將對具體設計方案按照相關規范要求審核，并進行公示，充分聽取公眾意見。

現在，那只靴子落地了。

這一次，陳海鷗吸取了豐臺北京悅府的教訓，沒有先斬后奏。前不久，北京悅府因擅自擴建大門和景觀廊道，被罰4.92萬元。

在一片反對聲中公示調規平面圖，北京潤府背后搞定了400多戶老業主？他們接下來，會做出什么樣的舉動呢？

下面，花姐將北京潤府此次調規后的方案，詳細進行分析。

一、兩處大門做了升級

先來看它的大門，比過去更雄偉了。

原方案中，兩個大門兩側是圍墻；新方案中，兩邊均配以裝飾展示面，進行了大范圍延伸，形成景觀大門。

其中東邊主大門從內側向兩邊延展，南至15#東面，北到10#東邊，中間橫跨了車庫出入口、人行通道。

北邊大門則從外側向兩邊延展，中間是消防通道和車庫出入口，不能走人。

原方案中，東邊大門進來緊挨物業服務用房，現在變成了鄰里共享空間和其他商業服務場地。

二、新增兩處首層架空

新規劃中，北京潤府的地上建面17.58萬平方米，比舊規劃多了1000平米，多出來的全部為不計容面積，主要由首層架空和風雨連廊組成。

北京潤府為自己新增了兩處首層局部架空區域，面積均不是很大。

可作為地上會所的首層架空區域，位于6#東側，面積在140平米左右，從它的東邊出來，是個約50平米左右的下沉庭院。

另一處在4#的東側首層，緊挨著北大門。舊方案中，原本是一塊綠地，新規劃將4#增加了一個單元。

這處首層局部架空的功能，主要用于物業服務，面積在100平左右。

三、風雨連廊不連通

北京潤府此次公區調規最大的特點，是新增了5處風雨連廊，全部位于一期區域內，但有4處很雞肋。

真正具有連接功能的，是位于東邊大門處的1#風雨連廊，將鄰里共享空間、兩個下沉庭院連通在一起，高4.95米。

面積最大的一處是2#風雨連廊，靠近小區正中央，在樓王8#的正前方。

從平面圖上看，它很孤立，沒有任何連接功能，更像一個小區的景觀走廊。

2#風雨連廊高度為5.28米，對已經購買8#的業主來說，一定很郁悶，好端端眼前多了一個沒有連接功能的風雨連廊，不僅有礙風景，更會影響低層戶型的采光。

最讓花姐看不懂的是另外三處，位于小區南邊的14#、17#、18#的中間。

在平面圖上，它們分別被標注成3#、4#、5#風雨連廊，花姐看著更像涼亭等設施，不僅沒有連接其他設施，彼此之間也是割裂的。

四、化糞池緊挨燃氣調壓箱

其他公區方面，北京潤府將過去的3處下沉綠化砍掉了，新增了兩處下沉庭院。

此外，兩處室外活動場地的位置和面積，也較過去有了稍微變化。

花姐需重點指出的是，在新方案中，北京潤在東北角的化糞池旁邊，新設置了燃氣調壓箱，位于1#的北邊。

類似的設計，也出現在北京潤府的兄弟項目華潤臻澐中，位于3#北面的化糞池，就與燃氣調壓箱緊挨著。

在前不久的公示意見反饋中，被眼尖的群眾發現了，指出存在安全隱患。

華潤臻澐也意識到了這個問題，把兩者隔開了4米。

五、同小區下不同時代的戶型

與公區的改動相比，北京潤府此次調規，最大的變化是，讓同一個小區，產生了兩個不同時代的產品。

目前，北京潤府已經開工住宅樓有8棟，工程均已到了封頂階段；剩下的11棟住宅樓，尚未開工。

從新版的平面圖中可看出，尚未動工的11棟住宅中，除了1#外，其他樓棟的所有戶型，都增加了內嵌陽臺+設備平臺+邊戶飄窗。

而已經封頂樓棟中的戶型，只有飄窗贈送。

以12#為例。

該棟樓全部為177平米戶型，調規前，它能贈送的手段只有飄窗；調規后，南向全部有內嵌陽臺，北向有設備平臺，兩個邊戶另有飄窗贈送。

六、陽臺進深1.2-1.4米

雖然北京潤府增配后的贈送范圍，完全向好房子標準看齊，但它的陽臺的進深，只在1.2至1.4米之間，。

其中1.4米陽臺分布在19#、18#、12#、9#、6#、7#；1.2米陽臺分布在16#、4#、3#、27#。

這令北京潤府二期戶型，較一期的實際得房率提升，很難突破10%。

還是以12#為例。

陽臺面積約17.78平米，贈送一半；北面設備平臺約5平米，全贈送；邊戶飄窗約4平米，全贈送。

實際贈送面積約為17.9平米。

調規后12#為18層建筑，若按照79%的產權得房率計算，它邊戶的實際得房率，約為89%。

在一期，177戶型主要集中在8#，為10層建筑，產權得房率可達到83.6%。

雖只有飄窗贈送，但邊戶可送面積達到了約8.5平米，實際得房率，可達到88%。

花姐粗略測算后，北京潤府陽臺1.2米進深的戶型，平均實際得房率約在86%左右。

七、10棟住宅樓層高不達標

在新版方案中，北京潤府的住宅樓棟，從原先的18棟變成了19棟——將原3#東單元，拆分成新的27#。

最重要的是，新版規劃中，1#、3#、4#、6#、7#、9#、13#、18#、19#、27#住宅樓的標準層高，按照2.95米計入；12#的住宅標準層高，按3.1米計入。

3月31日，住建部發布了最新版的《住宅項目規范》，明確要求新建住宅建筑的層高，不應低于3米。

新規將于5月1日起，正式實施。

這也就意味著，此次調規后，北京潤府有10棟住宅樓的層高，不符合國家最新政策規定。

八、7棟住宅樓層數變了

部分新增配陽臺樓棟的層數，也發生了變化。

1、砍掉或調整了原規劃的頂層異型戶型，具體為：

1#從17/18F，變為17F；7#由16/17F，變成16F；9#從15/16F，變成15F；13#西邊戶從17/18F，變成16/18F；19#從10/11F，變成9/10F.

2、兩棟樓的層數，做了增減，具體為：

6#從17F，變成18F；新增的27#為14F，舊規劃作為3#的一部分，只有11F。

花姐點評：

老項目增配，并不是一件容易的事情。

前不久，中海地產的石景山項目長安源境二期公示了總平圖，幾乎是一期的翻版，延續了錯層陽臺的設計。

這樣做的目的，就是為了照顧長安源境一期近100位業主的情緒。

但，北京潤府對老業主的利益全然不顧。這不是央企華潤置地應有的責任。

為什么華潤置地還要這么做呢？

花姐認為，北京潤府想在二期上，提高售價。依照一期的賣法，是很難掙錢的。

2024年2月，華潤置地以75.38億元的價格拿下北京潤府地塊，溢價率0.51%，樓面價折合4.31萬元/平米。

按照目前網簽均價5.87萬元/平米，中間的縫差只有1.56萬元/平米。

從表面上看，北京潤府二期提價，可一舉兩得：1、平息老業主的憤怒，房子增值了；2、增加二期的利潤。

但是，增配了南北雙陽臺和幾個不相連的風雨連廊，到底能提價多少呢？這是值得懷疑的。

站在購房者的角度，在好房子時代，開發商增配是必須的，這不是漲價的理由。

北京潤府調規，陳海鷗的如意算盤，真的能如意嗎？