在今年廣州五一樓市爆火之余，大家的共識(shí)都是：火的只有中心區(qū)以及近郊區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，遠(yuǎn)郊基本還是一片慘淡。

但就在這樣的背景下，我發(fā)現(xiàn)了南沙有項(xiàng)目在五一假期的時(shí)候，房?jī)r(jià)悄悄破了6萬(wàn)/㎡！這可是成交價(jià)，不是在售價(jià)。

6萬(wàn)/㎡買(mǎi)南沙，什么概念呢？

前段時(shí)間海珠西的熱門(mén)改善盤(pán)，綠城馥香園開(kāi)盤(pán)價(jià)格不過(guò)也就是5.2-5.8萬(wàn)/㎡。

還有海珠能望江的越秀江灣潮起項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)售價(jià)也不過(guò)5.5萬(wàn)/㎡起。

6萬(wàn)的單價(jià)，加一加預(yù)算，都能夠得上琶洲南的保利天奕（7.5萬(wàn)+/㎡）了。

所以很多人應(yīng)該跟我一樣都好奇，這個(gè)價(jià)格買(mǎi)南沙，到底圖什么？

這時(shí)候就不得不先討論一下，到底是哪個(gè)項(xiàng)目這么牛逼了。

成交價(jià)破6萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目是位于南沙明珠灣橫瀝島尖的中鐵建西派尊府，這個(gè)項(xiàng)目也是南沙如今唯一需要驗(yàn)資的項(xiàng)目。

不得不說(shuō)，項(xiàng)目有幾個(gè)先天優(yōu)勢(shì)是難以復(fù)制的。

其一，位于南沙明珠灣板塊的橫瀝島尖，這里不僅是南沙規(guī)劃層級(jí)最高的地方，也是兌現(xiàn)力最強(qiáng)的地方之一，自然也是價(jià)值最容易被看到的地方。

目前國(guó)際金融論壇(IFF)永久會(huì)址已落戶于此，還有匯豐全球培訓(xùn)中心、中交集團(tuán)等36家總部進(jìn)駐，未來(lái)還計(jì)劃引進(jìn)廣期所、大灣區(qū)商業(yè)銀行、港澳保險(xiǎn)服務(wù)中心、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資中心等。

國(guó)家金融島的含金量，體現(xiàn)得淋漓盡致。

其二，項(xiàng)目所在的橫瀝島尖位于蕉門(mén)水道、上橫瀝水道、下橫瀝水道交匯處。

所以能擁有三江匯聚的島尖景觀，不僅錯(cuò)開(kāi)了和橫瀝島其他項(xiàng)目的同質(zhì)化，而且在景觀資源上，顯然也更加突出。

其三，項(xiàng)目的產(chǎn)品也都是照著頂豪去打造的，比如部分戶型陽(yáng)臺(tái)景觀面寬達(dá)近20米，望江體驗(yàn)夠震撼；還舍得砸錢(qián)，光會(huì)所就花了一個(gè)億。

總之，無(wú)論是區(qū)位、獨(dú)有的景觀資源以及產(chǎn)品打造，項(xiàng)目的確都有成為南沙標(biāo)桿封面作品的底氣。

但這個(gè)底氣，到底值不值6萬(wàn)/㎡以上？

我覺(jué)得，只要有人愿意為這個(gè)價(jià)格買(mǎi)單，那就沒(méi)什么所謂值不值的。

畢竟再往前五年，橫瀝島隔壁的靈山島尖，有項(xiàng)目房?jī)r(jià)一度逼近8萬(wàn)/㎡，而且彼時(shí)賣(mài)出這個(gè)價(jià)格的，還是只一個(gè)商住項(xiàng)目（公寓）。

其實(shí)那時(shí)候不止頂豪房?jī)r(jià)瘋狂，整個(gè)南沙的樓市都如同烈火烹油。

2018-2021年，南沙樓市經(jīng)歷狂熱期，自貿(mào)區(qū)政策、深中通道概念催生投資潮，無(wú)數(shù)投資客涌入這片熱土。

其中炒作概念最強(qiáng)的明珠灣，靈山島尖地價(jià)破2萬(wàn)/㎡，房?jī)r(jià)年均漲幅超20%。

但時(shí)間進(jìn)入2022年后，樓市迎來(lái)了深度調(diào)整期。而南沙也因?yàn)槿狈φ鎸?shí)需求支撐，導(dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩矛盾爆發(fā)，新房去化周期一度達(dá)26.4個(gè)月，二手房掛牌量超7000套。

不少板塊價(jià)格跌回2019年水平，比如橫瀝島部分樓盤(pán)單價(jià)從3.8萬(wàn)跌至2.4萬(wàn)，跌幅超30%，如今南沙的新房，以價(jià)換量已成為常態(tài)。

雖然都在跌，但南沙不同板塊之間的價(jià)格也在分化。

如明珠灣（靈山島、橫瀝島）、蕉門(mén)河等板塊，或憑借區(qū)域發(fā)展成熟，或憑借產(chǎn)業(yè)集聚和稀缺景觀資源，房?jī)r(jià)雖也跌但幅度不大，也算抗跌的。

而如萬(wàn)頃沙、慶盛等板塊因配套滯后，開(kāi)發(fā)商以“工抵房”“0首付”促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)面臨腰斬甚至膝蓋斬。

所以自2024年以來(lái)，南沙樓市一直有在努力“自救”。

一方面是政策刺激需求，用全面放開(kāi)住房限購(gòu)、放寬商服類(lèi)項(xiàng)目車(chē)位出售條件、大學(xué)生購(gòu)房額外優(yōu)惠以及近期的買(mǎi)房送學(xué)位等政策來(lái)提振市場(chǎng)信心，刺激買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)。

另一方面，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，像廣州第一個(gè)“第四代住宅”，就是在南沙試點(diǎn)的，市場(chǎng)反響也很熱烈。

政策托底是有效果的，2025年一季度，南沙新房網(wǎng)簽1500+套，同比增加25%。南沙樓市在回暖，市場(chǎng)信心也在逐步修復(fù)。

如今再看南沙樓市，仍然充滿機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

機(jī)遇方面，南沙一直在加速基建的兌現(xiàn)，像深中通道、地鐵18號(hào)線串聯(lián)廣深，1小時(shí)通勤圈覆蓋8000萬(wàn)人口；

產(chǎn)業(yè)，人口導(dǎo)入方面，南沙2024年新增就業(yè)1.6萬(wàn)人，十年（2015年—2024年）常住人口增長(zhǎng)33萬(wàn)，這些都夯實(shí)了城市的居住根基，從而增加樓市最根本的需求。

但挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)也在，目前南沙教育、醫(yī)療資源仍稀缺，特別是橫瀝島小學(xué)引入非名校引發(fā)業(yè)主維權(quán)也鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

而且投資周期漫長(zhǎng)，規(guī)劃落地需10年以上，短期套利無(wú)望，自住也要考慮通勤壓力。

綜合以上，想買(mǎi)南沙的話，建議自住需求考慮有地鐵，配套成熟的蕉門(mén)、金洲等板塊，通勤與生活兼顧。

投資需求就要做好長(zhǎng)線準(zhǔn)備，靈山島尖（南沙CBD）、橫瀝金融島（國(guó)際金融城）仍具稀缺性，但需耐受周期波動(dòng)。

還有要警惕部分板塊“畫(huà)餅”，像萬(wàn)頃沙等新興板塊依賴產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，若規(guī)劃延遲，還是容易陷入“站崗”風(fēng)險(xiǎn)。

最后，我想說(shuō)南沙樓市的起伏，其實(shí)像政策、規(guī)劃與市場(chǎng)博弈的縮影。

從房?jī)r(jià)狂飆到大跌，再到如今政策托底，價(jià)值慢慢回歸。

南沙樓市正經(jīng)歷從“野蠻生長(zhǎng)”到“理性回歸”的陣痛。

而對(duì)于購(gòu)房者而言，不要有投機(jī)心態(tài)，用自住需求與長(zhǎng)線眼光，才能真正懂得南沙的價(jià)值。