文/上海進深 張林霞

2024年至今，若要在上海樓市挑出最炙手可熱的關(guān)鍵詞，除了備受矚目的豪宅領(lǐng)域，那必然非“南大”莫屬。

過去近一年時間里，南大板塊新房成交量一路飆升，成功突破3000套大關(guān)，在外環(huán)以內(nèi)乃至中外環(huán)間的所有板塊中，穩(wěn)坐成交量TOP1的寶座，成為樓市中當之無愧的焦點區(qū)域。

在上海城市發(fā)展版圖中，南大板塊堪稱寶山乃至北中環(huán)區(qū)域的璀璨明珠。

憑借成片開發(fā)的創(chuàng)新模式，南大正以驚人速度重塑城市界面。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展更是南大板塊的強勁引擎。以宇樹科技為代表的國家級科技企業(yè)紛紛搶灘落戶，聚焦人工智能、數(shù)字經(jīng)濟等前沿領(lǐng)域，形成極具競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。

南大首個位于核心區(qū)域的樓盤——中環(huán)鉑樾即將入市。

中環(huán)鉑樾最小戶型為建面約110㎡，最初不少人預(yù)估其總價門檻。

參考普陀祁安路站新房均價8.1萬/㎡，百平米三房總價約800萬；再看其后一站豐翔路，當前新房均價6.9萬/㎡。

中環(huán)鉑樾占據(jù)更優(yōu)地段，且戶型面積更大，總價不會低于周邊。令人意外的是，中環(huán)鉑樾放風價7萬 /㎡，性價比超預(yù)期。

這也是中建七局首次殺入上海的項目。

為了拿下該項目地塊，中建七局可以說是做足了準備工作。

去年10月18日，中建七局董事長郭建軍帶領(lǐng)核心團隊來到上海，專程拜會了寶山區(qū)政府。

郭建軍當場表態(tài)：中建七局將堅持服務(wù)寶山、深耕寶山、建設(shè)寶山，在基礎(chǔ)設(shè)施、城市投資運營等領(lǐng)域，精準對接寶山區(qū)發(fā)展需求。

11月1日，同屬中建體系的中建七局地產(chǎn)華東開發(fā)有限公司與中建港航局展開合作，共同出資成立上海東潤鳴熙置業(yè)有限公司。其中，中建七局地產(chǎn)華東開發(fā)有限公司持股49%，中建港航局持股51%。

11月27日，中建七局與中建港航局組成聯(lián)合體，成功競得寶山區(qū)南大板塊核心地塊。該地塊最終以12.53億元底價成交，折合樓面價18977元/㎡，這一價格頗具競爭力——較一個月前華潤競得的相鄰地塊，樓面價直降近1000元/㎡（華潤地塊成交樓面價為19803元/㎡），凸顯出此次拿地的性價比優(yōu)勢，也為后續(xù)項目開發(fā)預(yù)留了更大的想象空間。

并且，這塊地在華潤的操盤下，一切也正在逐漸兌現(xiàn)，這就是上海名盤——華潤置地中心望雲(yún)。

并且，2024年10月25日，華潤置地豪擲46.12億元拿下寶山區(qū)地塊，加碼布局南大板塊，將其打造為豐翔路TOD二期項目，并表示將整合優(yōu)質(zhì)資源提升區(qū)域價值。

對于同處南大板塊的中建七局來說，有華潤這樣實力強勁的“鄰居”共同開發(fā)，無疑能共享發(fā)展紅利，實現(xiàn)區(qū)域價值的協(xié)同躍升。

土拍落槌次日，地塊住宅部分設(shè)計方案火速公示。規(guī)劃4幢高層住宅、250套可售房源的信息一經(jīng)披露，便引發(fā)市場熱議。

回顧中建七局進駐上海的歷程，每一步都精準落位、環(huán)環(huán)相扣。

項目由4幢14-17層住宅、1棟14層的保障房及社區(qū)配套組成，可售住宅約250套，項目推出建面約110-139㎡的3-4房戶型。小區(qū)采用人車分流設(shè)計，容積率2.5，樓間距40-44.5米。

1#為17層，1梯2戶設(shè)計，12層、15層有連廊，一樓為配套；

2#為14層，1梯2戶，沒有連廊，首層局部架空；

3#17層，1梯2戶，12層、15層有連廊，首層架空；

4#17層，1梯2戶沒有連廊，首層局部架空，該樓棟全部為大戶型。

建面約110㎡橫廳3房

橫廳主要優(yōu)勢是客廳尺度比較開闊，凈面寬約5.2米，整體南向面寬做到了約12.3米，主臥要比豎廳戶型更大一些，且為270°飄窗，居住感受更舒適。

但餐廳和客廳的空間都會有些局促；廚房偏小，并且該戶型入戶門會對著電梯門。

建面約110㎡豎廳3房

該戶型全部為中間套，經(jīng)典飛機式戶型，三開間朝南，客廳凈面寬約3.75米。

建面約139m24房2廳2衛(wèi)戶型

該戶型南向四開間，整體南向開間面寬高達約14.5米，南向采光更大化，三臥室朝南，居住舒適度滿分；邊套主臥更是進階版270轉(zhuǎn)角飄窗套房設(shè)計，收納空間更充足、各空間尺度感更強。

項目緊貼南大路TOD，北面一站路就是豐翔路TOD，雙TOD集群模式作為南大地區(qū)功能品質(zhì)的新的核爆點。

中環(huán)鉑樾周邊競品主要有華潤置地中心望雲(yún)和保利海上瑧悅，二者均為地鐵盤且共享周邊配套，不過望雲(yún)距離商業(yè)更近，南大站周邊雖規(guī)劃有TOD商業(yè)綜合體，但落地周期長于望雲(yún)周邊商業(yè)。

在產(chǎn)品方面，中環(huán)鉑樾戶型更優(yōu)，全為小高層，采用一梯兩戶或兩梯兩戶設(shè)計，僅部分樓棟部分樓層設(shè)連廊；而望雲(yún)在小區(qū)規(guī)模上可能更具優(yōu)勢。

價格層面，中環(huán)鉑樾放風價7萬，望雲(yún)價格未公布，若中環(huán)鉑樾在價格上展現(xiàn)出一定性價比，銷售上或更具競爭力。

保利海上瑧悅則憑借豐富的戶型面積段和較低的均價，吸引預(yù)算有限的購房者。相比之下，中環(huán)鉑樾以低密小高層社區(qū)、創(chuàng)新戶型設(shè)計和高端配置脫穎而出，且擁有極具潛力的地段規(guī)劃，在追求品質(zhì)與未來發(fā)展的改善型客群中頗具競爭力。

值得注意的是，項目規(guī)模較小，目前周邊以辦公樓為主，沒有什么居住氛圍。

今年3月，中建七局董事長郭建軍出席寶山區(qū)人民政府與中建七局戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。

郭建軍表示，中建七局將把服務(wù)寶山、建設(shè)寶山作為深耕上海的新起點，充分發(fā)揮“投建運”一體化全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，引入金融、產(chǎn)業(yè)、總部資源，提升在投資、建設(shè)、運營等方面整體合作水平，打造標桿項目工程。

由此可見，寶山地塊，對于中建七局殺入上海來說，只是個開始。

中建七局于1984年10月23日注冊成立，總部位于河南省鄭州市，公司由中國建筑(SH601668)持股100%。主要經(jīng)營范圍包括房屋建筑工程施工總承包、公路工程施工總承包、市政公用工程施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)等。

2024年，中建七局實現(xiàn)營業(yè)收入約1262.5億元，同比下降8.04%；凈利潤為5.87億元，同比增長0.62%（在中國建筑下屬單位中，低于中建八局的128.8億元和中建方程的9.09億元）；歸屬于母公司所有者的凈利潤為2.92億元，同比增長46.27%。

值得關(guān)注的是，近五年來，中建七局營收首次出現(xiàn)下滑。其中2019-2023年，其營收分別為1045.96億元、1190.88億元、1346.39億元、1372.85億元，實現(xiàn)三連漲。

截至2024年12月31日，中建七局流動資產(chǎn)為1449.7億元，流動負債為1553.73億元，凈流動負債為104.03億元。

2019年-2023年資產(chǎn)負債率分別為78.18%、74.56%、79.56%、87.6%、87.26%。

相關(guān)公司：中建七局,中建七局投資