前天的發布會后，很多人都在分析降準和降息的力度。

　　但降準降息，我認為還只是表面。

　　發布會提到的這行字，可能才是接下來樓市應該關注的重點：

　　“要加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，持續鞏固房地產市場穩定態勢。”

　　房地產現在處于新舊接軌的時候，舊的模式在破碎，新的模式還未完全建立。

　　現在要從融資端開始配合，是不是新的模式接下來要全面發力？房地產止跌回穩會走向何方？

　　我認為這句話才是接下來的答案。

　　大概從2022年開始，房地產新模式就開始頻繁被提及。

　　但是很多人并沒有重視這句話，并且認為模式這樣的東西離自己很遠。

　　但是現在，“房地產新模式”這幾個字出現得頻率越來越高。

　　這次發布會也是首次明確提及：要為房地產新模式適配的融資制度。

　　并且這句話還是放在發言第一點的位置上來強調的。

　　過去是“金融被動配合”房地產，現在“融資制度主動適配”房地產。

　　這是個非常重大的轉變。

　　就拿存量房貸利率來說，只是一次下調還沒有那么值得興奮。

　　真正能讓大家完全信任放心存量房貸利率下調的，還是把存量房貸利率調整確定為機制的時候。

　　同樣，房地產新模式提很久了，前面也給收儲、城中村改造確定過支持力度。

　　但是并沒有提到過要建立融資機制，如果真的能把資金來源用制度的方式確定下來，大家會對眼下的穩樓市更有信心。

　　這句話，我認為至少傳遞出兩個信號：

　　1、房地產新模式要加速建立了，這次是從資金端、制度端上建立長期機制。

　　2、房地產是要救的，資金不是漫灌，而是要精準落在房地產新模式上。

　　換句話說，我們可能將進入一個融資規則、金融方向、資產邏輯都煥然一新的房地產時代。

　　那什么是房地產新模式？

　　過去的房地產模式，我們都很熟：“高杠桿+高周轉+高預期”。

　　開發商借錢拿地——建房——賣樓回款——再借更多錢——繼續拿地。

　　這個模式，繼續下去，只會繼續吹大房地產泡沫，顯然不適合現在了。

　　但是房地產作為關系民生的行業，顯然是不可能就此不存在了。

　　那怎么辦？

　　核心就是建立房地產新模式。

　　新模式不是全面刺激樓市，而是穩住基本盤，比如“白名單”+“保交房”。

　　不是加杠桿全面刺激，而是用結構性工具促進轉型，比如以后不再是單一的商品房體系，而是商品房+保障性住房雙體系運行。

　　樓市不是不漲了，而是“慢漲+穩住+調結構”。

　　剛需置業：在一線和強二線的核心區，仍有剛性支撐；

　　保障房市場：租賃性住房、保交樓、收儲將成為支撐底盤的重要手段；

　　改善型置換：城市更新、適老化改善、豪宅市場是重要的增量市場。

　　樓市不是不發展了，而是有重點的發展，通過這次的洗牌逐步轉化到新賽道去。

　　這次發布會落地的很多政策，我認為只是前奏，最近的不少舉措，我認為后續都有繼續加碼的可能性。

　　比如公積金貸款利率下調25個BP，這是近年來力度最大的一次下調。

　　一方面是真正給想買房的剛需機會，像深圳如果你買保障性住房，公積金貸款額度上也會給你同比例的上調。

　　另一方面這也留出了商業貸款的降息空間，讓房貸和租金回報率進一步去靠近。

　　我認為這傳遞出來的就是，不是讓房價大漲，而是讓買得起的人，有更合理的融資支持。

　　比如抵押補充貸款（PSL）利率從目前的2.25%降至2%。

　　PSL（抵押補充貸款）正是以往棚改的重要資金來源。此次PSL利率下調，極有可能是為城中村改造和城市更新再次“放水”。

　　目前PSL余額是3.4萬億，利率降低0.25，相當于釋放了5000億的長線資金。

　　近期除了發布會的舉措，各地的舉動也不少。

　　比如近期已有多個城市傳出“收購二手房作為保障房”的動作。

　　武漢，4月30日發布樓市“新政9條”，里面正式官宣“將收購3000套個人二手房”。

　　青島，4月17日，宣布“收購1200套個人二手房”。

　　現在越來越多的城市，開始試點將收儲的范圍擴到到二手房，擴大到樓齡超過20年的房子。

　　如果收儲上也有制度化的融資方式，配合利率的下調，這可能才是給市場托底的最強的信心。

　　比如打包保障性住房reits資金上市，租金回報率如果超過2%，未來存款利率跌破2%的情況下，樓市的庫存合理轉化下，這很可能是雙贏的選擇。

　　所以說，這輪政策的核心，不是“重啟舊游戲”，而是“啟動新秩序”。

　　穩樓市，并不是為了讓房價再漲一輪，在慢漲的結構中，完成房地產的角色轉型，在結構性支持下，重建購房者的信心。

　　關于房地產，我們要知道的是：

　　樓市未來的機會，不在整體，而在結構；

　　“漲幅最大”的時代結束了，但“穩健回報”的時代或許剛剛開始；

　　現在要比眼光，更要拼“定力”。

　　未來樓市不會小時，而是你的房子，在不在新的趨勢下。

　　大家都可以問自己三個問題：

　　1、你的房子在不在未來有剛性需求的地方，在不在核心一二線城市？

　　2、屬不屬于改善化趨勢下的好房子？

　　3、有沒有被收儲的可能性？

　　如果三個問題都是否，那么現在不要留戀了，該要置換的就趕緊置換，這輪結構性的救市可能沒法改變你的處境。

　　如果你還不清楚，你的房子有沒有被收儲的可能性？你的房子在不在有需求的地方？如何評估自己的房產？

　　慢一點，穩一點，也許才是中國房地產走向真正健康的開始。