一邊是手里拽著超10個舊改項目待開發，一邊是多個項目村民的臨遷費說欠就欠。

野心很大的朱氏兄弟，正在被自己曾經描繪的宏偉舊改地圖反噬。

合生創展最新發布的財務數據顯示，截至2024年末，合生創展一年內需償還的短期債務有250.37億港元，但手里的現金僅有84.49億港元。捉襟見肘的現金流，已導致逾92億港元借貸交叉違約。

而珠光控股從2022年起就在虧損，本要于3月發布的2024年年報，已宣布將延期發布。

不難看出，以兩家公司目前的資金流動性，已很難支撐手中多個舊改項目的開發與完工。

但那些家園已經被拆的村民們，更是無路可退——舊改實施方案無法確認，導致復建房建成遙遙無期，開發商更以此為由拖欠臨遷費。

1

拖欠臨遷費

開發商歸責于方案還需調整

2011年，火村舊改就已進行摸查統計；2013年，火村舊改通過批復。一期在2016年開始啟動簽約，二期則是2020年啟動。

當時，還有人評價是“又一土豪村誕生”。

2023年時，火村一期的村民，迎來了首批入住。而二期的村民，目前仍處在舊房已拆除、新房未建好的青黃交界期，徒增的生活成本純靠臨遷費，卻也被拖欠了一年多。

他們和媒體抱怨：2021年火村二期啟動舊村改造拆遷，原住村民70%的房屋已被拆遷。如今火村舊改項目中的融資區已陸續建成，但復建區因選址問題有所滯后，被征地拆遷的村民多在增城等地租房，至今未能回遷，村民安置面臨較大壓力。

去年年底，火村二期的村民，集體到了合生中央城項目門口，控訴合生已經占走了地，卻拖欠村民們的臨遷費。

合生趕緊發布了個聲明，撇清自己和火村二期的關系，表示自己只是協助推動方，并不管發錢的事情：

“火村二期”項目不在中央城項目范圍內，實施主體為廣州陸宏投資有限公司，系火村經聯社、珠光集團合資成立，“火村二期”拆遷補償協議均由陸宏公司與村民簽訂。

并把拖欠臨遷費怪罪于舊改方案沒有得到批復。

但街道的催促函可不是這樣寫的。

云埔街道辦事處將臨遷費保障函發放給了合生創展和珠光集團，指出兩家公司自2023年3月就開始拖欠村民臨遷費及其他費用。

且根據《火村社區舊村改造拆遷補償方案》中的規定，臨遷費的發放并不受舊改方案調整的影響，甚至規定了至少3年。而按2021年8月簽約率剛到80%算，達到100%的時間距2023年3月，肯定未到3年時間。

這里面的“羅生門”，一眼可辨。

（圖片來源：合生創展集團公眾號）

2

一期要景觀二期要住房
村民battle 朱氏無損

火村二期項目實施方案之所以還要調整，關鍵點在于與一期之間的一個山頭使用爭議。

在二期村民記憶里，這塊名為肥豬山莊的山頭（高德地圖上顯示名為荔枝公園），一直都是村民自己在管理的一個“野山頭”。

二期村民說：“十幾二十年前，為了配合政府征地，整個火村被征了一萬多畝地，最后已落地的留用地就只剩下肥豬山莊這一塊地。這塊留用地本來十幾年前就想用來建廠房發展村的經濟，山上的樹也是九十年代時我們村種的果樹，山頭也不是什么公園！”

加上火村二期舊改項目用地緊張。村民們認為，既然是自留地，那么，二期村民就有自由處置地塊的權利。面對是要生存居住的房子，還是公園的抉擇，當然是居住權更重要。

黃埔區和云埔街火村社區經濟聯合社發布的兩份申明中也詳細寫到：該地塊在2004年已被政府征收，現為火村社區的經濟發展自留用地，并處于舊村改造范圍內……未編制或規劃該地塊為公園建設用地或公共綠化用地，因此該地塊并不屬于公園范疇；

以及，肥豬山莊總用地面積約7公頃，其中3.18公頃為社區自留經濟發展用地(2011年已選址)，國有用地2.34公頃，剩余1.48公頃為火村權屬用地，也是聯社發展經濟用地……近期社區已對實施方案進行表決，同意將該留用地納入舊改，跟舊改項目一并開發建設。

但一期（合生中央城）的業主并不這樣認為。

他們查到，在2018年9月公布的《廣州市蘿崗控制性詳細規劃（局部）修編》，肥豬山莊地塊被明確劃分為公園綠地（G1）的用地性質。此外，《廣州開發區東區和永和東片區用地提升控制性詳細規劃修改》等文件也均顯示該地塊為公園綠地（G1）。

包括最早在2020年火村舊改二期項目啟動簽約時，該地塊并未被納入其中。

另外，結合黃埔區火村二期（枝山-小塱片）舊村改造項目實施方案和地圖，可看到肥豬山莊緊鄰著合生中央城，在合生中央城項目售賣的時候，“推窗見綠”這一點，也被拿出來當做“賣點”宣傳。

于是，在合生中央城業主看來，不管是市里還是項目上，都明確指出了這塊地是公共綠化用地，不能改規劃被建成房子。

在8月底二期舊改實施方案公示后，就有多位周邊業主向有關部門投訴，主要訴求為：保留綠地，強調的主要是業主對于周邊景觀的需要。

這邊需要插播的一點是，幾個部門對這個山頭的用地性質定位不一樣，并不沖突。

廣州市規自局轉派黃埔區分局在接受媒體采訪時，曾就此回應稱，編制舊村改造實施方案的主體是住建部門與城市更新主管部門，涉及城市更新項目的公示也不需經規自部門同意。因此，舊改實施方案與控制性詳細規劃涉及兩個不同維度，兩者并不矛盾。

“肥豬山莊地塊在現行控制性詳細規劃中仍為公園綠地（G1）。相關部門在制定舊改方案時可以參考控制性詳細規劃的有關內容，至于此次舊改方案是否符合城市更新相關政策，規自部門無法下結論。”

兩邊都有理有據，兩邊都在投訴，兩邊都要兼顧。一時間，廣州從市到區再到街道，都陷入了BUG循環中。

直至目前，仍未有新的改造方案出臺。

不論battle的結局如何，總要有一方的村民/業主們權益受損。而對朱氏兄弟來說，這不過是左手倒右手的事情：二期勝，項目照常推進；一期勝，合生中央城的業主們高興，對項目后續剩余3個組團的推盤更加有利。battle過程中除了借機停發臨遷費，更可以放緩復建區的建造，一舉多得。

3

合生&珠光都是臨遷費拖欠常客

說回合生和珠光這兩家公司。

這兩家公司實際上屬于一個家族——合生創展創始人朱孟依，是朱氏三兄弟里的老二，而珠光集團主席朱慶伊，是朱氏三兄弟里最小的。

兩家公司也不是第一次拖欠村民們的臨遷費了。

同為黃埔區云埔街道的宏崗舊改項目，珠光是在2018年接手的，然后在2023年底開始拖欠臨遷費，之后被宏崗村村民“清退”出局。

還有海珠區的瀝滘村，珠光也是拖欠了村民超一年臨遷費，甚至復建區全面停工，逼得村民在各種領導留言平臺投訴。

合生在2020年時，曾介入黃埔區蓮潭舊改（據說在蓮塘村舊改啟動儀式，也有珠光舊改相關負責人出席）。但在拖欠臨遷費超一年后，這個項目改由廣州國企知識城集團接管。

黃埔區的夏園舊改項目，2022 年 7 月合生和科學城集團聯手（合生占股70%），從升龍手里接下了夏園舊改。第二年就開始拖欠村民臨遷費，且夏園經聯社已多次書面敦促都無果。后來，頂不住租房壓力的村民申請重裝已拆除的門窗、電表，搬回原屋居住。

不難看出，兩兄弟在拖欠村民的臨遷費上，是有些“血脈互通”的。

舊改本就是個重資產開發的活，勝在利潤可觀——此前毛利率平均能達到50%，最高甚至80%以上。

換句話說，舍得付出，就有回報。但在眼下這個市場環境里，這兩家公司卻是都無力付出了。

苦了的，是那些等了十多年的村民們。