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租房改善鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)

中國(guó)家庭需要多大的居住空間？2025年，中國(guó)家庭戶(hù)均人口2.53人，我們已經(jīng)從傳統(tǒng)大家庭模式轉(zhuǎn)為新型微型家庭，當(dāng)我們的居住單元越來(lái)越小，從滿足戶(hù)均2.53人舒適居住的基礎(chǔ)功能來(lái)看，三居室戶(hù)型（2+1戶(hù)型）能夠滿足大多數(shù)家庭的需求，其次才是空間尺度（90平米三房VS200平米三房）和個(gè)性化需求的差異。雖然會(huì)動(dòng)態(tài)調(diào)整但最終都會(huì)指向三房，如當(dāng)人口多了會(huì)走向分戶(hù)，重新成為微型家庭模式；當(dāng)房間不夠功能缺失，多數(shù)家庭會(huì)持續(xù)改善居住條件，直至達(dá)到三居室，部分家庭走向更高階的四居室、五居室。

再假設(shè)在租房與買(mǎi)房的政策、條件完全相同的情況下，那么無(wú)論是買(mǎi)房還是租房，從舒適居住的基礎(chǔ)功能角度出發(fā)，三居室戶(hù)型都應(yīng)是理想選擇。實(shí)際上，在政策、保障性租賃住房、市場(chǎng)以及機(jī)構(gòu)等多重因素的共同作用下，租房與買(mǎi)房之間的權(quán)力條件正在逐漸趨同，但在產(chǎn)品供應(yīng)方面卻存在顯著差異，相隔兩個(gè)時(shí)代。例如，新房市場(chǎng)中幾乎已無(wú)兩居室產(chǎn)品供應(yīng)，而租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)介入的主流產(chǎn)品仍以單間和一居室的剛需產(chǎn)品為主，未來(lái)租賃住房市場(chǎng)也會(huì)有類(lèi)似新房市場(chǎng)中的置換鏈條，從“租賃剛需時(shí)代”逐漸向“品質(zhì)改善時(shí)代”轉(zhuǎn)變。

圖：租賃住房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)類(lèi)供應(yīng)產(chǎn)品推演

底層邏輯是一方面，目前以小戶(hù)型為主的租賃住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出租金下滑，空置率升高，運(yùn)營(yíng)難度加大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的趨勢(shì)；另一方面，隨著租房觀念改變及租賃住房產(chǎn)品品質(zhì)逐漸改善，家庭型、大戶(hù)型、品質(zhì)型租房需求上漲，租賃改善出現(xiàn)苗頭。也就是說(shuō)，雖然目前住房租賃市場(chǎng)租金承壓，但是結(jié)構(gòu)失衡，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足改善類(lèi)客群的品質(zhì)生活的需求，這也將會(huì)倒逼市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性改變。

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供應(yīng)過(guò)度集中：機(jī)構(gòu)類(lèi)供應(yīng)單間、一居室為主

根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的上海隨申辦數(shù)據(jù)，截至2025年5月7日，上海保租房供應(yīng)數(shù)量已超19萬(wàn)套。從供應(yīng)戶(hù)型占比來(lái)看，上海的單間產(chǎn)品和一居室產(chǎn)品占比88%，二居室和三居室整租產(chǎn)品占比僅有12%，四居室和五居室沒(méi)有產(chǎn)品供應(yīng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海隨申辦市民云

供應(yīng)量最大的浦東、閔行、寶山、松江四個(gè)區(qū)，戶(hù)型每上升一級(jí)供應(yīng)下降數(shù)倍，最高達(dá)10.65倍。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海隨申辦市民云

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)更加集中，根據(jù)同策研究院抽取的245家長(zhǎng)租公寓樣本來(lái)看，樣本面積集中分布在最小面積40平米以下，最大面積60平米的小戶(hù)型區(qū)間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院

由于產(chǎn)品過(guò)于集中，對(duì)租客而言，改善類(lèi)客群不管是在保租房市場(chǎng)（還存在產(chǎn)品錯(cuò)配的問(wèn)題）還是在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都難有合適的選擇。散租市場(chǎng)雖然房源量大且選擇多樣，但其弊端一直被廣泛討論，比如裝修簡(jiǎn)陋、租期不穩(wěn)定、停車(chē)難等問(wèn)題。

對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，中端型公寓小戶(hù)型產(chǎn)品客群基數(shù)大，年輕人支付溢價(jià)意愿高，相比之下中大戶(hù)型規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，同樣的坪效，二居室、三居室產(chǎn)品價(jià)格顯著上升，相較于散租市場(chǎng)完全失去性?xún)r(jià)比，這部分客群的價(jià)格彈性較小，因此他們可能會(huì)重新回歸散租市場(chǎng)。但是為了保證產(chǎn)品的多樣性，公寓運(yùn)營(yíng)商仍會(huì)配置少量的二居室戶(hù)型。

高端服務(wù)式公寓邏輯剛好相反，以供應(yīng)中大戶(hù)型為主，由于高端客群價(jià)格彈性較大，注重服務(wù)及隱私，且具有較強(qiáng)的溢價(jià)能力，坪效大幅提高，開(kāi)發(fā)中大戶(hù)型產(chǎn)品可以有效增厚利潤(rùn)池。但高端型公寓的影響力僅局限于部分客群，無(wú)法對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生決定性影響。

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需求轉(zhuǎn)變：家庭型租客價(jià)值被低估

但是租賃改善需求潛力巨大，數(shù)據(jù)顯示：

從面積段來(lái)看，上海租房市場(chǎng)20平與80平供需極度失衡的兩端。90平以下的面積段中20平前后和80平前后的需求最為旺盛。80平左右的兩居室，則是改善型需求的熱點(diǎn)，適合有孩子的家庭。——

全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

從整租與散租來(lái)看，北京、上海整租簽約量波動(dòng)上升，去年三季度都來(lái)到了最高位。——自如研究院

從租客年齡來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃成交中，2023年，35歲以上租客占比超過(guò)35%，甚至超過(guò)25歲以下租客占比。——貝殼研究院

種種數(shù)據(jù)表明，租賃改善型需求逐漸崛起，那么，中端型公寓產(chǎn)品是否應(yīng)該向中大戶(hù)型做傾斜？

根據(jù)調(diào)研來(lái)看，家庭型客群（如二居室、三居室租戶(hù)）的穩(wěn)定性遠(yuǎn)超預(yù)期。這類(lèi)租戶(hù)通常因工作、子女教育等需求長(zhǎng)期租住，換租頻率低，且對(duì)房屋維護(hù)更用心。

表：不同客源產(chǎn)品類(lèi)型的全周期價(jià)值比較

數(shù)據(jù)來(lái)源：ICCRA

在長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品、服務(wù)、價(jià)格如此卷的情況下（），家庭型租客更“省心”，維護(hù)成本低、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用少、租期長(zhǎng)、粘性還足，可謂是優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)。

再?gòu)钠盒Ы嵌葋?lái)看，假設(shè)20平方米的一居室租金為3000元/月，租金坪效為150元/平方米/月；50平方米的二居室戶(hù)型租金為5000元/月，租金坪效為100元/平方米/月。然而，若將空置期與空置率因素納入考量，當(dāng)小戶(hù)型入住率低于70%時(shí)，實(shí)際坪效方面，一居室與二居室已基本打平，但運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)成本完全不一樣。

表：一居室與二居室實(shí)際坪效比較

▲目前行業(yè)主流小戶(hù)型產(chǎn)品的現(xiàn)狀是租金下滑，空置率不斷提升的 數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院

在這種情況下，機(jī)構(gòu)適當(dāng)調(diào)整小戶(hù)型的比例，提升二居室的占比，可以平衡運(yùn)營(yíng)壓力，降低空置期，甚至可以降低后期的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

實(shí)際操作案例分析

以首創(chuàng)和園·房山星城社區(qū)為例，該項(xiàng)目位于房山區(qū)，從租住活躍度來(lái)看，其所在區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯，且全部建設(shè)為兩居室、三居室的住宅型產(chǎn)品。若單純考慮青年租客群體，該項(xiàng)目的出租難度將相當(dāng)大。然而，實(shí)際情況卻是該項(xiàng)目的出租率和租金均價(jià)均超出了預(yù)期。這主要得益于該區(qū)域新建住宅項(xiàng)目稀缺，現(xiàn)有住宅項(xiàng)目存在建設(shè)時(shí)間早、面積相對(duì)小、格局不理想等問(wèn)題，導(dǎo)致本地居民的改善性置換需求難以得到滿足。首創(chuàng)和園·房山星城社區(qū)投入使用后，吸引了大量附近居民。這些居民選擇將自有住房出租，轉(zhuǎn)而租住國(guó)企開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的新社區(qū)中更新、更大、服務(wù)更好的房子。——ICCRA

綜上所述，隨著租客改善需求的崛起，家庭型租客長(zhǎng)期價(jià)值被低估。房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新的發(fā)展階段，城市居住方式正逐漸從“以買(mǎi)為主”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變，觀念的轉(zhuǎn)變、行業(yè)激烈日趨競(jìng)爭(zhēng)以及人群的多樣性都倒逼市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，這些變化或許并不顯眼，但卻可能成為未來(lái)租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

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