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租房改善鏈條轉動

中國家庭需要多大的居住空間？2025年，中國家庭戶均人口2.53人，我們已經從傳統大家庭模式轉為新型微型家庭，當我們的居住單元越來越小，從滿足戶均2.53人舒適居住的基礎功能來看，三居室戶型（2+1戶型）能夠滿足大多數家庭的需求，其次才是空間尺度（90平米三房VS200平米三房）和個性化需求的差異。雖然會動態調整但最終都會指向三房，如當人口多了會走向分戶，重新成為微型家庭模式；當房間不夠功能缺失，多數家庭會持續改善居住條件，直至達到三居室，部分家庭走向更高階的四居室、五居室。

再假設在租房與買房的政策、條件完全相同的情況下，那么無論是買房還是租房，從舒適居住的基礎功能角度出發，三居室戶型都應是理想選擇。實際上，在政策、保障性租賃住房、市場以及機構等多重因素的共同作用下，租房與買房之間的權力條件正在逐漸趨同，但在產品供應方面卻存在顯著差異，相隔兩個時代。例如，新房市場中幾乎已無兩居室產品供應，而租賃市場中，機構介入的主流產品仍以單間和一居室的剛需產品為主，未來租賃住房市場也會有類似新房市場中的置換鏈條，從“租賃剛需時代”逐漸向“品質改善時代”轉變。

圖：租賃住房市場機構類供應產品推演

底層邏輯是一方面，目前以小戶型為主的租賃住房市場呈現出租金下滑，空置率升高，運營難度加大，同質化競爭嚴重的趨勢；另一方面，隨著租房觀念改變及租賃住房產品品質逐漸改善，家庭型、大戶型、品質型租房需求上漲，租賃改善出現苗頭。也就是說，雖然目前住房租賃市場租金承壓，但是結構失衡，還遠遠不能滿足改善類客群的品質生活的需求，這也將會倒逼市場結構性改變。

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供應過度集中：機構類供應單間、一居室為主

根據我們統計的上海隨申辦數據，截至2025年5月7日，上海保租房供應數量已超19萬套。從供應戶型占比來看，上海的單間產品和一居室產品占比88%，二居室和三居室整租產品占比僅有12%，四居室和五居室沒有產品供應。

數據來源：上海隨申辦市民云

供應量最大的浦東、閔行、寶山、松江四個區，戶型每上升一級供應下降數倍，最高達10.65倍。

數據來源：上海隨申辦市民云

長租公寓市場供應更加集中，根據同策研究院抽取的245家長租公寓樣本來看，樣本面積集中分布在最小面積40平米以下，最大面積60平米的小戶型區間。

數據來源：同策研究院

由于產品過于集中，對租客而言，改善類客群不管是在保租房市場（還存在產品錯配的問題）還是在長租公寓市場都難有合適的選擇。散租市場雖然房源量大且選擇多樣，但其弊端一直被廣泛討論，比如裝修簡陋、租期不穩定、停車難等問題。

對于機構而言，中端型公寓小戶型產品客群基數大，年輕人支付溢價意愿高，相比之下中大戶型規模不經濟，同樣的坪效，二居室、三居室產品價格顯著上升，相較于散租市場完全失去性價比，這部分客群的價格彈性較小，因此他們可能會重新回歸散租市場。但是為了保證產品的多樣性，公寓運營商仍會配置少量的二居室戶型。

高端服務式公寓邏輯剛好相反，以供應中大戶型為主，由于高端客群價格彈性較大，注重服務及隱私，且具有較強的溢價能力，坪效大幅提高，開發中大戶型產品可以有效增厚利潤池。但高端型公寓的影響力僅局限于部分客群，無法對整體市場產生決定性影響。

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需求轉變：家庭型租客價值被低估

但是租賃改善需求潛力巨大，數據顯示：

從面積段來看，上海租房市場20平與80平供需極度失衡的兩端。90平以下的面積段中20平前后和80平前后的需求最為旺盛。80平左右的兩居室，則是改善型需求的熱點，適合有孩子的家庭。——

全國房價行情網

從整租與散租來看，北京、上海整租簽約量波動上升，去年三季度都來到了最高位。——自如研究院

從租客年齡來看，全國重點40城租賃成交中，2023年，35歲以上租客占比超過35%，甚至超過25歲以下租客占比。——貝殼研究院

種種數據表明，租賃改善型需求逐漸崛起，那么，中端型公寓產品是否應該向中大戶型做傾斜？

根據調研來看，家庭型客群（如二居室、三居室租戶）的穩定性遠超預期。這類租戶通常因工作、子女教育等需求長期租住，換租頻率低，且對房屋維護更用心。

表：不同客源產品類型的全周期價值比較

數據來源：ICCRA

在長租公寓產品、服務、價格如此卷的情況下（），家庭型租客更“省心”，維護成本低、營銷費用少、租期長、粘性還足，可謂是優質的客戶。

再從坪效角度來看，假設20平方米的一居室租金為3000元/月，租金坪效為150元/平方米/月；50平方米的二居室戶型租金為5000元/月，租金坪效為100元/平方米/月。然而，若將空置期與空置率因素納入考量，當小戶型入住率低于70%時，實際坪效方面，一居室與二居室已基本打平，但運營、營銷成本完全不一樣。

表：一居室與二居室實際坪效比較

▲目前行業主流小戶型產品的現狀是租金下滑，空置率不斷提升的 數據來源：同策研究院

在這種情況下，機構適當調整小戶型的比例，提升二居室的占比，可以平衡運營壓力，降低空置期，甚至可以降低后期的維修養護費用。

實際操作案例分析

以首創和園·房山星城社區為例，該項目位于房山區，從租住活躍度來看，其所在區域的區位優勢并不明顯，且全部建設為兩居室、三居室的住宅型產品。若單純考慮青年租客群體，該項目的出租難度將相當大。然而，實際情況卻是該項目的出租率和租金均價均超出了預期。這主要得益于該區域新建住宅項目稀缺，現有住宅項目存在建設時間早、面積相對小、格局不理想等問題，導致本地居民的改善性置換需求難以得到滿足。首創和園·房山星城社區投入使用后，吸引了大量附近居民。這些居民選擇將自有住房出租，轉而租住國企開發、運營的新社區中更新、更大、服務更好的房子。——ICCRA

綜上所述，隨著租客改善需求的崛起，家庭型租客長期價值被低估。房地產行業已進入新的發展階段，城市居住方式正逐漸從“以買為主”向“租購并舉”轉變，觀念的轉變、行業激烈日趨競爭以及人群的多樣性都倒逼市場供需結構發生改變，這些變化或許并不顯眼，但卻可能成為未來租賃市場的關鍵轉折點。

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