2025年，樓市會觸底嗎？

最近，大摩再次召開閉門會議，對中國樓市進行了判斷。

這次他們認為：

中國房地產觸底的時間，可能要延遲到2026年4季度。

這次又是因為什么？大摩為何會這么判斷？市場還要等多久？

為什么大摩會重新調整對我們的判斷？

要知道今年年初的時候，大摩對我們樓市的判斷還是：

只要兩個關鍵條件達成，樓市將在2025年二季度企穩。

這兩個條件分別是：

一是，地方政府能夠系統性地推進大規模收儲，快速去化庫存；

二是，銀行能順利處理大約1萬億規模的房地產相關信貸壓力。

但是到了現在，這兩項暫時都還沒實現，因此這次預期的調整也合理。

大摩這次判斷根據，總結下是4點：

首先，樓市庫存壓力仍在。

我看了下統計局最新的數據，4月我們新建商品房待售面積同比還是增長的，這些是在說明，現在市場整體供需平衡還是沒有達成。

進入4月以后，市場的銷售也出現放緩的趨勢，大摩認為目前的政策力量還不足以帶動大面積的購買力入市，所以回暖的時間可能要往后拉。

其次，風波釋放還沒完全。

主要還是之前提到的1萬億房地產信貸壓力。

現在銀行對于房地產新發放貸款也趨于審慎，看了下相關數據，今年前4月，房企融資規模達1090億，同比下降34%。

房地產類貸款整體仍處收縮態勢，說明信貸尚未完全恢復信心。

政策雖然持續釋放積極信號，如優化房貸利率、調整首付比例、推動保交樓貸款等措施，但傳導至一線市場，仍需要時間。

此外，2025年G稅沖突還在繼續，雖然5月初初步緩解，但是后續還是有升級的可能性。

這雖然不會直接影響樓市，但是對樓市的信心和預期還是有間接的沖擊。

最后，房地產數據具有滯后性，政策是根據數據出的，政策再傳遞到市場存在真空期。

種種因素疊加之下，大摩認為中國樓市的復蘇時間可能還要進一步拉長。

整體看下來，這個判斷還是比較客觀。

這次會議大摩也認為，美元主導地位改變，全球資產配置正在平衡。中國有望成為全球除美國之外唯一一個能構建AI全鏈條閉環生態系統的國家。

這說明大摩對中國未來的發展還是比較積極樂觀的。

所以說，最然大摩將復蘇時間延后，但傳遞的信號并非悲觀。

大摩說的這幾點，我們內部市場，大家也早已清晰。

現在的市場確實短期不具備反彈的基礎，但是你說要繼續跌多少呢？空間也不多了。

所以我認為，現在更像是市場的磨底期。

上下的空間都不多，多空資金正在底部打架，直到建立新的價格共識。

為什么說現在是磨底期？我們可以從三個層面來看：

第一，市場結構逐步出清。

過去幾年，行業里面比較劇烈的風波基本已經過去了。

比如困難企業，比如保交樓等落地，包括銷售量下滑最厲害的時候，基本已經平穩度過。

第二，估值進入“合理偏下”區間。

距離房價高峰時期，核心城市也已經回調了30%-40%的水平。

利率方面，5年期LPR已降至3.5%，房貸利率已經開始沖破3%，公積金貸款已經來到2.6%， 整體融資成本處于歷史低位。

租金回報率在不斷上升，2024年二線城市租金回報率平均已經達到2.04%。

很多人喜歡說國外的租金回報率在3%，但是國外的房產還有1%左右的各種稅收，我們這邊是沒有的。

再加上存款利率還在不斷下探，5年期存款利率已經來到1.5%，接下來還在往下探。

房子的現金收益也在回歸合理估值，泡沫其實已經擠掉很多。

第三，交易行為開始轉變。

開發商供貨節奏放緩，更注重產品力與兌現力；購房者則從“搶跑情緒”轉為“價值篩選”，

剛需和改善類客戶成為成交主力，市場逐步向理性主導回歸。

換句話說，現在的樓市，雖然沒有回到大漲的環境里，但是整體節奏和氛圍是越來越健康了，復蘇力量也在積累。

除了大摩，也有機構認為，2025年依然可能成為結構性轉折點的起點。

比如近期多次提到要建立適應房地產新模式的融資方式，很可能就是要推動保障性住房、城中村改造的進度。

包括地方平臺回購、政策性銀行設立專項融資計劃，都說明政策工具正在結構性深化，市場正在結構性好轉。

包括這次中美關S我們的表現，這些都說明情況正在穩步好轉。

一旦這類措施能夠擴大落地范圍、提升執行效率，那么市場信心可能就會加速進入正常狀態。

所以說，2025年的磨底是充滿希望的磨底，穩定下來之后可能就是新一輪的回暖。

2025年或許不是市場的大拐點，但是卻是很多家庭資產配置的起點。

只是配置的思路要變了。

對于大多數家庭來說，趨勢之外，更關鍵的是結構。

第一，房地產依然可以作為家庭核心資產的一環，但應當重視“功能性”和“穩定性”。

現在的價格算不上高，但是能不能度過周期底部，看的是家庭的現金流健不健康。

盡量選擇城市主軸、有人口流入，供需扎實的城市，能帶來穩健現金流的資產。

大摩預測，目前新房庫存有30%會成為死資產，有些房子是注定無人接盤了，如果你的房子現在不僅住不上，城市和位置都不行，該出手要及時出手了。

第二，家庭資產組合中，應逐步增加“現金流穩定資產”。

未來要更加注重現金流資產，現金才是現在最值錢的資產。

能鎖定較高利率的穩健現金流資產，可以適當的配置些，接下來注定是不刺激存款出來不罷休的情況。

利率還要降，能鎖定較高的利率，就要盡量早點鎖定。

第三，要放棄“追漲思維”，改為“慢配+重構”。

資產配置不是一蹴而就，而是一個“回撤少、抗波動、可持續”的長期游戲。

風口時代看增長，慢周期時代看結構。

穿越周期，需要資產也需要信心。

從2021年以來的結構出清，到如今的政策托底與信心重建，

房地產正經歷一輪深度重構，而非簡單下行。

在這種背景下，我們更應將注意力從“時間點”轉向“配置結構”。

不是所有人都能準確踩中拐點，但每個人都可以提前做好防御、慢慢進攻。

如果你正在重構家庭的資產組合，也在尋找更穩健的現金流工具，

歡迎掃碼，我們可以聊聊更適合你的資產組合策略。