文︱劉德科

這一輪的城市更新，規(guī)格很高。你看，文件是以中辦和國(guó)辦的名義發(fā)的：5月15日公布的文件，是叫做《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》。

5月20日，國(guó)新辦專門召開(kāi)了解讀這份文件的新聞發(fā)布會(huì)，住建部、自然資源部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、金融監(jiān)管總局這五個(gè)中央部門悉數(shù)出席。你能看到的新聞標(biāo)題或觀點(diǎn)基本上是這樣的：「城市更新大潮來(lái)了」「城市更新有望激活萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)」或「城市更新是城鎮(zhèn)化進(jìn)程下半場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)」……

萬(wàn)億級(jí)投入

我們的第一個(gè)問(wèn)題是，這一輪的城市更新是不是萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)？

當(dāng)然，政府投入的方式不局限于財(cái)政投入，還會(huì)有超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方政府債、銀行信貸、國(guó)有資本等等。所以，達(dá)到萬(wàn)億級(jí)不是什么難題，但能拉動(dòng)多少高度市場(chǎng)化的投資，就另當(dāng)別論了。

所以，我們的看法是：城市更新可能是萬(wàn)億級(jí)的政府投入，但未必是萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。打個(gè)比方，建造地鐵、醫(yī)院或博物館，主要是靠政府投入，而不是主要靠市場(chǎng)機(jī)制。

不是棚改2.0

第二個(gè)問(wèn)題，這一輪的城市更新是不是棚改2.0？肯定不是。

棚改主要是拆，但這一輪的城市更新，強(qiáng)調(diào)的是「不搞大拆大建」。

棚改所實(shí)現(xiàn)的，是資金大流動(dòng)，它能攪動(dòng)金融投放、土地財(cái)政、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)，形成「從金融到土地到樓盤再到購(gòu)買」的邏輯閉環(huán)。

這一輪的城市更新，主要聚焦在改造上，跟土地財(cái)政收益與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)度非常弱。

惠民

第三個(gè)問(wèn)題，這一輪的城市更新，能帶動(dòng)樓市行情嗎？帶不動(dòng)。

無(wú)論是「老舊小區(qū)整治改造」（不需要房企做），還是「老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)的功能轉(zhuǎn)換與業(yè)態(tài)升級(jí)」（房企也沒(méi)這個(gè)能力），都跟傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)沒(méi)什么直接關(guān)系。

我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)就明白了：「截止到2024年底，全國(guó)累計(jì)開(kāi)工改造老舊小區(qū)28萬(wàn)個(gè)，惠及居民4800萬(wàn)戶、超過(guò)1.2億人。」〔住建部副部長(zhǎng)秦海翔，國(guó)新辦發(fā)布會(huì)，2025/5/20〕

在樓市陷入低谷期的這三四年，開(kāi)工改造28萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，已經(jīng)是非常龐大的一個(gè)數(shù)字了，但它有托舉樓市的功效嗎？幾乎沒(méi)有。所以，這一輪的城市更新，其目的并不是為了提振樓市，最大的目的其實(shí)是惠民，讓老百姓有獲得感；同時(shí)，政府主導(dǎo)的巨量投資也可以帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)。

當(dāng)然，城市更新也可以算是廣義的房地產(chǎn)，但無(wú)論是老舊小區(qū)改造還是老舊街區(qū)或廠區(qū)的更新，其技術(shù)難度都遠(yuǎn)超當(dāng)前的住宅樓盤開(kāi)發(fā)。政策能解決資金來(lái)源問(wèn)題，但資金如何平衡、規(guī)劃設(shè)計(jì)如何走出「面子工程」的慣性、后期運(yùn)營(yíng)如何可持續(xù)等諸多問(wèn)題，都需要積累經(jīng)驗(yàn)，需要摸著石頭過(guò)河。

你越是認(rèn)真對(duì)待城市更新，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)：整個(gè)中國(guó)的所有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體，在城市更新這個(gè)領(lǐng)域，都經(jīng)驗(yàn)尚淺。

資金平衡

第四個(gè)問(wèn)題，如果樓市行情繼續(xù)下行，城市更新會(huì)進(jìn)化成棚改2.0嗎？

從目前的風(fēng)向看，即便樓市行情轉(zhuǎn)冷或者下行，也不會(huì)有棚改2.0；只有等到樓市行情惡化，這一輪城市更新才有可能進(jìn)化成棚改2.0。

通讀中央文件《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，你能感受到的最大基調(diào)，當(dāng)然是「不搞大拆大建」；但在談到城中村改造時(shí)，留下了一個(gè)小小的接口：「加快實(shí)施群眾改造意愿強(qiáng)烈、城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的城中村改造項(xiàng)目」——內(nèi)行的人都知道，城中村改造如果不結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，很難做到「城市資金能平衡」。

現(xiàn)在的問(wèn)題是：已經(jīng)為提振樓市出臺(tái)了無(wú)數(shù)政策的人，并不相信樓市還會(huì)繼續(xù)惡化。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科