二手房交易賣家臨時變卦，中介費是否應當支付？

住房是每個家庭的“頭等大事”

“二手房”因價格多元、配套完善

不少購房人則會選擇

在中介的幫助下進行交易

如果本已訂立預約合同

中途賣家臨時變卦

中介費是否應當全額支付

買家權益受損如何維權

一起來看今天的案例！

基本案情

2022年3月，朱某欲購置一套房屋，在中介公司的介紹下，相看了多套二手房，并最終選定了秦某所有的一套坐落于晉城市城區某小區的房子。

經過協商，雙方初步達成買賣意向，并當場簽訂了一份《定金收付書》，約定：“買賣雙方應于2022年4月15日前正式簽訂《房屋買賣合同》；買方朱某向賣方秦某支付10000元作為雙方訂立協議的保證，合同簽訂后，該款項充抵購房款；中介費由買方承擔……”

《定金收付書》中還約定了違約條款，明確如賣方違約，應雙倍返還定金給買方；若買方違約，則無權要求賣方返還定金；本次交易所涉中介費由違約方承擔。

很快，朱某按約支付定金10000元及中介費8000元。

憧憬著進入新家開啟新生活，朱某開始著手聯系裝修公司、看家具等前期準備工作。不料，4月15日，三方本應如期簽訂購房合同，秦某卻當場反悔，中介雖多番說和，但收效甚微。

在雙方爭執中，朱某得知之前秦某與中介公司因交房時間等事項產生爭議、導致相互之間不信任，所以秦某反悔不愿賣房，購房合同也未能成功簽訂。

后朱某多次向秦某與中介主張權利，但他們卻以各種理由推脫，拒絕返還中介費與定金。

朱某訴至法院，要求秦某及中介公司返還相應費用。

法院認為

法院經審理認為，《定金收付書》系朱某與秦某為將來簽訂《房屋買賣合同》所簽訂的預約合同，具有約束力，雙方應當按照合同約定全面履行自己的義務。從證據上看，朱某不存在違約行為，合同最終未能訂立系秦某與中介公司未進行有效溝通、相互不信任，秦某不愿賣房所致。故朱某有權要求秦某按照《定金收付書》約定承擔違約責任，即雙倍返還定金。

至于中介費，根據《中華人民共和國民法典》第九百六十四條的規定，中介公司未促成合同成立，無權請求支付報酬。雖然在《定金收付書》中約定了“中介費由違約方承擔”，但按照法律規定中介無權請求支付中介費。鑒于中介公司為促成交易曾因必要花費墊付過2000元，從整體解決糾紛、減少當事人訴累的角度考慮，折抵后中介公司應返還朱某6000元。

綜上，法院判決被告秦某自判決生效之日起十日內向原告朱某雙倍返還定金20000元，被告某中介公司自判決生效之日起十日內向原告朱某返還中介費6000元。

一審判決后，三方均未提起上訴。

法官說法

田海根

TIAN HAIGEN

住房問題涉及群眾的切身利益，是生活中的熱點話題，尤其是二手房，在交易時往往由中介促成，因此在二手房買賣合同糾紛中，一般存在兩個法律關系，一為房屋出賣人與買受人之間的房屋買賣合同關系，另為房屋中介與房屋出賣人和買受人之間的居間合同關系，該案便是一起涉及二手房買賣的部分風險即定金和中介費的案子。

本案中，雙方簽訂的《定金收付書》屬于當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預定書等的一種類型，構成預約合同。在簽訂后，當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。故朱某有權要求秦某承擔違約責任，雙倍返還定金。

針對中介費，合同中約定違約方承擔中介費，這就使得不論哪種情形下，中介機構都將獲取中介費。但民事主體間的約定還應符合法律規定，根據《中華人民共和國民法典》第九百六十四條的規定，中介不得請求支付報酬。本案中，買賣雙方僅簽訂了體現雙方交易意向的《定金收付書》，而沒有簽訂房屋買賣合同，按照上述法律規定中介方不得請求支付報酬，因此在扣除了中介方從事中介活動支出的必要費用后，中介方應當返還朱某其已支付的中介費。

在此提醒二手房買賣中的交易雙方，在交易過程中應當增強自己規范風險、合法維權的意識：第一，如果沒有考慮成熟，不要輕易簽訂類似本案《定金收付書》內容的認購書、訂購書、預定書等預約合同，約定在將來一定期限內訂立合同，否則一旦反悔，將承受損失。第二，民事主體間的約定應合法合規，在中介機構提供居間服務未促成簽訂房屋買賣合同的情況下，中介機構不應主張相關報酬，自行約定的"違約方承擔中介費"條款因違法而無效。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百九十五條

當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。

當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。

《中華人民共和國民法典》第五百零九條

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。

《中華人民共和國民法典》第五百八十六條

當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

《中華人民共和國民法典》第五百八十七條

債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

《中華人民共和國民法典》第九百六十四條

中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

商務合作 0356-8981555

來源：晉城市中級人民法院