作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

如果是很硬派的“工業風”新房，你會選擇嗎？

“工業風”樣板間

最近位于寶安航城板塊的盛合天瑞展廳及樣板間已開放，預計2季度入市。

雖然還未獲取預售/現售許可，但項目已經提前蓄客，并且啟動了轉介渠道對外推廣。

但若實地了解過，項目把“前海空港雙核+低密高綠化”作為賣點，似乎也彌補了一些自身的缺陷。

雖然項目無回遷、無保障房等政策性住房，純商品房，居住純粹，容積率僅3.39，總高32層，實用率接近100%，但項目戶型設計效果似乎低于市場預期。

因為深圳雖然已經更新了建筑設計規劃的約束條件，各個開發商也都在內卷戶型的使用率或者得房率。

但真正做到實用面積拓寬的項目還沒有幾個。

盛合天瑞也不例外。

從實地的樣板空間來看，項目建設風格似乎回到了“工業時代”。

管道在客廳和客廳明顯外露，而不是選擇將管道隱藏或嵌入到墻壁、地板等結構內部。

比如燃氣管道在廚房及客廳天花外露，比如下水道管及水管外露在衛生間角落，再比如洗手盆設置在衛生間外，正對臥室門口等。

雖然后期可通過改造的方式優化這些管道的美觀性，但有多少購房群體會買賬？

從戶型內部的布局來看，雖然項目對外釋放飄窗以及部分墻體可以通過改造的信息，但也會間接增加購房者的改造成本。

而項目對外宣傳實用率“達到100%”，但樣板間實際飄窗尺寸設計成了“2100X600X690mm"。

一般情況人體坐下舒服的高度是45cm。

飄窗太高可能存在使用便利性、安全性、空間利用、采光通風及美觀適配等問題。

比如飄窗高度過高（如超過常規窗臺高度 80-90 厘米）會導致人難以輕松坐上去，尤其是兒童、老人或身高較矮者，可能需要借助凳子或梯子；

比如過高的飄窗可能與室內家具高度不匹配（如沙發、床頭柜等），導致視覺上不協調，需定制特殊尺寸家具，也會間接增加裝修成本。

再比如過高的飄窗可能讓窗戶在墻面占比例失衡，尤其小戶型中，會顯得空間層高降低，產生壓抑感，破壞室內通透感。

這樣一來，戶型即使通過飄窗增加了實用率，但實用性也仍需要提升。

除此以外，實際的戶型空間部分存在對視情況，如客廳對臥室，臥室對臥室。

所以，開發商通過飄窗以及陽臺設計，對外宣傳戶型得房率高，功能性強，未必真能如購房者所愿。

而對項目而言，缺陷不僅于此。

雖然項目規劃容積率為3.39，在深圳新房中容積率算比較低，但項目規劃建設了4棟住宅，1棟幼兒園，且無地面花園空間。

目前項目距離最近的地鐵距離較遠，步行到12號線黃田站約1.1公里，已經超出步行的舒適范圍，未來需要依賴20號線兌現。

更重要的是，項目雖然處于“前海空港雙核”范圍，但屬于廣深公路及機場南路主干道的犄角處，不僅容易受噪音影響，且廣深公路輔路直接接壤項目門口，容易出現擁堵風險。

且周邊商業配套薄弱，基本都是工業區，需要依賴舊改規劃落地，配套兌現周期，如商業綜合體建設等需等待三至五年。

而如果期待周邊發展，則有可能等待的時間也會更長。

項目附近的《寶安區航城街道草圍舊村及南片區城市更新單元計劃》去年已經失效。

（草圍舊村及南片區城市更新單元（已失效））

市場價錨定

盛合天瑞緊挨著的是卓越閩泰云奕府及星奕府。

卓越閩泰云奕府2022年8月447套約86-94平住宅入市，備案均價約6.43萬/平，單價區間約5.83萬-7.04萬/平，總價區間約504萬—662萬/套。

卓越閩泰星奕府1～4棟2023年入市，共計664套85-111平住宅，備案均價約6.42萬/平，單價區間約5.63萬—6.98萬/平，總價區間約497萬-770萬/套。

但盛合天瑞的一期盛合天宸賣得并不好。

雖然入市時機是在2021年8月，是深圳新房市場仍有光環的階段，但時隔1361天，盛合天宸仍未能清盤。

426套約77-244平住宅，備案均價約6.71萬/平，單價區間約5.88萬-8.75萬/平，總價區間約476萬—1718萬/套，如今（5月23日）仍剩余48套未售。

并且盛合天宸在中介平臺上掛出了9套房源在售，并且市場已經給出了第一次估價。

中介平臺顯示，今年2月盛合天宸成交了一套107.69平西南朝向戶型，掛盤104天，掛盤報價710萬，實際成交價格656萬，折合單價約6.09萬/平。

而2021年盛合天宸約107.7平戶型的備案總價區間約717萬—763萬/套。

如今二期盛合天瑞吹風2季度入市，并且在已經封頂的狀態下，開盤價格多少市場才會被接受？

這里暫且先打上個打問號。

當 “得房率 100%” 撞上 “工業風設計”，你敢賭嗎？評論區聊聊你的看法！

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