樂居樓盤測評系列 測評師：林妍

在做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。樂居樓盤測評系列，來自專業測評師的現場踩盤。

【評測師點評樓盤】

德寶怡高位于中山火炬開發區街道，毗鄰東區，背靠城市主干線中山六路，坐擁兩區優勢便利。

【項目亮點】

1、德寶怡高地處中山六路旁，城芯CBD地段。3公里范圍內即享政商文體教園醫等豐盛配套。

2、迪興實業，深耕中山31年。項目集聚住宅、文化創意街以及商務區，同時打造省級大數據產業智慧高地。

3、約5萬㎡央景園林，優質生態資源與人文社區相結合。低容積率，超60米樓間距，打造城芯闊景平層。

【價格分析】

德寶怡高在售建面約108-259㎡三至五房、建面約219-234㎡大平層戶型，均價約17000-21000元/㎡。據不完全統計，火炬開發區街道約有26個新房項目在售，全片區樓盤均價約12000-22000元/㎡。越靠近城芯的項目，在售均價越高，也正說明了城芯地段的價值所在。同片區內，主打大平層戶型產品的項目相對不多，市場競爭相對不算激烈。相比于東區新盤均價，德寶怡高有著一定的價格優勢。同時，德寶怡高所處東區與火炬交界，中山六路板塊，是城市中心地段，在性價比方面更勝一籌。2021年初，經濟復蘇，市場趨于上行階段，優質的健康資產更受置業者的青睞。縱觀近五年，作為深中通道落地馬鞍島后接駁中山內陸的第一出口，火炬開發區新盤房價的走勢持續上漲。項目位于中山路經濟中軸線上，交通路網暢達。自身豐富的配套和周邊優質學府環伺也給項目帶來了巨大優勢。集聚文化創意街、商務區、住宅區于一體，為項目增添附加價值。同時，業主們近在家門就能享受到悠閑健康的生活。

項目靠近中開高速（博愛路出口），同時也是翠亨快線的起點，也是接駁深中通道的出口。另外，項目還處在東區與火炬交界的城芯地段，同時擁有靠近CBD和TOD的優勢。

【樓盤規劃】

德寶怡高由中山本地知名開發商——迪興實業，集深耕中山31年、打造中山地標盛景尚峰經驗所得后，匠心打造的創新創意綜合城。

項目由“德”、“寶”、“怡”、“高”四個功能板塊組成，將產業、商業、人居相互融合,整體劃分為德寶怡高商務區和生活區。

項目自身配套完善，餐飲、醫療、生活超市等便民配套一應俱全，還有文化藝術教育培訓機構、私人裝修設計等第三產業。目前項目已進駐商家：皇鴿餐廳，OAA 咖啡，巨象高爾夫，影和影像診斷中心，中山廣播電視臺藝術教育基地，幸福書院等

德寶怡高項目打造約58萬㎡城芯低密墅區，項目綠化率高達49.37%，容積率1.67，打造出超高綠化率+超低容積率的高層項目。

項目精心甄選花木品種，兒童成長樂園和泳池環繞其中，還有高爾夫景觀園林、休憩亭廊、健身廣場等社區配套設施，在小區內就可以實現移步換景。

且小區內每一棟的架空層都為業主提供休閑娛樂場所，滿足各個年齡段業主的生活需求。在這里你可以輕松實現“上樓私享靜謐，下樓盡享繁華”的生活方式。

【樓盤基礎信息】

1、1.67超低容積率，德寶怡高打造城芯低密住宅。

2、項目精心甄選花木品種，打造5萬平米園林景觀，綠化率高達49%。

3、城芯闊景大平層，輕松做到270°無遮擋觀景，站在陽臺，入目便是綠綠蔥蔥的中央園林。

基礎信息點評：城芯地段、成熟配套、園林景觀全部到位，所見即所。一面繁華、一面靜謐，同時是城芯地段稀缺的大平層產品。無論是改善自住或是投資，都是一個不錯的選擇。

【戶型分析】

5棟03戶型圖-三居室-建面約108㎡

建面約110㎡三房兩廳兩衛戶型。

空間使用率極高，豎廳結構，加上南北雙陽臺設計，形成對流保持屋內空氣清新。廚房連接生活陽臺和餐廳，構成極短家庭動線，同時不讓烹飪所產生的油煙氣污染客廳。

客廳面積闊綽，近4米寬開間盡顯空間感。

休息區私密性高，無一房門正對客廳，整體空間動靜分離。主臥套房設計，雙飄窗設計能讓空間更好的做到采光與通風，保持主臥空間的舒適感。

?德寶怡高目前在售5棟，兩梯四戶，建面約108-128㎡ 3房和“3+1”房戶型，均在約17000-18500元/㎡。

220㎡四房-四居室-建面約219㎡

建面約220㎡四房大平層戶型。

整體動靜分區布局合理，衛浴空間干濕分離。

LDK一體化設計，客廳面積闊綽，進深超6米，能同時容納6-8個人。

根據喜好，可打造全開放式廚房，餐廳吧臺設計，讓家庭、朋友聚餐更充滿互動性。

近8米開間闊景大陽臺，擺上心儀的綠植打造屬于自己的空中花園，甚至還有空間放上橢圓機、跑步機等健身設備，在家也能隨時隨地健身。

次臥可改造成多功能房，特出空間作為主臥的衣帽間。與主臥相連，具備空間感同時并不會讓多功能房顯得狹小。

休息區私密性強，雙套房設計，更方便業主的日常起居生活。主臥4.3米寬開間，舒適感一流。

?德寶怡高目前在售6棟兩梯四戶，建面約219-234㎡大平層戶型，均價約18000-21000元/㎡。

【樣板房細節】

建面約220㎡四房大平層戶型樣板房設計細節：

玄關入門后看到的是進深6.4米的奢闊客廳，將客廳與多功能房之間的墻面改造成藝術展示空間，同時也為主臥的衣帽間騰出設計空間。

廚房改造成全開放式廚房，與餐廳吧臺相連，讓動線更加流暢，也增加了人多聚餐時的互動性。同時，廚房、餐廳和客廳處于一條動線上，輕松打造出LDK一體化設計，讓活動區更具空間感。

近8米開間闊景大陽臺，能放下一張6人份的餐桌，一邊享受景色一邊聚餐。同時，還能放置一臺橢圓機或跑步機，居家也能健身。

被改造的多功能房與主臥相連，但空間并不會顯得狹小。將多功能房的部分空間改造成主臥的U型衣帽間，更方便主臥家庭成員的日常起居生活。

【交通出行】

公共交通：德寶怡高項目1公里范圍內公共交通配套齊全，公交站及快速公交站點環繞，能輕松通往市內其他鎮區，同時轉乘其他交通公交到達周邊城市也十分方便：實驗中學-公交站（427m）、中山六路西-公交站（735m）：208路（博覽中心往大駿客運站）；中山六路東-快速公交站（648m）：B1路（利和廣場往火炬公交樞紐站）、B19路（城軌中山站往市中醫院）、快速公交B19路（市中醫院A1往城軌中山站）；公共汽車城東站場-公交站（589m）：023路（橫門往城軌中山站）、208路（博覽中心往大駿客運站）、中山12路（凌崗往珠海下柵檢查站）、快速公交B30路（博覽中心往城軌中山站）、城軌中山站-公共汽車城東站場接駁線；長江路-東江路口-公交站（744m）：B26路（中山汽車總站往長江水世界）、B28路（萬科柏悅灣往中山北站）、B30路（博覽中心往城軌中山站）；長江路東康路口-快速公交站（786m）：B26路（中山汽車總站往長江水世界）；天奕國際廣場-快速公交站（800m）：B1路（利和廣場往火炬公交樞紐站）、B19路（城軌中山站往市中醫院）、快速公交B19路（市中醫院A1往城軌中山站）。

自駕：德寶怡高項目背靠中山六路，周邊交通路網密集、交通模式豐富：高鐵：距離中山站僅2KM距離；地鐵：廣州地鐵18號線（中山段）其中，2022年3月份有消息出，廣州18號線（中山段）最新站點新增中山站站點。另外，項目周邊有中山三大城市干線中山路、長江路、博愛路環繞，通過長江路5km范圍內快速到達東區各大商圈；沿博愛路10km范圍內可到達石岐各大商圈；向東出發，博愛七路接駁翠亨快線，半小時內（20km）即可到達深中通道（全程24km）前往深圳前海；向南出發，博愛六路接駁坦洲快線抵達珠海香洲區，實現1小時內大灣區生活圈。2022年7月末，官方曝光了“中深跨市公交線路行駛線路”圖，其中在深圳設了深圳西站（首末站）、前海灣地鐵站、西鄉客運站、深圳寶安機場（首末站）；而中山則設了7個站點，其中便包含了城軌中山北站（首末站）和博覽中心站，兩個站點距離德寶怡高項目僅3公里。早在2020年，深圳市城市規劃設計研究院副院長單樑曾在“中山火炬高技術產業開發區建區30周年高質量發展研討會”上表示：“未來深圳將準備400輛大巴，每天24小時往返作為深中通道的擺渡車，直接通道中山的重要大型居住區，雙城生活可以說觸手可及。”

【周邊配套】

教育配套：教育配套方面，距離項目怡高項目2.1公里有公辦小學-火炬開發區第四小學；與項目一路之隔的還有中山市實驗中學（47m）、中山職業技術學院（559m）。還有中山市濠頭中學（2km）；石岐中心小學（2km）；中山市香山小學（1.3km）、中山市東區中學（1.8km）等學府。

醫療配套：德寶怡高項目所在片區配套成熟，擁享政商文體教園醫等豐盛配套。項目距離中山市博愛醫院約5.9km；距離中山市人民醫院約5.5km。此外，周邊遍布了各社區衛生中心：中山市東區街道社區衛生服務中心（2.5km）、三溪社區衛生服務站（2.3km）、聯富社區衛生服務中心（1.7km）、起灣道衛生服務中心（3.3km）等，為業主的生活保駕護航。其中，中山市博愛醫院總建筑面積約13萬平方米，是市內的三級甲等綜合醫院。另外，中山市人民醫院（中山大學附屬中山醫院），是集醫療、教學、科研、預防保健為一體的綜合性“三級甲等醫院”，先后榮膺“愛嬰醫院”、“廣東省高等醫學院校教學醫院”、“百家文明醫院”、“衛生部數字化醫院試點示范單位”等光榮稱號。

商業配套：德寶怡高除了自身豐富的配套以外，所在地段的商業配套也十分齊全，毗鄰城市干線也能讓項目到市內各大商圈十分便捷。項目距離天奕星河Coco City僅1.7公里的車程；沿著長江路輔路和中山六路5公里不到的車程即可抵達遠洋大信新都匯（2.5km）、紫馬奔騰（3.5km）。從項目出發，沿東江路接駁中山五路，10公里范圍車程范圍內即可到達利和廣場（4.9km）、華發商都（7km）、假日廣場（4km）、石岐大信（6km）等大型商圈，滿足聚餐、休閑娛樂、購物等生活需求。

項目產品偏改善、投資、高端服務業人群，毗鄰城芯CBD，未來城市塔尖人群聚集地。

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文章來源:樂居君