青島樓市最近憋了個(gè)大招——土拍預(yù)申請(qǐng)制度，緊接著幾塊傳說中“壓箱底”優(yōu)質(zhì)地塊，終于紛紛亮相！市北區(qū)的河西果品批發(fā)市場(chǎng)地塊、雙山商住地塊，還有即將入市的棠玥和境項(xiàng)目……直接把市場(chǎng)上的“偽改善”項(xiàng)目逼到墻角！

▲市北老四方板塊國(guó)信和悅亮相

1、

土拍問價(jià)于開發(fā)商的新玩法

所謂土拍預(yù)申請(qǐng)，是青島在4月16日出臺(tái)的樓市新政中推出的新玩法。不同于傳統(tǒng)的土地招拍掛，預(yù)申請(qǐng)制度更像給土地出讓加了一道“熱身”。政府先發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告，公開土地的基本信息和一個(gè)參考價(jià)格，開發(fā)商如果感興趣，就在公告期內(nèi)提交預(yù)申請(qǐng)材料，承諾一個(gè)自己愿意出的土地價(jià)格。等預(yù)申請(qǐng)截止，政府根據(jù)這些市場(chǎng)反饋來確定正式出讓的底價(jià)和條件。

這一制度背后的動(dòng)因很直接：近年青島土地市場(chǎng)冷清，要么底價(jià)成交沒驚喜，要么無人問津流拍（如不久前的嶗山枯桃地塊）。開發(fā)商資金緊張又謹(jǐn)慎，政府供地賣不出去，僵持之下只能想新辦法來“問價(jià)于市場(chǎng)”，預(yù)申請(qǐng)等于把開發(fā)商請(qǐng)進(jìn)來一起定價(jià)、定規(guī)則。對(duì)開發(fā)商來說，好處是如果預(yù)申請(qǐng)成功并競(jìng)得土地，可享受分期繳款、延期付款等優(yōu)惠；對(duì)政府來說，可以提前摸清市場(chǎng)的心思，避免正式拍賣時(shí)冷場(chǎng)尷尬，提高土地出讓成功率。歸根結(jié)底，這套新機(jī)制改變了過去政府一廂情愿供地的邏輯，讓供需信息更匹配，房企參與積極性提高。

2、

新都心壓箱底地塊

既然供地邏輯轉(zhuǎn)變，那就不得不提剛剛發(fā)生的青島樓市大事件——新都心板塊，一下端出了兩宗壓箱底的改善型地塊！

河西果品批發(fā)市場(chǎng)地塊

5月27日，青島首宗預(yù)申請(qǐng)地塊——市北區(qū)新都心片區(qū)的河西果品批發(fā)市場(chǎng)地塊正式掛牌。這塊地的位置相當(dāng)吸引眼球，位于市北區(qū)黑龍江路以西、開平路以北，原是多年前的果品批發(fā)市場(chǎng)用地，如今搖身一變將用于住宅開發(fā)。地塊占地約2.73萬㎡，規(guī)劃容積率2.4，預(yù)計(jì)可建約6.56萬㎡的住宅體量。起拍樓面價(jià)11000元/㎡，總起價(jià)約7.2億元。周邊配套也是亮點(diǎn)頗多，緊鄰地鐵3號(hào)線大廈站，商業(yè)和教育配套也都不錯(cuò)。

▲河西果品批發(fā)市場(chǎng)地塊

值得一提的是，這塊土地為了“順利嫁出去”，規(guī)劃條件可是一改再改，過去四年里地塊的控規(guī)整整調(diào)整了三次：2021年最初計(jì)劃商住各半、容積率高達(dá)3.3，2022年優(yōu)化為商住比2:8、容積率降至2.86，結(jié)果市場(chǎng)依舊不買賬；到了今年干脆取消商業(yè)變純住宅，容積率進(jìn)一步降到2.4，這回條件終于合乎情理，地塊才得以順利推出。如今低容積率純住宅加上雙地鐵的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，果品市場(chǎng)地塊儼然成為新都心板塊最受矚目的潛力股。

雙山商住地塊

福州北路雙山商住地塊，在5月22日就率先掛牌入市，是青島今年第四批次土地中的首宗地塊。位于新都心板塊的核心腹地——寧鄉(xiāng)路以南、福州北路以東，占地面積約2.46萬㎡，容積率2.5，規(guī)劃建面約6.16萬㎡，起始樓面地價(jià)為9600元/㎡，起拍總價(jià)約5.91億元。

▲福州北路雙山商住地塊

這塊地最大的賣點(diǎn)就是地段，往南500米就是大型商場(chǎng)凱德廣場(chǎng)，周邊有雙山等山體公園資源，美中不足是距離最近的地鐵站稍遠(yuǎn)。值得注意的是，雙山地塊規(guī)劃要求45%用地需建設(shè)商業(yè)商務(wù)功能，也就是說有近2.8萬㎡體量將用于商辦或酒店。這一點(diǎn)將成為項(xiàng)目未來運(yùn)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素——畢竟如今商辦市場(chǎng)低迷的行情，讓多數(shù)開發(fā)商避之不及，過重的商業(yè)配比可能拖累項(xiàng)目收益。但從住宅開發(fā)角度看，該地塊約3.38萬㎡的可售住宅建筑面積、2.5的低容積率意味著未來有望打造小高層+高層的產(chǎn)品組合，這是改善客偏愛的社區(qū)形態(tài)，未來前景值得期待。

棠玥和境即將入市

提到新都心，就不能不提最近頻頻刷屏的棠玥和境。作為新都心北端河西預(yù)制廠地塊，它其實(shí)早在2023年的土地拍賣中就已成交，由青島城投牽頭的聯(lián)合體拿下，大股東是城投集團(tuán)。據(jù)悉項(xiàng)目規(guī)劃了建面約105~143㎡的改善戶型，容積率2.4，產(chǎn)品以小高層為主，即將入市，預(yù)計(jì)價(jià)格在2.2萬左右。

▲棠玥和境效果圖

可以預(yù)見，等到果品地塊、雙山地塊明年陸續(xù)入市，再加上傳聞中浮山后板塊也可能有新供地……未來一兩年市北將迎來改善新盤扎堆的盛況。有這些項(xiàng)目撐場(chǎng)子，市區(qū)改善型購房者，選擇余地將大大增加。

3、

市北“偽改善”的錯(cuò)位

再把目光轉(zhuǎn)向目前市場(chǎng)上一個(gè)號(hào)稱改善的熱盤——國(guó)信和悅。該項(xiàng)目位于市北老四方海云庵片區(qū)，首期推出1號(hào)樓64套119㎡的小高層產(chǎn)品，單價(jià)約2.1萬/㎡、總價(jià)約250萬~270萬左右。老四方興隆路的區(qū)域環(huán)境和配套，跟新都心這些真正的改善板塊沒法比，國(guó)信和悅在城市界面、交通、學(xué)區(qū)、戶型設(shè)計(jì)等硬件方面，存在明顯的先天不足，卻硬要賣給中產(chǎn)改善，難免有些勉強(qiáng)。

▲國(guó)信和悅119㎡戶型沒有陽臺(tái)，餐廳正對(duì)衛(wèi)生間

國(guó)信和悅的小高層之所以顯得稀缺，很大程度只是趕上了市區(qū)小高層供應(yīng)斷檔的真空期，這種短期的稀缺只是曇花一現(xiàn)。隨著新都心幾宗低密宅地陸續(xù)入市，市北中段將出現(xiàn)一批比國(guó)信和悅地段更優(yōu)、產(chǎn)品更好的新盤，國(guó)信和悅所謂的稀缺性將不復(fù)存在。

▲國(guó)信和悅實(shí)景

對(duì)于真正講究居住品質(zhì)的改善型購房者來說，與其現(xiàn)在沖動(dòng)上車一個(gè)偽改善盤，不如多觀望一下，等待更好的項(xiàng)目登場(chǎng)。畢竟如青島剛剛發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化自然資源和規(guī)劃要素保障措施》所示，未來政府還將進(jìn)一步優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，比如放寬陽臺(tái)、架空層、大堂等面積計(jì)算的限制，提高房子的得房率等，從而讓開發(fā)商能造出更舒適的產(chǎn)品。可以確定的是，大批的好房子正在路上，有耐心的改善客，終會(huì)等到屬于自己的理想之選。