青島樓市最近憋了個大招——土拍預申請制度，緊接著幾塊傳說中“壓箱底”優質地塊，終于紛紛亮相！市北區的河西果品批發市場地塊、雙山商住地塊，還有即將入市的棠玥和境項目……直接把市場上的“偽改善”項目逼到墻角！

▲市北老四方板塊國信和悅亮相

1、

土拍問價于開發商的新玩法

所謂土拍預申請，是青島在4月16日出臺的樓市新政中推出的新玩法。不同于傳統的土地招拍掛，預申請制度更像給土地出讓加了一道“熱身”。政府先發布預申請公告，公開土地的基本信息和一個參考價格，開發商如果感興趣，就在公告期內提交預申請材料，承諾一個自己愿意出的土地價格。等預申請截止，政府根據這些市場反饋來確定正式出讓的底價和條件。

這一制度背后的動因很直接：近年青島土地市場冷清，要么底價成交沒驚喜，要么無人問津流拍（如不久前的嶗山枯桃地塊）。開發商資金緊張又謹慎，政府供地賣不出去，僵持之下只能想新辦法來“問價于市場”，預申請等于把開發商請進來一起定價、定規則。對開發商來說，好處是如果預申請成功并競得土地，可享受分期繳款、延期付款等優惠；對政府來說，可以提前摸清市場的心思，避免正式拍賣時冷場尷尬，提高土地出讓成功率。歸根結底，這套新機制改變了過去政府一廂情愿供地的邏輯，讓供需信息更匹配，房企參與積極性提高。

2、

新都心壓箱底地塊

既然供地邏輯轉變，那就不得不提剛剛發生的青島樓市大事件——新都心板塊，一下端出了兩宗壓箱底的改善型地塊！

河西果品批發市場地塊

5月27日，青島首宗預申請地塊——市北區新都心片區的河西果品批發市場地塊正式掛牌。這塊地的位置相當吸引眼球，位于市北區黑龍江路以西、開平路以北，原是多年前的果品批發市場用地，如今搖身一變將用于住宅開發。地塊占地約2.73萬㎡，規劃容積率2.4，預計可建約6.56萬㎡的住宅體量。起拍樓面價11000元/㎡，總起價約7.2億元。周邊配套也是亮點頗多，緊鄰地鐵3號線大廈站，商業和教育配套也都不錯。

▲河西果品批發市場地塊

值得一提的是，這塊土地為了“順利嫁出去”，規劃條件可是一改再改，過去四年里地塊的控規整整調整了三次：2021年最初計劃商住各半、容積率高達3.3，2022年優化為商住比2:8、容積率降至2.86，結果市場依舊不買賬；到了今年干脆取消商業變純住宅，容積率進一步降到2.4，這回條件終于合乎情理，地塊才得以順利推出。如今低容積率純住宅加上雙地鐵的區位優勢，果品市場地塊儼然成為新都心板塊最受矚目的潛力股。

雙山商住地塊

福州北路雙山商住地塊，在5月22日就率先掛牌入市，是青島今年第四批次土地中的首宗地塊。位于新都心板塊的核心腹地——寧鄉路以南、福州北路以東，占地面積約2.46萬㎡，容積率2.5，規劃建面約6.16萬㎡，起始樓面地價為9600元/㎡，起拍總價約5.91億元。

▲福州北路雙山商住地塊

這塊地最大的賣點就是地段，往南500米就是大型商場凱德廣場，周邊有雙山等山體公園資源，美中不足是距離最近的地鐵站稍遠。值得注意的是，雙山地塊規劃要求45%用地需建設商業商務功能，也就是說有近2.8萬㎡體量將用于商辦或酒店。這一點將成為項目未來運營成敗的關鍵因素——畢竟如今商辦市場低迷的行情，讓多數開發商避之不及，過重的商業配比可能拖累項目收益。但從住宅開發角度看，該地塊約3.38萬㎡的可售住宅建筑面積、2.5的低容積率意味著未來有望打造小高層+高層的產品組合，這是改善客偏愛的社區形態，未來前景值得期待。

棠玥和境即將入市

提到新都心，就不能不提最近頻頻刷屏的棠玥和境。作為新都心北端河西預制廠地塊，它其實早在2023年的土地拍賣中就已成交，由青島城投牽頭的聯合體拿下，大股東是城投集團。據悉項目規劃了建面約105~143㎡的改善戶型，容積率2.4，產品以小高層為主，即將入市，預計價格在2.2萬左右。

▲棠玥和境效果圖

可以預見，等到果品地塊、雙山地塊明年陸續入市，再加上傳聞中浮山后板塊也可能有新供地……未來一兩年市北將迎來改善新盤扎堆的盛況。有這些項目撐場子，市區改善型購房者，選擇余地將大大增加。

3、

市北“偽改善”的錯位

再把目光轉向目前市場上一個號稱改善的熱盤——國信和悅。該項目位于市北老四方海云庵片區，首期推出1號樓64套119㎡的小高層產品，單價約2.1萬/㎡、總價約250萬~270萬左右。老四方興隆路的區域環境和配套，跟新都心這些真正的改善板塊沒法比，國信和悅在城市界面、交通、學區、戶型設計等硬件方面，存在明顯的先天不足，卻硬要賣給中產改善，難免有些勉強。

▲國信和悅119㎡戶型沒有陽臺，餐廳正對衛生間

國信和悅的小高層之所以顯得稀缺，很大程度只是趕上了市區小高層供應斷檔的真空期，這種短期的稀缺只是曇花一現。隨著新都心幾宗低密宅地陸續入市，市北中段將出現一批比國信和悅地段更優、產品更好的新盤，國信和悅所謂的稀缺性將不復存在。

▲國信和悅實景

對于真正講究居住品質的改善型購房者來說，與其現在沖動上車一個偽改善盤，不如多觀望一下，等待更好的項目登場。畢竟如青島剛剛發布的《關于進一步優化自然資源和規劃要素保障措施》所示，未來政府還將進一步優化住宅供應結構，比如放寬陽臺、架空層、大堂等面積計算的限制，提高房子的得房率等，從而讓開發商能造出更舒適的產品。可以確定的是，大批的好房子正在路上，有耐心的改善客，終會等到屬于自己的理想之選。