九龍湖金茂府拿地一個月，已經干得熱火朝天了??！

2025.5.30拍攝↓↓

4月30 日，九龍湖 G18地塊被金茂競得，成交樓面價17289元/㎡；

拿地第一周，圍擋尚未封閉，樁機設備進場，此時已流出打造金茂府的消息。

2025.5.6拍攝↓↓

拿地第二周，圍擋出街，人員設備進場作業，開始打工程樁；并官宣打造金茂府！

2025.5.13拍攝↓↓

拿地第三周，規劃出爐，擬建3棟9F洋房+ 5棟15-17F小高層四代宅。

2025.5.20規劃公示↓↓

拿地一個月，水泥攪拌設備，大型樁機設備紛紛進場，一片熱火朝天的施工景象。

2025.5.30拍攝↓↓

據悉， 預計6月公開城市展廳，7-8月公開 實景展示區、會所、園林景觀等，3季度開盤。

九龍湖金茂府賣不到4萬？！

G18這塊地的資質還是相當不錯的，1.8的容積率，配上九龍湖生態圈，周邊全是改善豪宅的氛圍......

江寧核心資源配套都聚集在這里，沿著牛首山河延展的濱河地帶，也是南京初代豪宅的誕生地。

九龍湖金茂作為迭代產品，目標就是成為地標級改善標桿：

1、作為南京首個四代宅金茂府，擬建5棟15-17層小高層、3棟9層洋房；

2、江寧首個金茂府科技系統，戶型建面約140-220㎡，100%得房率；部分洋房還有挑高配置，也就是墅廳，很值得期待。

3、江寧首個全鋁板標志性外立面、江寧唯一270°全視野寰幕平墅、江寧首個功能齊全的立體會所。

規劃建設8棟樓，包括5棟15-17F小高層、3棟9F洋房。根據規劃效果圖顯示，單體樓棟最高約53米，最大樓間距約55米，低容積率+低密度，雙向精準把控舒適度。

整體布局東低西高，洋房被設置在地塊東側，直面九龍湖公園，最大限度上提升居住的景觀價值。

1.7萬的地價，賣個3.5-3.8萬/㎡，開發商毛利15%+，這不得血賺一波，畢竟旁邊朗詩九龍熙岸洋房已經是上代產品，價格都在3.2萬/㎡。

之前，有傳言九龍湖金茂府要賣4萬+？！

濤哥認為，這可能只是個傳言了。百家湖目前在售的中建源上九里、象嶼華發鉑萃云灣，成交價也就在3.5萬/㎡左右。

金茂府周邊的別墅代表：九龍湖別墅，最近三個月的二手房價格均在3萬以內，基本維持在2.8萬/㎡上下。

大平層豪宅代表：藏龍御景，最近三個月的二手房成交價僅在2萬上下，部分房源甚至下探到1.8萬/㎡（還是高樓層）。

金茂府確實有作為四代宅的先天優勢，但其再低密能低過九龍湖純別墅？平層面積段、景觀視野難道還能優于藏龍御景？

說白了，九龍湖金茂府的定位，是周邊業主居住品質的升級，大換小有可能，兩套換一套，恐讓人難以接受。

百家湖又改出兩塊宅地

在江寧，九龍湖并非專美一方，本月寸土寸金的百家湖新增2幅宅地：41-11地塊容積率為1.6，用地面積為32879㎡；43-02地塊容積率1.8，面積約2.52公頃。

41-11地塊

將41-11地塊用地性質由供水用地(U11)調整為二類居住用地(R2)，用地面積32879㎡，容積率≤1.6，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

周邊41-03、09、12、13地塊用地性質由公園綠地(G1)調整為街旁綠地(G1c),綠地率≥65%；優化相鄰水域及綠地用地邊界。

修改前

修改后

41-11地塊南臨牛首山河，東邊是中式別院玉鑒園，屬于九龍湖濱河豪宅區的一部分，產品定位必然是大戶型高端改善。

該地塊的現狀為辦公樓、水域和綠地。從現場看，場地尚在使用，要先解決拆遷的問題，然后才能拿出來賣，得等很長一段時間。

該宅地堪稱近十年來百家湖最低密度產品，大概率是7F以下真洋房+10-11F小高層的布局，面積段不會底，預計小高層140-160㎡，洋房200㎡。

43-02地塊

相比之下，位于朗詩玲瓏嶼北側的43-02地塊，現狀為空地，隨時可以拿出來土拍，近期更值得期待！

NJNBd040-43 規劃管理單元擬修改地塊東至雙河路、南至前河路、西至望河路、北至天元中路，用地面積約2.52公頃，現狀為空地。

將43-02地塊科研設計用地(B29a)調整為二類居住用地(R2)，指標調整為:容積率≤1.8、建筑密度≤25%、建筑高度≤60 米、綠地率≥30%，用地面積約2.52公頃。

修改前

修改后

這塊地的資質也特別高，商業中心+地鐵站點+1.8的低容積率，未來產品可能是洋房+小高層的高低配。

南面朗詩玲瓏嶼、東側21世紀現代城的高層住宅樓對采光、視野存在一定影響。

經過15年發展，九龍湖板塊的開發已基本成熟，宅地供應基本告罄，七八年才出讓一塊宅地，其稀缺性可見一斑。

九龍湖金茂府開啟板塊四代宅的序幕，后續低密宅地的產品迭代會陸續跟上，目前板塊在售的樓盤要小心了，該降價跑量就趕緊跑吧。中海降價雖然引發激烈反向，但房子是真賣掉了。