前文《爛尾樓斷供退房退錢(qián)—— 為什么一個(gè)本該石破天驚的判決卻幾乎無(wú)聲無(wú)息？》我認(rèn)為是評(píng)論了一件非常重要的涉及千家萬(wàn)戶切身利益的案件，為了利于傳播，連原創(chuàng)保護(hù)都沒(méi)有打開(kāi)，就希望方便一些做公眾號(hào)的朋友去轉(zhuǎn)發(fā)。不過(guò)到目前為止閱讀不過(guò)2萬(wàn)，有點(diǎn)遺憾。

今天繼續(xù)談這個(gè)話題。

一紙判決撕破了爛尾樓困局的天幕，但陽(yáng)光要照進(jìn)千萬(wàn)家斷供家庭的現(xiàn)實(shí)，依然前路漫漫。

“解除《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》”、“開(kāi)發(fā)商向銀行償還剩余借款本金及利息”、“返還購(gòu)房者已償還借款及利息”...2025年初，江蘇連云港市贛榆區(qū)人民法院對(duì)一起爛尾樓糾紛案的判決書(shū)，在房地產(chǎn)與司法界悄然掀起波瀾。

當(dāng)購(gòu)房者柏某、楊某娟拿到這份判決時(shí)，他們終于從“錢(qián)房?jī)煽諈s仍需還貸”的絕境中解脫出來(lái)。

法院不僅支持了他們解除購(gòu)房合同的要求，更免除了他們剩余的60余萬(wàn)元按揭貸款償還義務(wù)，判定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)后續(xù)責(zé)任，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商退還他們已支付的首付款和前期貸款本息。

連云港贛榆區(qū)法院的判決打破了十余年來(lái)的“司法慣例”。根據(jù)最高法司法大數(shù)據(jù)，2020-2024年間爛尾樓貸款糾紛案件中，購(gòu)房者敗訴率高達(dá)73.6%。

傳統(tǒng)裁判固守“合同相對(duì)性”原則，銀行憑借合同中“無(wú)論房屋是否交付，借款人均需還貸”的格式條款，將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

而此案判決的突破性在于三重法理創(chuàng)新：推翻“合同相對(duì)性”桎梏，直指開(kāi)發(fā)商作為貸款資金實(shí)際使用人和受益人的本質(zhì)責(zé)任；宣告銀行“霸王條款”無(wú)效，認(rèn)定其不合理加重消費(fèi)者責(zé)任；創(chuàng)造性適用“雙向擔(dān)保”理論，揭示商品房買(mǎi)賣(mài)與按揭貸款之間的依存關(guān)系。

然而，這個(gè)被法律界譽(yù)為“石破天驚”的判決，卻在輿論場(chǎng)中幾乎無(wú)聲無(wú)息。很多人都想不通為什么會(huì)這樣，有什么神秘的手在施加影響？我們因此難以得到后續(xù)的更關(guān)鍵的信息：

該樓盤(pán)其他購(gòu)房者是否獲得了同等救濟(jì)？開(kāi)發(fā)商是否已履行判決？

連云港案例是否具有普遍適用性？該樓盤(pán)的其他購(gòu)房者能否獲得同等救濟(jì)？

根據(jù)現(xiàn)有公開(kāi)信息，柏某一案作為“典型案例”由連云港中院發(fā)布，表明其具有參考價(jià)值，但未提及該樓盤(pán)其他購(gòu)房者的處理情況。

類(lèi)似情況可見(jiàn)于昆明案例：2025年2月，張女士成功退房并拿回全部近200萬(wàn)元房款，但這僅是她個(gè)人通過(guò)律師談判達(dá)成協(xié)議的結(jié)果。爛尾樓糾紛的解決仍處于“個(gè)案突破”階段。

最高法2023年4月《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》雖明確爛尾樓業(yè)主可主張退房退款優(yōu)先權(quán)，但實(shí)際操作存在諸多限制：購(gòu)房者須在一審法庭辯論終結(jié)前付清全款；需證明房企無(wú)實(shí)際交付能力；且僅保障“以居住為目的”的購(gòu)房者。

這些限制簡(jiǎn)直就像在保護(hù)親生的兒子啊！

因?yàn)檫@些限制的存在使許多貸款購(gòu)房者難以適用優(yōu)先權(quán)，尤其是開(kāi)發(fā)商來(lái)一招彩旗飄飄、鑼鼓喧天的“表演式復(fù)工”時(shí)，購(gòu)房者更難證明項(xiàng)目確屬爛尾。

“新人生三大悲事，給爛尾樓還貸排在首位。”網(wǎng)絡(luò)上的黑色幽默，折射出多少家庭的真實(shí)血淚。

在鄭州，一位業(yè)主跪在爛尾樓前哭訴：“六個(gè)錢(qián)包掏空了，每月還要還貸8000元，房租4000元，工資不夠填這兩個(gè)無(wú)底洞”；在西安，年輕夫妻帶著新生兒住在未通水電的毛坯房里，因同時(shí)負(fù)擔(dān)房貸和房租已無(wú)力支撐。

這些家庭陷入“雙重剝奪”困境：一邊是 拿不到的房，一邊是甩不掉的債。更殘酷的是，在傳統(tǒng)裁判邏輯下，即使選擇斷供，銀行起訴導(dǎo)致的執(zhí)行措施會(huì)使購(gòu)房者成為“失信人”，失去再就業(yè)和翻身機(jī)會(huì)。

連云港判決的可貴之處，在于法官在判決書(shū)中明確承認(rèn)了購(gòu)房者的生存權(quán)優(yōu)先：“當(dāng)貸款合同的締約基礎(chǔ)（房屋交付）崩塌時(shí)，要求購(gòu)房者為一紙無(wú)法兌現(xiàn)的契約終生還貸，違背基本正義”。

“贏官司易，拿回錢(qián)難。”這是爛尾樓業(yè)主的共同憂慮。

連云港案中，柏某夫婦在首次勝訴后曾與開(kāi)發(fā)商達(dá)成口頭協(xié)議，約定由開(kāi)發(fā)商償還貸款。但開(kāi)發(fā)商未履約，導(dǎo)致他們不得不代償銀行39617.58元，才引發(fā)二次訴訟。

這一細(xì)節(jié)暴露了爛尾樓糾紛的核心難題：開(kāi)發(fā)商往往資不抵債，判決難以執(zhí)行。

正如法律界人士指出：“判了，好處是名義上擺脫了房貸壓力，完成了止損；壞處是開(kāi)發(fā)商可能爛透了，你的債權(quán)只能是白條。即使?fàn)€船還有三斤釘，債權(quán)清償順序也排在工人工資、出讓金、稅款、銀行貸款后面，估計(jì)也是得個(gè)吉”。

在昆山案例中，某置業(yè)公司負(fù)債7億余元，而其主要財(cái)產(chǎn)價(jià)值僅約2.1億元，資不抵債程度達(dá)70%以上。若無(wú)系統(tǒng)性解決方案，單純的法律勝利難以轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者的實(shí)際救濟(jì)。

2023年4月，最高法發(fā)布《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，首次系統(tǒng)確立了 “居住權(quán)大于財(cái)產(chǎn)權(quán)”原則。

批復(fù)明確：房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)；即使購(gòu)房者未交全款，只要愿意支付余款，其權(quán)利仍優(yōu)先；商品房爛尾情況下，法院應(yīng)支持優(yōu)先向業(yè)主返還購(gòu)房款。

這一制度突破為地方法院裁判提供了依據(jù)。法律界人士解讀認(rèn)為，購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)爛尾或房屋無(wú)法實(shí)際交付時(shí)，可及時(shí)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求返還已支付購(gòu)房款并享有優(yōu)先受償權(quán)，“剩下的房貸由開(kāi)發(fā)商來(lái)返還”。

但現(xiàn)實(shí)困境依然存在。我們這里永遠(yuǎn)有困境，永遠(yuǎn)有解決不完的困難。甚至沒(méi)有困難了也可以制造新的困難...... 連云港的這個(gè)“有良知有人性有溫度的判決” 只是對(duì)法治真諦——“良法善治”的回歸。而那些曾廣被詬病的判決，實(shí)則是制度惰性、利益枷鎖與機(jī)械思維共謀的產(chǎn)物。

當(dāng)最高法可以將連云港案例通報(bào)全國(guó)法院時(shí)；

當(dāng)各地法官理解“開(kāi)發(fā)商作為貸款資金實(shí)際使用人應(yīng)承擔(dān)終極還款責(zé)任”的法理時(shí)；

當(dāng)柏某夫婦最終拿回首付款時(shí)，連云港法院那一紙判決才真正被賦予了生命。

司法良知在個(gè)案中覺(jué)醒只是開(kāi)始，制度化的權(quán)利保障才能讓千萬(wàn)爛尾樓家庭免于跪在廢墟前痛哭的宿命。

所以，這樣一個(gè)石破天驚的判決不應(yīng)該無(wú)聲無(wú)息地湮沒(méi)在信息的海洋里。

讓它上熱搜吧！

給更多斷供或即將斷供的家庭一根“救命稻草”......

----- THE END------