5月，東莞樓市交出了一份“低調(diào)”的成績(jī)單。

　　但在這份數(shù)據(jù)背后，卻隱藏著一個(gè)不容忽視的趨勢(shì)——鎮(zhèn)區(qū)首套剛需購房群體，撐起了市場(chǎng)的基本盤。

　　01

　　首套剛需客悄然變成主力軍

　　回看2023-2024年，東莞的“改善大年”，無論是供應(yīng)端還是成交端，改善產(chǎn)品都占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　而這與當(dāng)前的東莞市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比，這一轉(zhuǎn)變值得深入解讀。

　　據(jù)中原大數(shù)據(jù)公布，5月東莞商品住宅成交套數(shù)TOP10，其中顯著特征是：上榜樓盤大部分位于鎮(zhèn)區(qū)，且以剛需為主。

　　以成交排名第一的濱海潤(rùn)府為例。

　　5月，項(xiàng)目首推建面約94-139㎡的戶型，開盤當(dāng)日即斬獲6億元銷售額，共成交了129套。

　　其中，7號(hào)樓建面約94㎡剛需戶型，已成交備案60套（據(jù)莞e認(rèn)購數(shù)據(jù)顯示），幾乎貢獻(xiàn)了總成交量的一半份額。

　　同樣，2025年1-5月的累計(jì)成交TOP10也呈現(xiàn)出相似特征。

　　鴻榮源熙園山院，目前主力在售建面約83-127㎡的3-4房，以247套的成交量位居榜首，緊隨其后的就是濱海潤(rùn)府。

　　另外，松山湖三限房——松山湖科學(xué)城國(guó)際人才社區(qū)也榜上有名，196套排名第四，產(chǎn)品為建面約73-80㎡。

　　這些主打中小戶型的項(xiàng)目持續(xù)上榜，印證了市場(chǎng)需求的逐漸轉(zhuǎn)變。

　　02

　　政策激活剛需，入戶放寬助力市場(chǎng)回暖

　　產(chǎn)生這樣的變化，主要原因在于：投資需求退潮后，自住需求成為市場(chǎng)核心支撐力，同時(shí)政策導(dǎo)向明確支持剛需和改善需求。

　　①政策組合拳：降低門檻，激活需求

　　鎮(zhèn)區(qū)剛需的崛起，離不開政策環(huán)境的支持。

　　2025年以來樓市迎來多項(xiàng)利好。

　　譬如，房貸利率持續(xù)下行，減少了月供負(fù)擔(dān)，提升了購房者的購買力；公積金貸款額度提高、提取條件放寬，為剛需家庭提供了更多支持。

　　這些政策形成“組合拳”，直接激活了此前被壓抑的剛需和剛改的需求。

　　從成交量來看，尤其是鎮(zhèn)區(qū)樓盤，由于單價(jià)和總價(jià)相對(duì)較低，成為政策紅利的最大受益者。

　　②東莞入戶政策放松，人口增加

　　另外，還有入戶政策放松的影響。

　　2024年東莞兩次放寬入戶門檻，6月1日起實(shí)施“居住證滿1年+在繳社保”即可入戶的政策，截至10月19日，市外遷入人口同比激增80%；

　　同年11月27日，進(jìn)一步放寬至“有房即可入戶”，再度刺激購房及業(yè)主落戶需求。

　　據(jù)東莞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年全市戶籍人口達(dá)326.95萬人，較2023年增加19.08萬人，創(chuàng)近五年最大增幅，政策效應(yīng)持續(xù)釋放。

　　2025東莞樓市，或許少了些“高歌猛進(jìn)”的喧囂，但卻多了一份“穩(wěn)中有進(jìn)”的踏實(shí)。