樓市不景氣，zf把壓箱底好地都拿出來賣了。

這兩年中內環出現很多“地王”賣“天價”的日光盤。

今天這篇文章就和大家聊聊這些新盤。

以及近期定價"高開低走"的新盤背后的邏輯。

放風價背后的“試探游戲”

隨著上海新房限價的取消，不少新房在拍地之后都會出一個放風價。

這個價格基本上都高出周邊在售新房不少。

但實際開盤的時候卻又低于這個價格，這是為什么？

比如靜安區曹家渡-康定壹拾玖，放風價17~18萬，最終開盤16.8萬，43分鐘售罄；

新楊思地王翡云悅府放風價12萬，實際開10.7萬，認購率破300%；

之后放風價16萬的中建大寧、12萬的綠城北蔡，估計也是差不多的情況。

這背后的邏輯在于，放風價其實就是一次開發商對客戶和相關部門的試探。

首先，開發商借助放風價給自己真正開盤留出調整的空間。

尤其是上海的名義限價已經不存在，但是實際限價(房管局備案)依然存在，想要真正拿到放風價，不是那么容易的。

其次，開盤價低于放風價，可以顯著增加流速。

目前開發商對于后市判斷也不是特別樂觀，盡量減少長尾效應，是比較理性的選擇。

第三，因為有40%溢價率封頂存在，上海的地價提升并不大。

因此房地價差充足，就算是實際開盤價，也有充沛的利潤空間。

比如康定壹拾玖11.4萬地價16.8萬房價，翡云悅府7.4萬地價10.7萬房價。

第四，放風價是整盤均價，后續通過樓幢位置及產品的差異化會有提升。

比如綠城華潤等在北蔡和新楊思的高低配樓盤，高層開盤價10萬多。

但可以通過13-15萬的疊墅拉高整盤均價至12萬。

樓幢的變化也在上海壹號院(17.0/17.8/18.5)、世博天悅(16.5/17.8/18.3)上有所提現。

可以預計中建大寧項目也會通過不同的樓幢進行差異化定價。

靠北面的樓可能只有13、14萬，樓王后續開盤，確實有可能沖擊16萬。

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受到“波及”的二手房價

當然，不要以為自己早早買了房子，新房價格如何就與自己無關了。

其實新房價格和二手房價之間有著頗為隱秘的強關聯。

從新房對二手房的影響來看，如果新盤以顯著高于周邊二手房的價格熱銷成功，會給周邊二手房業主帶來強烈的價格上漲預期。

業主可能提高掛牌價，認為自己的房子“被低估了”，或者“片區價值提升了”。

這可能導致二手房掛牌價上漲（但實際成交需要時間檢驗）。

以瑞虹新城為例：

今年2月份金茂在瑞虹新城旁邊拍出了地王，可售樓板價超過12萬/平，未來新房吹風價18萬/平。

作為地王旁邊的品質次新，土拍過后，瑞虹就進入了成交舒適區。

3月瑞虹新城成交近40套，而且都是上千萬的大單。

要知道現在上海郊環外一些滯銷樓盤一個月能賣8套都謝天謝地了。

像聯洋整個板塊好的時候一個月也就是60-80套。

同樣，如果新盤以低于市場預期的價格大量成交，會直接拉低市場對片區價值的評估。

這時候買家就會以此為參照壓價，房東只能被迫降價以維持競爭力。

這種情況在市場下行期尤為明顯。

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讓人又愛又恨的新盤

此外，新盤帶來的新設計理念、更高標準、更好的公共配套等，會提升整個片區的居住價值，也能帶動周邊品質尚可的次新房價格上漲。

但是，新盤的入市會直接分流一部分原本計劃購買二手房的客戶。

尤其是追求品質、新設計、新科技、更好物業的改善客群及部分剛需客戶。

這就會導致二手房成交周期拉長，價格承壓。

正是根據這一特性，新房成為了部分政府調節二手房走勢的工具。

以新加坡為例，新加坡建屋發展局會根據申請情況建設組屋，若新房供應充足，申請率高，人們會優先選擇新房，二手組屋需求就會減少。

如2024年預購組屋項目的申購率下降，二手房屋市場的熱度也隨之減緩。

隨著居民收入提高和家庭結構變化，新加坡后期推動“大戶型” 組屋建設，滿足了改善客群需求，使得新房對改善客群吸引力增強，一定程度上抑制了二手組屋交易。

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最后

2025年用新房產品創新，來吸引改善客群已經成為共識。

未來新房負責豪宅品質，二手房負責性價比，會是大趨勢。

如果預算很寬裕，追求品質，可以去看看新房。

如果預算有限的剛需，追求性價比，想買二手，這里也有一些建議。

1、盡量選擇那些還有成片空地可開發，地段優越、現在已有或將來有品質新房供應的板塊（中環附近或重點開發片區）。

比如浦西成片開發：寶山區的上大、普陀區的桃浦、閔行區的華漕。

中產白月光：靜安大寧、浦東北蔡、楊思前灘。

北區有寶山淞南、楊行。

2、周邊拍出過地王的。

已經出過地王的大家重點關注。只要首開順利，二手甚至有上漲預期。

地王老高新房價格上限，對二手房實現大幅度正掛，二手性價比就會凸顯出來。

如果還想要更早布局的，比如東安一村這種有土地出讓預期的，而且大概率不會便宜的，周邊肯定也有機會。

3、要選小區底子好的。

之前金茂拿了地王，賣爆的不是魯迅公園而是瑞虹新城。

就是因為瑞虹品質更好，底子夠厚。

產品首先要更符合樓市發展趨勢，下家才會更愿意買單。

對有錢人來說肯定是把錢花在瑞虹而不是旁邊的老破小。

其實這個和開發商現在的拿地邏輯是一樣的。

上海也不是哪里都能加預期閉眼拿地，肯加預期加授權價的也是他們認可的底子好的地方。

最后，盡量選擇供需關系相對穩定的地方。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數據和房源。我發現最近的市場表現挺一般的，相比三四月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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