成都新樓市 文丨MING

隨著茶廠39畝地塊土拍日子的臨近，東大街的城市熱度越發猛烈。

在經歷調規、縮水之后，東大街茶廠39畝起拍價仍然刷新成都住宅地塊記錄，甚至比金三地王起拍價還貴了兩手。

這是一個信號，也是一個城市中軸的價值重識。

東大街向左，成就攀成鋼上一個十年。

時間撥回到2005年7月，經歷49輪角逐，東大街時代豪庭地塊最終以734萬元/畝高價被九龍倉攬玉入懷。這是東大街上第一個涉宅地王。爾后幾年，九龍倉陸續掃貨東大街，紅星路IFS地塊，一心橋擎天半島地塊，甚至環貿ICC也有九龍倉的身影。

有趣的是，兩次與九龍倉土拍斗法的太古地產，最終也在東大街落腳。后面的故事眾所周知，太古里-IFS成為全國的現象級商圈，甚至讓成都的中心向東偏了一公里。

?2024年太古里、IFS蟬聯成都商業體業績前二

港資房企偏愛核心城市核心地段，九龍倉更是個中好手，首進成都就將東大街作為戰略陣地，為何？

從紐約第五大道、到東京新宿大街，尤其是香港中環，被稱為香港的心臟地帶。港資房企太懂城市中軸的價值與意義。貫穿城市繁華的地段，城市中軸不僅是交通大動脈，更匯聚一城精粹，是一個城市的靈魂所在，城市中軸的生長牽動未來的發展與格局。

?世界上第一張紙幣交子，成都第一次商業照明供電，成都第一家電影院，第一輛成都造公交車，第一次個體商業的復興……東大街誕生了成都的N個第一。

從最開始連接內城和東城門的主干道，到如今中優、東進交匯的商業首街，東大街自唐宋坊市起就因商業而興，為金融而盛。揚一益二的商業戰績可查，世界上第一張紙幣交子誕生于此。成都商業繁華千年，東大街不曾錯過任何節點始終耀眼。

對東大街的城市中軸價值，九龍倉用行動踐行。彼時攀成鋼的最后一根煙囪才剛倒下，一個新的時代即將來臨。

再后來，多個叫好又叫座的地王項目反復印證九龍倉對東大街的價值判斷。伊泰天驕、D10天府、錦江首府、建發央璽……即使在雙限時代東大街土地價值仍在突破。去年東大街伊泰天驕一套頂躍房源成交，總價4660萬元，單價達93157元/㎡，讓市場切實感受到東大街的價值沖擊。

尤其是茶廠39畝上架，在經歷調規、縮水之后，地塊起拍價仍然達到了20200元/㎡，要知道剛拍出的金三地王起拍價僅20000元/㎡。這不僅是官方對東大街價值的蓋章定調，更是東大街城市空間的價值重構，這條延續千年的城市中軸再次強勢回歸。

城市發展有分化也有輪動，但東大街生生不息、始終C位，成都的生長脈絡在東大街上清晰可見。

微觀東大街，從點狀開發1.0時代，迎來了組團生長2.0時代。

2007年新鴻基拿下ICC地塊，開啟攀成鋼“團戰”序幕。約3000畝土地騰籠換鳥白紙作畫，給開發商巨大的發揮空間。一時間，仁恒、合景泰富、伊泰、吉寶等一眾房企合力共生，成就攀成鋼輝煌十年。攀成鋼成為東大街高端居住軸最濃墨重彩的一筆，坐穩成都豪宅第一梯隊。

?東大街沿線1000萬房源分布，中段房源分布最密集處正是攀成鋼，數據自貝殼找房。

但即使是成都的“第二個心臟”， 攀成鋼也并不是沒有遺憾。隨著板塊的成熟，攀成鋼的居住痛點逐步顯現。

首先，是新房真空供應。今年距攀成鋼最后一次土拍剛好十年，十年間攀成鋼僅零星庫存釋放，新房供應幾乎斷檔。

其次，產品高容高密、形態單一。攀成鋼開發時期正值城市大平層崛起，雖然滿足高改客群對高度和尺度的需求，但最高5.5的容積率多少令人窒息，且攀成鋼高層和超高層占比98%，過于單一。

攀成鋼公園、綠地匱乏，尤其是在“公園城市”理念踐行的當下，攀成鋼的遺珠之憾為東大街3.0時代留下伏筆。

再將視距拉大，如今的東大街上承太古里-IFS頂級商圈，下啟蜀峰地標和東進勢頭，向東一路進擊，依次串聯大慈寺、水井坊、崇德里等文旅名片、攀成鋼-萬象城改善居住板塊，還有人文沙河水脈和西南樞紐東客站，由線變軸、從軸到面，東大街中軸的頂級資源濃度之密、能級之高，場景之多元，推動了城東乃至整個成都的空間重構和層級躍升。

?從太古里摩登商圈出來，穿進東大路的美食街巷，煙火成都的氛圍感讓人沉醉。

站在中優和東進的頂層規劃下，東大街一頭連鏈接千年商脈，一頭主城中軸價值回歸，尤其是住宅新規發布后，東大街高端居住軸開啟了新一輪生長。攀成鋼的外溢是時代發展的需要，也是人居迭代的必然。

當攀成鋼沿東大街跨過沙河，預示著屬于的攀成鋼低密生態時代來臨。一個集低密、生態、樞紐、居住于一體的攀成鋼Pro版——攀成鋼東誕生。

低密加持：攀成鋼東地塊大多是2017年成都土地供應調整之后，容積率普遍下降到2，攀成鋼東不再是高密的壓迫感，而將擁有更舒適更宜居的生活質感。

生態加持：沙河生態帶及其支流的毛細綠網、塔子山公園和中央綠軸公園次第排開，還有沙河水系浸潤，攀成鋼東完美彌補前代的生態缺憾。

樞紐加持：成渝地區雙城經濟圈火熱建設中，攀成鋼東擁有西南最大樞紐火車東站，在城市CBD和東站樞紐之間，銜接尺度剛剛好。從城市功能節點來看，這是攀成鋼東的競爭力所在。

新規加持：在新規板率加持下，產品新一輪迭代升級，不管是尺度、功能還是舒適度，攀成鋼東的居住品質已然拉開差距。

距攀成鋼核心商圈僅地鐵一站路，3.0全面迭代的攀成鋼東享受同樣能級配套的同時，呈現的是更生態、更低密、更宜居的改善品相。稟賦的資源基底吸引一眾開發商入局，綠城、華潤、萬景、城投……攀成鋼東的下一個黃金十年就此開啟。

攀成鋼東的價值潛力被眾多大牌開發商不約而同的敏銳捕捉，并迎來了標志時刻：今年2月，一向供地“冰點”的東大街迎來了兩宗共約26畝的連襟地拍賣。與攀成鋼僅一河之隔，地塊顯學價值吸引了綠城、金茂、建發、龍湖等一眾改善高手報名。經過48輪競價，綠城以20500元/㎡的樓面價強勢拿下，溢價率達到30.6%。

這場土拍綠城表現得尤為堅定，不僅是因為東大街高端居住軸的價值敘事，更深層的原因在于地塊所蘊含的生態密碼。

?綠城·潤百合效果圖

約26畝，容積率2.0，秀水河如玉帶貫穿而過，將項目分為南北兩個地塊，抱水而立。換做是別人可能是個燙手山芋，但執棋者是綠城，一個善于將土地價值運用到極致的營造專家。

一幅攀成鋼東低密水岸生活圖景已經躍然紙上，這是東大街豪宅的另一種生長。翻遍攀成鋼東土地基質，如此特殊的地塊，此前不曾有，此后估計也不再有。

?杭州綠城·潤百合項目實拍圖

綠城將項目命名為綠城·潤百合。百合系選擇苛刻，每一朵“百合”都開在城市核心位置。

去年杭州潤百合刷新板塊搖號紀錄，今年南京沁百合在沒有實景示范區的前提下開盤即售罄。將長三角炙手可熱的豪宅IP首落西南，足見綠城對城市中軸的敬意。

?綠城·潤百合區位示意圖

值得一提的是，這不僅是綠城的新規1號作品，也是東大街沿線第一個新規項目。尤其是在茶廠39畝地塊的上架后，同享東大街生活配套，綠城·潤百合的樓面價僅比茶廠39畝起拍價多了3手，這無疑為潤百合項目疊加了一層“價值吸引力”。

用設計創造價值，極致的產品美學追求，綠城的每個項目都是一個美學作品，既是對精神世界的滋養，也是對城市人文的敬意。拆解百合系豪宅IP，我們發現了潤百合的四大價值主張：

價值主張一：成都人“樂天”、“好水”情節的像素級洞察

從錦城湖居得到的運營經驗，綠城深知成都人對濱水公園的喜愛。綠城運用30年造園經驗和營造手法，潤百合巧借水系分割出的活水生態資源，并在兩地塊間打造了約8000平的“百合壩子”生態河谷公園。

公園、晴天和壩子組合的超絕吸引力，只有成都人懂。曬太陽、喝壩壩茶、溜娃散步、運動健身……I人發呆，E人social，成都特有的松弛感MAX，關于公園的所有想象下樓即達。

社區內以疊水、鏡水、流水等多元水系景觀游賞，與外部河谷公園呼應的同時，為業主創造可觀、可游、可嬉的水岸生活場景。

價值主張二：高濃含“園”量，推窗即景

潤百合北側、東側、東南側均有綠城打造的公園綠帶，利用梯田式規劃格局和外隱內盛打造手法，柔化城市、公園和社區的邊界，創造繁華與自然的交織的生活圖景。

建筑排布上將公園景觀優先，放大低密自然屬性，外有生態河谷公園，內有“一廊五園”六大超級景觀，園林景觀”私享感“讓原本的低密容積消解至墅居體感。

項目周邊還有塔子山公園、望江公園、高鐵城市公園、劼人公園、大觀堰公園五大生態公園，潤百合的含“園”量遠超“好房子”標配。

?綠城·潤百合效果圖，項目梯田式規劃格局，借用地勢高差綿延景觀視野

價值主張三：立面美學主張，居住審美兩相宜

立面美學一直都是綠城的“統治區”。在過去的每個產品周期綠城都拿出了標桿性的建筑作品，引領中國住宅的立面進化，潤百合也不例外。

將百合花形及身姿重構于立面設計中，采用弧型線條和更通透的立面，讓建筑更匹配百合的柔和、優雅美學質感，創造出獨特的天際封面。

大尺寸定制的 LOW-E 雙層玻璃打造出璀璨的“玻璃盒子”，除了兼具美感，也是讓立面材質和工藝進行全面升級。

?綠城·潤百合效果圖，綠城的立面美學，總能從一眾天際線中一眼鎖定

價值主張四：迭代的空間營造，產品大佬綠城的新規匠心

產品打造上，潤百合采用板式結構陣列式布局，5棟7F洋房+5棟17F小高層，值得一提的是，僅7層的真洋房，在整個攀成鋼板塊都是吉光片羽的存在，尤顯得珍貴。戶型建面約140-175平米，均為新規高得房率產品。

?綠城·潤百合效果圖，誰懂7層真洋房之于攀成鋼的含金量

綠城在戶型設計上精心雕琢，對居住化場景進行細節升級。

如建面約175平米，入戶前有約20平米獨立空間，可分做拓展空間和電梯前室使用，功能性與私享感兼具。約17.4米南向四開間，格局通透明朗，妥妥的豪宅體驗感；約270°無柱化轉角，環幕效果拉滿，推窗即景。

?綠城·潤百合戶型效果圖

LDKG一體化設計的超級活動空間，放大家庭社交場的空間通透感和尺度感，即使是親友Party也闊綽有余。三套房設計和全屋收納體系將臥室平權進行到底，很好的關照了三代同堂、二胎家庭等不同業主的居住情緒。南向還有一個靈動空間，書房、茶室、電競房……隨心可變，情緒價值拉滿。潤百合空間營造直接引領區域產品迭代。

去年綠城用一朵海棠花驚艷天新，而綻放在千年城市中軸上的潤百合又將帶來什么驚喜？潤百合萬象城城市展廳、文華廣場永輝展點現已開放，我們一起期待。

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