文/粵進深 李奕和

深圳前海片區，“火藥味”漸濃。

前不久，消息傳出，深鐵前海時代三期即將加推約89㎡的小戶型。

由于戶型面積小，或將成為“前海最低上車門檻”。

而幾公里之外，灣啟紫荊府近日也傳出，即將加推最后一棟住宅2棟。

面積段為111-122-142㎡，共165套。

雖然不是小面積產品，但據傳，灣啟紫荊府約111㎡的戶型，單價區間在8.6-9.8萬/㎡；總價區間在960-1060萬。

而項目去年12月開盤，同樣的111㎡面積戶型，總價約1021萬-1161萬。

也就是說，如果消息準確，項目的111㎡戶型總價，降了60-101萬。

兩個項目，一個低總價，一個降單價，某種程度上都減輕了購房者的上車壓力。

作為前海片區首個采用建筑新規設計的項目，灣啟紫荊府自面市以來便受到較高的關注。

該項目土地，就很有故事性。

其位于前海媽灣板塊，西臨媽灣二路，北臨聽海大道，東接前灣水廊道及河岸公園。水廊道對岸即為前海潤峯府、前海天境花園。

它是媽灣15單元02街坊15-02-02地塊，該單元組團原規劃以商業設施用地為主。

2023年4月，深圳市前海管理局發布公告，調整了媽灣14、15和16三個開發單元的部分土地性質。

調整后，三個單元有多個地塊，從原本的商業用地調整為住宅用地，灣啟紫荊府項目土地就是其中的一塊。

整個灣啟紫荊府項目占地面積14953平方，共有3棟住宅樓，總層高36-37樓，主力戶型為96、111、121、122、142平，共規劃485套純商品房。

車位共595個，車位比約1：1.2，容積率約4.47，梯戶比例為4梯5戶。

去年12月，項目推出1棟一單元和1棟二單元319套住房，戶型為96平、108平、111平的三房，121平、122平、142平的四房。開盤去化約50%。

當時，項目備案均價10.78萬/㎡，單價9.24-11.83萬/㎡，開盤95折，折后均價約10.2萬/㎡，單價8.8-11.2萬/㎡。

那段時間，項目也因定價過高，且高于吹風價而成為爭議點。此次加推2棟傳出降價，不知道是不是虛心接受了市場的反饋。

不過，有一說一，雖然開盤沒有“日光”，但灣啟紫荊府后續的市場去化其實也不算差。

至今半年時間，粵進深查看了下深圳住建局的數據，項目網簽去化率94%。目前還有部分尾盤在售。

項目的開發主體為深圳市前海蛇口啟迪實業有限公司，該公司由深圳市招商前海馳迪實業有限公司100%持股。

再往上穿透，招商前海馳迪則是深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司全資子公司。

前海蛇口自貿投資由前海管理局、招商前海實業分別控制50%股權。

在灣啟紫荊府之前，前海蛇口自貿投資在該片區已推出過多個項目，包括招商領璽一、二、三期（也分別叫領璽、嶸璽、瑧璽）。

當中，領璽1期在2019年11月開盤，領璽2期2021年9月開盤，領璽3期2023年10月開盤。

工商信息顯示，前海蛇口自貿投資成立于2016年9月，注冊資本14681672萬元人民幣，法定代表人、總經理為何軍利，董事長為李榮生。

該公司旗下的深圳市招商前海馳迪實業有4家直接對外投資公司，分別為：

深圳市前海蛇口啟明實業、深圳市前海蛇口和勝實業、深圳市前海蛇口啟迪實業、深圳市前海璟匯房地產開發。

這里面，領璽是以深圳前海蛇口啟迪實業為開發主體打造的，而嶸璽和瑧璽則是以深圳前海蛇口和勝實業為開發主體打造。

“璽”系列是招商的最高端產品線，灣啟紫荊府卻并沒有按該片區以往項目以“璽”命名。

這也可能是開發商為了將項目與已面市的三個“璽”系項目做區隔。

此前瑧璽曾因一些問題被曝光。不過從目前去化情況看，灣啟紫荊府作為后面開盤項目，收獲了不少的反響。

項目雖然地塊小，只有3棟住宅，且周邊還有不少待開發土地，商住氛圍需要時間兌現。

但畢竟片區規劃等級較高，項目客群較為純粹，加上是新規產品，做到了較寬松的梯戶比、弧形轉角凸窗、超大陽臺等，去化并不算低。

項目即將加推的2棟，面積主要為111-122-142㎡，其中111㎡3 1房66套，122㎡4房33套，142㎡4房66套。

產品戶型上，依然是一大優勢。

設計上少有的槽點，則包括111㎡的戶型餐區位置較為狹小，要與過道爭空間；

122㎡的戶型，公衛門與浴室門相互干擾，使用起來會有些許不方便。

但除此之外，瑕不掩瑜，項目整體的產品上還是在線的。只不過，現在的樓市行情，風云變幻。

灣啟紫荊府此次加推，能否如愿獲得像此前一樣較好的去化，就要看市場還會不會給它投上一票了。