今年的廣州，除了各路豪宅集結，商業大平層也呈現出神仙打架的局面。

據不完全統計，光是在核心區內，就有超過12個在售和待售項目實力“搶鏡”。

這些“種子選手”并不是一般商辦，它們總價門檻基本千萬起步，甚至不乏一些億元級別項目。

而且，它們在地段、景觀、產品上，大都不輸同價位的住宅新盤。

怪不得有人感慨，今年買商業大平層的，才是真有錢。

｜廣州航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

壹

今年商業大平層“賽道”，有多熱鬧？

樓市君摸查了下，從金融城，到琶洲、白鵝潭，再到魚珠CBD、珠江后航道，各個熱門板塊幾乎都有全新商業大平層亮相。

據不完全統計，僅天河、海珠、 荔灣、黃埔等4個區，就超過12個商業大平層項目在虎視眈眈。

｜廣州樓市發布 制圖

其中，這些商辦大平層項目里面，有占比近一半是今年的“新選手”。

如白鵝潭瑞璽、鵝潭1號、保利魚珠島項目、力迅琶洲灣等，全在沖刺年內入市。

樓市君注意到，今年的商業大平層，有5個現象特別明顯。

1、基本占據CBD地段，手握更稀缺的城市景觀資源。

翻開地圖可以發現，廣州今年的商業大平層，主要分布在琶洲、白鵝潭、金融城-魚珠3個CBD，而且大部分還屬于江景大平層。

它們在景觀層面上，比一些住宅“排面”還要大。

｜廣州樓市發布 制圖

比如，華發股份在打造的華發崇云，占據琶洲西區總部匯集之地，出門就是CBD繁華核心。

站在高處，遠眺直接平視對岸的珠城，享有珠江+CBD城市景雙重景觀。

還有白鵝潭瑞璽，坐擁三江交匯位置，約800米的巨幕觀江面，氣勢比匯悅臺還要足。

廣州之窗WIN100，直面后航道頭排江景，約1公里江岸線，尺度超越大部分珠城豪宅。

| 廣州樓市發布制

CBD核心地段，疊加無敵江景，這些先天條件，也在很大程度上，決定了它們高端物業的屬性，甚至是未來廣州的城市地標建筑。

2、商業大平層的硬件規格越來越高，配套業態越來越豐富。

除了地段核心，廣州目前的商業大平層，規格和配套也有全面強化趨勢。

過往廣州的商業大平層，大部分以單純的公寓樓為主。

但這兩年冒出的商業大平層，已經不再是單打獨斗，很多時候是以豐富的綜合業態呈現。

｜廣州樓市發布 制圖

像廣州·鵬瑞1號，除高端會所、藝術中心，它還租下北帝沙島運營20年，打造江心綠洲。

琶洲的華發崇云，擁有同頻全球頂豪的Tower Living塔尖生活方式，限量僅40席。

作為華發集團在廣州核心區重點打造的項目，聘請了國際頂級設計大師，共同打造了廣州首個垂直生命體建筑。

同時也是廣州優先獲得三項國際認證垂直綜合體建筑（LEED金級、WELL認證、綠建三星）。

甚至還有廣州首個云端千平花園會所，作為塔尖圈層的交流平臺。

近期正在舉辦“趙無極藝術真跡展”，就展示了不少億元級別的畫作，據說同時參觀人數被嚴格限制在5人以下。

｜海灝國際大廈效果圖

白鵝潭瑞璽背靠白鵝潭萬象城、白天鵝賓館、大灣區藝術中心等地標，在白鵝潭江邊，聚合出了一個集文化、藝術、娛樂、濱水休閑于一體的IP高地。

而截止到目前，白鵝潭萬象城已進入最后沖刺階段，預計明年年中將迎來開業。

屆時，白鵝潭瑞璽業主在家門口，就能享受到重奢商業到購物體驗，還將成為 “ 世界級商圈中心+萬象城之上+巨幕江景 ”的稀有資產。

｜廣州樓市發布 制圖

而廣州之窗WIN100，則融合了企業總部、商務會館、星級酒店等業態。

在很多時候，它還扮演了廣州與世界對接的窗口，目前廣州不少國際文化經濟交流，都會在這里舉行。

|廣州之窗業態分布

|廣州樓市發布制

年底竣工的太古倉壹號， 是 廣州首個港口文化 主題 文商旅綜合體，將高端濱水生活體驗，帶到了新維度。

| 太古倉壹號實拍圖

|廣州樓市發布 攝

換句話說，這些項目其實已經不是簡單的江景大平層，更像是業態豐富的濱江綜合體。

3、商業大平層的外立面，逐漸“地標化”。

不知道大家發現沒，近兩年高端產品在外立面上，基本都走上了“氪金”道路。

這直接帶來了兩個變化：一是外立面越做越“壕”，二是建筑造型辨識度越來越高。

今年的商業大平層，也同樣有這種趨勢。

比如駱駝服飾耗費巨資打造的鵝潭1號，整個建筑立面 進行了 錯位設計，從空中俯瞰，極具辨識度。

｜鵝潭1號效果示意圖

｜圖源：項目資料

另外，位于廣州·鵬瑞1號隔壁，全南向一線望江，預計今年入市的保利魚珠島項目，在外立面的打造上，也是別出心裁。

V字型的樓棟布局，不僅做到戶戶朝南、戶戶望江，從外面看起來，它的建筑造型還宛如珠江前航道上迎風而立的“船帆”。

遠遠看去，與珠城、琶洲的地標，一道組成江邊上的城市天際風景線。

| 保利魚珠島項目效果示意圖

|僅供參考，以項目最終實際交付為準

還有太古倉壹號，引進國際大師設計團隊，利用玻璃幕墻、古銅金鋁板，高級石材等，汲取百年人文與江景特色，以“風帆”為形。

在珠江后航道上，打造的270°巨幕弧形玻璃立面，與浩蕩珠水構成完美的城市天際線。

| 太古倉壹號實景圖

|圖源：項目資料

4、產品空間更極致，兼顧各種功能。

這兩年，廣州新房在空間尺度上，一路狂飆。

但說實話，商業大平層在產品、空間方面，迭代速度更快。

單就層高而言，很多商業大平層的層高，已經突破過往3.6米的上限。

像白鵝潭瑞璽層高4-4.5米，廣州之窗WIN100超4.5米、廣州·鵬瑞1號3.8-3.95米、琶洲公館超4.2米…

這種空間尺度，與現下高端住宅相比，幾乎是碾壓的。

| 白鵝潭瑞璽模擬效果圖

|最終以實際建設成果為準

另外，商業大平層的空間，也在逐漸“豪宅化”，改造變得越來越靈活。

例如太古倉壹號330平戶型，采用“可變空間”設計，各功能區可打通重組，適配全齡生活場景。

| 太古倉壹號戶型示意圖

|圖源：項目資料

保利魚珠島項目配置“星云企服”商業服務體系，支持居家辦公與圈層社交復合功能等等。

還有鵝潭1號主打的300-600平大戶型，采用的則是“一戶一經典”的空間設計。

相當于每套房，都是獨一無二的江景稀缺產品。

既兼顧了不同家庭的舒適性需求，又把產品的“藏品”屬性也給強化了。

| 鵝潭1號效果示意圖

|圖源：項目資料

很顯然，如今的商業大平層，在居住屬性上越來越用力了。

5、清一色大平層，門檻高，主打高端圈層。

今年即將入市的幾個商業大平，貨量大多只有幾十套，房源相對較多的力迅琶洲灣，也只有120套左右。

而且，它們的起步戶型，基本在200平以上，都是清一色的大面積戶型。

拿廣州城投琶洲公館項目為例，其戶型為338-1586平，如果按周邊8.5萬/平的均價計算，一套1586平大平層，總價高達1.3個“小目標”。

從這里可以看出，廣州商業大平層的戶型，在越做越大，門檻、圈層也在抬高。

｜琶洲公館實拍
| 廣州樓市發布 攝

恰恰是這些向豪宅靠攏，甚至超越豪宅的特性，使得商業大平層的投資、居住屬性都在增強。

甚至，目前的商業大平層，正在逐漸成為很多同板塊住宅的“平替”。

尤其是在珠城CBD這些投資屬性強的地段內，這種現象更為明顯。

| 珠江新城航拍圖

| 廣州樓市發布 攝

貳

過往，由于居住屬性弱、使用年限短等因素，商辦物業在市場上并不討好，需求和供應都不高。

但這兩年隨著商業大平層的進化，它的市場表現，已經有逐漸走強趨勢。

比如中指院數據顯示，去年廣州140平以上的商業大平層成交量為548套，對比2020年銷量增加了5.5倍。

并且，從2022年開始，廣州商業大平層就開始出現供不應求的趨勢。

｜廣州樓市發布 制圖

甚至，不少項目都相繼出現了被掃貨的情況。

像廣州·鵬瑞1號，今年4月就連出2套億元以上的大平層；還有琶洲的邦華環球貿易廣場，近段時間狂賣13套200平以上大平層……

商業大平層被買家集體掃貨，說明這類項目，已成為了投資買家重要的資產配置選項。

在這種背景下，廣州商業大平層不僅量在漲，價格也有明顯向上趨勢。

在2020年，140平以上的商業大平層成交均價為3.6萬/平，但去年已經漲到6.4萬/平，漲幅高達77%。

并且，從趨勢上看，它的走勢還在一路走高，要知道，近幾年廣州住宅新房的價格，可是持續調整的。

換句話說，商辦大平層的價格走出了逆勢行情。

｜廣州樓市發布 制圖

甚至有些商辦大平層的價格，會比住宅還高。

比如廣州·鵬瑞1號，去年有房源的網簽單價就摸到了28.8萬/平，比珠城大部分豪宅的價格高出一大截。

總結起來，商辦物業成為富人買家的重要資產配置，并不是偶然現象。

相反，價格上的穩健、產品上的創新、貨量的稀缺、地段的優越性，其實都決定了商業大平層在高端市場上，話語權會越來越突出。

對于豪宅市場來說，未來商業大平層可能不是“平替”，而是能直接掰手腕的勁敵。