為了讓大家多買房、買豪宅，廣州真的拼了！

6月14日，規(guī)自局發(fā)布一則海珠區(qū)赤沙涌以東儲備用地（AH0314規(guī)劃管理單元）控制性詳細規(guī)劃。

這意味著，宅地一度斷供的琶洲又又又要上新！

01

琶洲地塊商改住

密度高度全線調(diào)低

首先，赤沙涌以東地塊位于琶洲南TOD的西側(cè)，與旁邊的一期僅隔著一條規(guī)劃路，北臨黃埔涌。

這樣的位置，決定了地塊城市界面、景觀資源幾乎與琶洲南TOD完全一樣。

與廣州豪宅標桿做孿生兄弟，這是出生就在羅馬。

調(diào)規(guī)內(nèi)容，更是相當炸裂：

① 由商務(wù)商業(yè)地塊，改為二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地、廣場用地。

②容積率從5.0降低至3.43，建筑面積從25萬方調(diào)整為17萬方。

③ 建筑密度從55%降低至28%，綠地率從20%提高至35%，建筑限高從220米降低至100米。

可見所有參數(shù)，都是往舒適度更高的方向調(diào)整。

對比旁邊琶洲南TOD一期，赤沙涌以東地塊樓層更低，綠地率更高，不過配套方面，就精簡得多了——僅配一所12班幼兒園。中小學，估計得蹭琶洲南的了。

再來對比當紅的保利天奕（6.7萬方），赤沙涌以東地塊（5萬方）占地面積、綠化率、建筑高度與其相當，但后者容積率稍高，配套更是比不上的。

按照現(xiàn)有參數(shù)來看，赤沙涌以東地塊會是一個居住屬性更純粹的小區(qū)。另據(jù)以往調(diào)規(guī)拍地節(jié)奏，地塊最快在今年下半年出讓，最快明年上半年入市。

在藍皮書上出現(xiàn)過的琶洲涉宅地塊，還有琶洲南三姐妹AH090455/AH090451/AH090443、琶洲中區(qū)AH041122、琶洲東區(qū)AH041705/AH041724，合計6宗地塊。

想起兩年前的2022年，琶洲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的批復(fù)還信誓旦旦寫著：

“以產(chǎn)業(yè)用地為主........嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。”

只能說，今時不同往日，新形勢有新需求。

02

琶洲宅地上架

重塑海珠房價體系

看到這，估計有人會覺得，這波供地操作是在背刺琶洲業(yè)主。

但在我看來，這是言過其實了

目前擺在桌上的這些涉宅地塊，除了今天提到的赤沙涌以東地塊以外，其他地塊占地面積都很小。

地塊小，意味著做文章、做溢價的空間也小，產(chǎn)品和價格的上限已經(jīng)鎖死。

最大兩宗地塊來自琶洲東區(qū)，合起來才4.3萬方，還要涉及拆遷，進度不會太快的。

琶洲東區(qū) 圖源：廣州海珠發(fā)布

兩三年內(nèi)能轉(zhuǎn)化入市的、有一定體量的琶洲豪宅，供應(yīng)依然有限。

說白了，琶洲宅地或許沒有那么稀缺，但參數(shù)出眾的豪宅地塊，還是少的。

因此，這些新宅地和項目并不會對琶洲南TOD、保利天奕造成什么威脅。業(yè)主們，可以放寬心～

真正危險的，其實是海珠區(qū)的其他改善項目。

上周我們?nèi)グ菰L了海珠幾個項目，開發(fā)商朋友們都會提到一個話題，那就是：

保利天奕開盤后，一些意向客戶猶豫了。

此前，海珠新房的價格體系大致是，海珠西5-6萬/㎡，海珠中軸7-8萬/㎡，琶洲10萬+。

而琶洲南的保利天奕，開盤均價8萬多/㎡，直接打破并重塑了整個定價邏輯。

直接點說，這讓很多買了或者正在考慮海珠其他板塊的購房者，尤其是總價在800-1000萬出頭的那些人，懷疑自己是不是買貴了。

或者說，是不是應(yīng)該墊墊腳，選琶洲呢。

根據(jù)前面說的，琶洲接下來的宅地從參數(shù)上、從價格上，大多不會超過保利天奕。

各位試想一下：

未來，琶洲再來幾個8萬+高改新盤。其他區(qū)域的新盤還想賣這個價格，是不是更難了？

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