時隔3年多時間，民營房企境外資本市場融資實現了重啟。

這一次，是新城發展。

在房地產市場站在拐點的當下，新城發展此次實現境外融資，對于整個地產行業來講具有重要的意義，并且也釋放出重要的市場信號。

支撐起新城發展美元債破冰的背后，則是200座吾悅廣場的壓艙。

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新城發展擬發行美元債

“住宅+商業”雙輪驅動的新城系，在地產板塊搭建了“A+H”雙上市平臺。

A股上市的新城控股，是其房地產開發業務的主體平臺；港股上市的新城發展，是新城控股的母公司，也充當著其在境外的融資平臺。

另外，新城系還有一家港股上市物業公司新城悅服務，在管面積2億平方米以上。

2025年6月12日晚間，新城發展宣布：與國泰君安、海通國際證券等若干家機構投資者就發行及銷售于2028年到期的本金總額3億美元、11.88%優先票據訂立購買協議。

該筆票據發行所得款項總額約2.94億美元，將用于為同步購買要約提供資金，預期票據發行將于2025年6月26日完成。

值得注意的是，此次新城發展美元債的發行，是近3年多來第一家重啟美元債發行的民營房企！標志著民營房企境外融資的破冰。

而在此之前的今年2月份，綠城中國發布公告，新發行本金總額1.5億美元的優先票據，年利率8.45%，當時實現了房企海外債的破冰。

與綠城中國第一大股東是央企中交集團不同的是，新城發展屬于純粹的民營房企，由于無央企信用背書，民營房企的融資難度、融資成本一般要高一些，因此新城發展此次實現境外融資意義更為重大。

同時，2024年綠城中國的平均融資成本為3.7%、新城發展的平均融資成本為5.88%，而今年其美元債的資金成本則分別達到了8.45%、11.88%，說明境外投資者對于中國房企債券要求較高的風險溢價，房企要想重啟境外融資需要付出更高代價。

另外，不管是綠城中國1.5億美元的規模，還是新城發展3億美元的規模，最重要的意義不在于規模本身，而在于行業信用的修復，以及中國房企重新贏得國際資本的信任。

對于綠城中國、新城發展來講，打開境外融資的大門之后，也有助于提升其信用評級，從而在境內獲得更低成本的融資。

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200座吾悅廣場的壓艙

支撐起新城發展成為第一家重啟境外融資的民營房企最重要的因素，是其約200座吾悅廣場所帶來的壓艙。

作為一家“住宅+商業”雙輪驅動發展的房企，城市發展高速期、地產黃金時代，其憑借吾悅廣場配套住宅的模式，實現了規模增長的同時，也帶來了吾悅廣場數量的快速增長。

2019年王振華出事，新城開始縮表，并且在2021年下半年開始停止拿地，過去5年縮表過程中則輕重并舉布局吾悅廣場。

縮表之后的結果是：新城發展的資產規模、負債規模分別下降了2000億元以上的同時，吾悅廣場數量則從2020年底的156座增加到了2024年底的200座，已開業吾悅廣場數量則從100座增加到了173座，出租率97.97%。

吾悅廣場數量的持續增加，給新城帶來的是源源不斷的租金收入現金流，擁有了強大的造血能力，沖抵住宅市場所帶來的沖擊，從而實現民營房企中少有的未暴雷。

今年前5個月，新城發展的商業運營收入為57.6億元，平均每個月在10億元以上。

更重要的是，商業運營的利潤率遠遠超過開發業務。2024年，新城開發業務毛利率僅為11.72%，而物業出租及管理毛利率達到了70.17%。

除了源源不斷的現金流、支撐起企業的盈利之外，已開業的173座吾悅廣場中有148座是新城重資產自持，對應的是超過1214億元的資產價值，為其抵押融資實現了空間。

截止2024年底，其已有1025億元的商場資產規模已經被抵押融資，抵押率43%，目前還有約190億元的商場資產未抵押融資。

對于新城來講，如果手中的現金流能夠扛住目前住宅銷售額的下滑，熬過這一輪行業周期，逐步將住宅存貨出清后剝離，幾年后將迎來的是一個年營收“150億+”、有息負債降至500億元以下（截止2025年一季度末有息負債規模約530億元）的新新城。

而要熬過這一輪行業調整周期，確保手中充足的現金規模以及融資渠道的暢通，就成為關鍵。

從這個角度也就不難理解新城發展此次發行3億美元、11.88%優先票據的同時，宣布擬購回2025年7月到期、利息水平4.45%的3億美元優先票據的原因所在，雖然說新債利息翻了一番，但通過“借新還舊”則確保了公司的境內現金。

實際上，貿易戰、債務危機、政策矛盾等疊加之下，美元處于貶值之中，考慮到匯率等因素之后，實際上新債的成本或許沒有11.88%那么高。

綠城中國、新城發展實現境外融資破冰之后，只能說房企境外融資的窗口才剛剛打開，有了境外融資的機會，但這不代表就很快能夠恢復到此前的水平，整個修復需要一個漫長的過程，目前真正有底子能夠受到國際市場認可從而實現境外融資的房企少之又少。

不管是境內融資還是境外融資，畢竟是借錢，命運沒有掌握在自己手中，此時對于各大房企來講，要想能夠確保按時償債、企業經營的穩定，最受還是要依靠銷售端的回款。

更多的時候目前賣房子，已經看的不是利潤水平，而是快速去化實現資金回籠，特別是對于存貨較多的房企更為緊迫。

購房者、媒體看到的是單個項目的盈利與虧損，而站在一家企業的角度來講，看到的是全局的生死存亡。