6月24日，新宮地塊還是被觀宸的開發企業聯合體們拿走了，甚至這一回連個競爭的對手都沒來，底價成交。

可能有人會問，底價成交哪兒來的漲價？標題黨了吧？

聽我給您分析。

不是別人不想拿，是拿了也干不過建發與金茂，所以索性就沒去。自打2023年建發來了新宮，在板塊里就一直是大哥。

這么講吧，我打車去新宮觀宸的售樓處，附近的出租車師傅都會問我，是不是那個蓋了特別大門樓子的新房項目。

在新宮，人家有兩年多時間積累的口碑、有高品質的產品、有獨一檔的戶型，關鍵是人家售樓處都快成了網紅打卡地了。

新來的怎么跟這大哥拼刺刀？明擺著拼不過的。

也來說說為什么我說，二期東地塊要漲價了。

如果我們認為觀宸是一期，新拍下來的東地塊我們就先簡稱為二期。一期西側是槐房西路，車多路寬，而二期不臨槐房西路。這點先記下一會兒有用。

觀宸現在賣的怎么樣？我簡單給您說說。

111平米三居，西南角的8號樓1單元還有點房。有意思的是臨槐房西路的2單元賣完了…怎么賣完的？臨街單元均價大概也就是75000，便宜出奇跡，就賣完了。

111平米三居現在還有點房的一個是西南角8號樓的1單元，一個是東南角9號樓的2單元。

115平米左右的四居可能還有點低樓層，130多平米的四居已經賣完了。

150、165平米的四居戶型，還有一個單元沒推售，其他房源基本也無了，尤其是買5號樓的朋友我甚至認為占了大便宜。5號樓東側是與二期地塊相鄰的街坊路，現在東地塊成二期了~您想吧，街坊路誰弄？怎么弄？這不明擺著大利好么？

現在觀宸項目網簽的185套房顯示，網簽均價大約78000多、不到79000元/平米。

還記得我上邊說的么？臨槐房西路的房子賣得不貴，比如8號樓臨槐房西路的2單元也就是75000左右。

所以問題來了，二期地塊不臨槐房西路，還有75000的房子么？我理解不可能有了。所以哪怕二期整盤就按照一期不臨主路的房子做價格，最后的整盤均價也會上漲。

二期會做什么？這事兒我想跟大家聊聊。

首先，我們要去想一期什么戶型賣的最好？我看到的情況是130多平米套均1000萬的改善四居。

所以問題來了，二期還做這個戶型么？我理解必須做，加大量做。哪個好賣做哪個，這事兒沒毛病。

所以還擱那等一期130多平米四居清退的朋友們，跟業務員聊聊二期吧~

其次，有什么說什么。項目的111平米三居沒有115平米四居流速快。

原因就是115平米四居是小洋房一梯兩戶，比111平米三居大板樓兩梯兩戶，使用率更高。

所以，二期還會不會有111平米三居就不好說了。比如洋房還是115平米左右四居，剩下的直接就130多平米一期最好賣的面積段了。

所以，還在猶豫要不要上車觀宸三居的朋友，我建議您該買就買吧，二期不一定有了。

最后，也說個有意思的事兒——泳池。

觀宸的園林、水系、會所、戶型、精裝，都做得沒啥可說的，四環8萬均價獨一檔。然而，一期會所有泳池了…二期還有必要再弄一個么？

所以，二期如果沒有泳池，用什么能讓客戶滿意可能是個問題。畢竟天花亂墜的講半天會所，沒有一句我有泳池來的實惠~

當然，人家開發企業精明的很，要不然賣不出一期的成績單，是不是？

所以，我自行猜測，假如二期沒泳池，應該會有一期所沒有的功能，但具體會是什么我不知道。然后，一期與二期地下聯通，把通道做精致點，過通道去一期大家能游泳，回通道來二期有其他能享受的會所功能。

也主觀的說兩句。

第一句，觀宸到我寫稿子的6月24日晚，網簽了185套房源，網簽套數鐵定是上半年豐臺銷冠。賣的牛掰不是我說的，網簽說的。

第二句，觀宸的建筑理念是風雅宋韻，教會了我僻簾桿、方格掛沓，確實讓人長知識。所以，這大哥的二期還能教我什么？讓人期待。

想第一時間了解觀宸現有房源信息，二期產品信息，都可以私信小秘書：jiayefangtan29，備注“豐臺”進我們的區域群一起交流~