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房子賣出去 13 年，突然想收回？賣家以買家曾無購房資格為由起訴解除合同，還索要 32 萬 “占有費”。這場糾紛最終如何判決？專業律師帶您拆解其中法律門道。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙大海、趙陽父子向法院提出三項訴訟請求：

判令解除與被告周宇簽訂的《房屋買賣合同》；

判令周宇按照每月 2000 元的標準，支付自 2010 年 7 月 22 日起至 2023 年 10 月 21 日的房屋占有使用費，暫計 320,000 元；

本案全部訴訟費用由周宇承擔。

趙大海、趙陽稱，2010 年 7 月 22 日，他們與周宇簽訂合同，將一號房屋（位于北京市大興區）出售給周宇 。周宇分別于 2010 年 7 月 16 日支付 50,000 元、7 月 22 日支付 307,686 元，房款已全部付清 。然而多年過去，因周宇原因導致合同目的無法實現，他們多次協商解除合同，但周宇始終占據房屋，給自己造成了巨大經濟損失，無奈之下只能訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

周宇堅決不同意原告訴求，反駁理由如下：

合同已履行完畢：自己早已付清房款，賣家的合同目的已經實現，原告以 “合同目的無法實現” 要求解除合同，與事實嚴重不符 。

原告拖延過戶：如今房屋已具備辦理產權證條件，但趙大海、趙陽卻以加錢為條件才肯配合過戶，是原告違約在先，而非自己 。

具備購房資格：自己目前已通過購房資格核驗，不存在履約障礙；原告索要房屋占有使用費毫無依據，房屋交付后一直由自己居住并承擔各項費用，且原告計算費用的起始時間錯誤，房屋實際交付時間為 2012 年 10 月 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與房款支付：2010 年 7 月 22 日，趙大海、趙陽與周宇簽訂合同，約定以 5800 元 / 平米的價格出售一號房屋（面積 61.67 平方米，總價 357,686 元），周宇已全額支付房款 。合同明確約定交房時間為 2012 年 10 月，且產權證辦理后甲方需配合過戶，否則視為違約 。

爭議焦點證據：

微信聊天記錄：周宇提交的記錄顯示，趙大海曾提出 “補點錢就過戶”，周宇則要求對方按合同履行 。

購房資格證明：周宇已通過北京市住房和城鄉建設委員會的購房資格核驗 。

證人證言：證人劉華證實，趙大海、趙陽曾提出讓周宇加 20 萬元才配合過戶 。

房屋現狀：雙方確認房屋于 2012 年 10 月交付，目前雖可辦理產權證，但尚未辦理 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙大海、趙陽能否以周宇曾無購房資格為由解除合同？

周宇是否應支付房屋占有使用費？

（二）法律分析

合同效力與解除條件：

合同有效：雙方簽訂的合同是真實意思表示，不違反當時法律強制性規定，合法有效 。

解除權不成立：盡管簽約時周宇可能無購房資格，但現在其已通過資格核驗，且房屋具備過戶條件，合同不存在無法履行的情形。原告以歷史原因主張解除合同，缺乏法律依據 。

違約責任認定：微信聊天記錄和證人證言表明，原告存在以漲價為由拖延過戶的行為，構成違約；而周宇已履行付款義務，無違約情形 。

占有使用費主張：因合同繼續有效，周宇基于合同合法占有房屋，原告主張占有使用費沒有法律支撐 。

（三）法律依據

本案適用《中華人民共和國合同法》第六十條（全面履行義務）、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條（舉證責任）及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條（新舊法適用規則） 。

三、裁判結果

法院判決：駁回趙大海、趙陽的全部訴訟請求 。這意味著合同繼續有效，周宇無需支付占有使用費，趙大海、趙陽需按合同約定配合辦理過戶手續。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

資格審查前置：購房前務必確認自身購房資格，避免因政策限制導致糾紛；若簽約時無資格，可在合同中約定資格取得后的處理方式 。

留存履約證據：妥善保存付款憑證、溝通記錄等證據，如遇賣方違約，可通過法律途徑維權 。

（二）賣房者行為規范

嚴守契約精神：合同一旦簽訂，應按約定履行義務，不得隨意以漲價等理由毀約，否則需承擔違約責任 。

明確過戶條款：在合同中細化過戶條件和時間節點，避免模糊表述引發爭議 。

（三）糾紛解決要點

及時固定證據：交易全程保留書面、電子證據，如聊天記錄、證人證言等，為可能的訴訟做準備 。

咨詢專業意見：遇到合同履行難題，第一時間咨詢律師，避免因錯誤操作導致權益受損 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）