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在我國不動產交易體系中，農村房屋交易因涉及宅基地特殊屬性，蘊含著復雜的法律風險。當農村房屋連環買賣行為被司法機關認定為合同無效時，交易雙方所產生的經濟損失應如何界定責任歸屬？本文將結合具體司法案例，深入剖析農村房屋交易中的法律要點與責任分配機制。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林強、林勇向法院提出四項訴訟請求：

確認劉芳與陳昊于 2007 年 11 月 22 日簽訂的農村房屋買賣合同無效；

確認陳昊與王明于 2013 年 3 月 31 日簽訂的農村房屋買賣合同無效；

判令王明返還位于北京市房山區一號院及院內房屋；

本案訴訟費由陳昊、王明承擔。

林強、林勇稱，2007 年 11 月 22 日，劉芳將屬于自己的一號院及院內房屋以 5 萬元轉讓給陳昊，陳昊戶籍地在河北省保定市某縣；2013 年 3 月 31 日，陳昊又以 32 萬元將房屋轉賣給王明。因陳昊、王明均非房屋所在地村民，無權享有宅基地使用權，故提起訴訟。訴訟中劉芳去世，林強、林勇作為繼承人繼續訴訟。

（二）被告的抗辯與反訴

陳昊辯稱：認可兩份房屋買賣合同無效，先聽王明意見。

王明辯稱并反訴：同意合同無效，但要求林強、林勇及陳昊退還房款并賠償損失，提出反訴請求：

賠償宅基地區位補償款 258219 元；

給付房屋及附屬物重置成新價 120773 元；

賠償中介費損失 1 萬元；

賠償律師費損失 6.4 萬元；

在對方履行金錢給付義務前，暫不返還一號院及相關證件；

對方承擔本案訴訟及評估費用。

（三）原告與被告針對反訴的答辯

林強、林勇針對反訴辯稱：與王明無直接交易，王明不能突破合同相對性主張權益；無法確認中介費真實性，且中介服務屬另一法律關系；合同未約定律師費，不同意支付。

陳昊針對反訴辯稱：林強、林勇要求返還宅院就應承擔賠償責任，按評估金額賠償，自己作為中間商不應賠。

（四）法院查明的關鍵事實

房屋權屬與交易：一號院宅基地使用權登記在劉芳名下。2007 年，陳昊從劉芳處購得房屋并支付 5 萬元，劉芳交付房屋，陳昊對房屋進行修繕；2013 年，王明從陳昊處購得房屋并支付 32 萬元，房屋由王明占有 。

當事人身份信息：陳昊戶籍地在河北省，系外村村民；王明為城鎮居民 。

家庭關系與繼承：劉芳與林強系夫妻，育有林強、林勇，長子林輝先于劉芳去世，林輝之子林超放棄參與本案訴訟 。

評估情況：經法院委托評估，一號院宅基地區位補償價約 258219 元，房屋及附屬物重置成新價為 120773 元，王明支付評估費 1 萬元 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

兩份農村房屋買賣合同是否有效？

房屋及宅基地應如何返還？

合同無效后的損失如何分擔？

（二）法律分析

合同效力判定：根據《民法典》及土地管理法規，農村宅基地屬集體所有，房屋買賣需在同一集體經濟組織成員間進行。陳昊、王明均不具備房屋所在地村民身份，因此兩份合同因違反法律強制性規定無效 。

返還義務認定：合同無效后，王明作為房屋最終占有人，應返還一號院及房屋；林強、林勇作為劉芳繼承人，有權接收返還 。

損失責任劃分：三方對合同無效均有過錯，法院綜合交易過程、獲利情況等因素，劃定過錯比例：林強、林勇承擔 60%，陳昊承擔 20%，王明承擔 20% 。以評估價為參考，按比例分擔宅基地區位補償價損失；房屋重置成新價由林強、林勇支付；中介費、律師費因屬不同法律關系或無合同依據，不予支持 。

三、裁判結果

法院判決：

確認劉芳與陳昊、陳昊與王明簽訂的房屋買賣合同均無效；

王明于判決生效后十日內騰退并返還一號院及房屋給林強、林勇；

林強、林勇于判決生效后十日內給付王明房屋及附屬物重置成新價 120773 元；

林強、林勇于判決生效后十日內賠償王明信賴利益損失 154931.4 元；

陳昊于判決生效后十日內賠償王明信賴利益損失 51643.8 元。

這一判決明確了合同效力，厘清了各方返還與賠償責任。

四、案件啟示

（一）農村房屋買賣紅線

嚴守主體資格：非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同大概率無效，切勿抱有僥幸心理 。

警惕連環交易：連環買賣增加交易復雜性與風險，一旦合同無效，各方權益均難保障 。

（二）合同無效應對策略

及時止損：發現合同無效，應盡快協商返還財產，減少損失擴大 。

保留證據：保存交易憑證、溝通記錄、評估報告等，為后續索賠或維權提供依據 。

（三）風險防范建議

政策咨詢：交易前咨詢村委會或專業律師，確認房屋性質及交易合法性 。

規范合同：即使符合交易條件，也需簽訂書面合同，明確權利義務與違約責任 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）