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拆遷安置房悄然 “易主”，同胞兄弟反目成仇！一份房屋買賣合同，究竟是合法處置還是惡意交易？專業(yè)律師結合真實案例，帶您抽絲剝繭，看清房產(chǎn)糾紛中的法律門道。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙宇向法院提出訴訟請求：

確認林秀蘭與被告趙鵬之間就北京市西城區(qū)房屋（一號房屋）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

判令被告承擔本案訴訟費用。

趙宇稱，林秀蘭與趙志國系夫妻，育有趙輝、趙宇、趙鵬三子。趙志國于 1998 年 6 月 9 日去世，林秀蘭于 2015 年 12 月 19 日離世，趙輝也于 2020 年 12 月 2 日去世且無子女。一號房屋是 2001 年由趙志國、林秀蘭承租的公房拆遷置換而來，拆遷安置人口包括原被告及趙宇兩名子女共六人，購房時還折抵了趙志國的工齡優(yōu)惠。2024 年 2 月，趙宇發(fā)現(xiàn)林秀蘭竟在生前將房屋賣給了趙鵬，他認為：房屋屬拆遷安置人共有，自己從未放棄權利；林秀蘭與趙鵬的交易無真實對價，是虛假意思表示；二人明知自己對房屋享有權益仍交易，屬于惡意串通，因此買賣合同應無效。

（二）被告的抗辯主張

被告趙鵬辯稱：

房屋屬個人財產(chǎn)：一號房屋是林秀蘭在趙志國去世后取得的安置房，2004 年登記在林秀蘭名下，屬于其個人財產(chǎn)。雖然購房使用了趙志國的工齡優(yōu)惠，但這只是政策性福利，不影響房屋產(chǎn)權歸屬。

合同真實有效：林秀蘭與自己是母子關系，自己一直照顧母親并為其養(yǎng)老送終，房屋名為買賣實為贈與。過戶前母親已告知全家人，大家都無異議，且房屋已登記在自己名下，合同合法有效。

不存在無效情形：林秀蘭有權處分個人財產(chǎn)，交易未損害他人權益，也不存在法律規(guī)定的合同無效情形，趙宇的繼承權主張與本案無關，應駁回其訴訟請求。

（三）法院查明的關鍵事實

家庭與房產(chǎn)背景：林秀蘭與趙志國育有三子，趙志國先于林秀蘭去世。2001 年，林秀蘭與拆遷方簽訂協(xié)議，就承租公房拆遷獲得一號房屋安置，并于 2004 年取得房屋產(chǎn)權，購房時使用了林秀蘭和趙志國的工齡折扣優(yōu)惠。

房屋交易情況：2009 年 9 月，林秀蘭與趙鵬簽訂房屋買賣合同，將一號房屋出售給趙鵬，當月房屋便轉移登記至趙鵬名下。趙鵬承認未支付房款，雙方實為贈與。

二、案件分析

（一）爭議焦點

一號房屋是否屬于林秀蘭個人財產(chǎn)，還是拆遷安置人共有？

林秀蘭與趙鵬簽訂的房屋買賣合同是否存在無效情形？

趙宇對房屋是否享有足以否定合同效力的權益？

（二）法律分析

房屋產(chǎn)權歸屬：根據(jù)當時拆遷政策，房屋在趙志國去世后拆遷，安置補償對象為林秀蘭，房屋登記在其名下，應認定為林秀蘭個人財產(chǎn)。雖然購房使用了趙志國工齡優(yōu)惠，但該優(yōu)惠對應的財產(chǎn)價值并非房屋產(chǎn)權份額，趙宇以此主張共有權缺乏依據(jù)。

合同效力判定：林秀蘭處分個人財產(chǎn)，無證據(jù)表明其意思表示不真實，交易未違反法律強制性規(guī)定和公序良俗，也未損害他人利益。購房款是否支付不影響合同效力，且林秀蘭生前未對交易提出異議，進一步佐證合同有效性。

趙宇權益認定：趙宇主張的工齡優(yōu)惠對應的財產(chǎn)價值繼承問題，可另行主張，但不能以此否定房屋已合法轉移登記的事實，其權益主張不足以推翻合同效力。

（三）法律依據(jù)

本案適用《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，以及《中華人民共和國合同法》第四十四條（合同生效條件）、第五十二條（合同無效情形）等規(guī)定。

三、裁判結果

法院判決：駁回原告趙宇的訴訟請求。這意味著林秀蘭與趙鵬簽訂的房屋買賣合同合法有效，趙鵬擁有一號房屋的所有權。

四、案件啟示

（一）房產(chǎn)交易注意事項

明確產(chǎn)權歸屬：拆遷安置房、房改房等特殊性質房屋，產(chǎn)權認定需結合政策和登記情況。購買前務必核實產(chǎn)權人是否有權處分，避免卷入產(chǎn)權糾紛。

保留書面證據(jù)：即便親屬間交易，也應簽訂書面合同，明確交易性質（買賣、贈與等）、價款支付、過戶條件等，防止日后因口頭約定產(chǎn)生爭議。

關注政策風險：涉及工齡優(yōu)惠、拆遷安置等政策性福利的房產(chǎn)，其權益分配可能受政策影響，交易時需謹慎評估法律風險。

（二）家庭財產(chǎn)處理建議

提前溝通約定：處理家庭共有財產(chǎn)或遺產(chǎn)時，建議家庭成員協(xié)商一致并簽訂協(xié)議，必要時進行公證，減少矛盾。

重視繼承規(guī)劃：涉及遺產(chǎn)繼承的房產(chǎn)，應及時辦理繼承手續(xù)，明確產(chǎn)權份額，避免因未處理引發(fā)后續(xù)糾紛。

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