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房屋交易作為重要的民事法律行為，若交易標的涉及違規性質且無法完成交付，將使當事人面臨重大財產損失與法律風險。本文將結合典型司法案例，深入剖析公共租賃住房違規交易引發的法律后果，并就當事人維權路徑展開系統性闡述。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

陸明向法院提出訴訟請求：

確認自己與乙公司于 2013 年 1 月 21 日簽訂的 3 份《甲公司拆遷定向安置內部認購書》（認購標的分別為通州區安居苑項目一號房屋、二號房屋、三號房屋）無效；判令乙公司返還已支付的購房款 1416894 元、面差補款 70240.6 元、土地出讓金 73651.2 元、產權變更費 183897.76 元等費用，總計 1744683.56 元；要求乙公司賠償利息損失（2019 年 8 月 19 日前按中國人民銀行同期貸款利率計算，2019 年 8 月 20 日起按 LPR 標準，以各筆款項交納時間為起算點，計算至本金實際付清之日）。

由乙公司承擔本案全部訴訟費用。

陸明稱，2012 年 9 月初，他通過乙公司的宣傳得知安居苑在建樓房在售，售樓處工作人員介紹房屋為商品房且可辦產權。基于此，陸明于 2013 年 1 月 21 日與乙公司簽訂 3 份認購書，購入 3 套房產，并支付購房款 1416894 元。2014 年，應乙公司要求，陸明通過陳慧芳支付面差補款、土地出讓金及產權變更費共 327789.65 元。乙公司承諾兩年內交房辦證，卻至今未履行。陸明多次協商退款無果，為維護權益，遂訴至法院。

（二）被告的主張

乙公司不同意陸明的訴訟請求，提出兩點抗辯：

2023 年 4 月 15 日，乙公司通過拍賣獲得原甲公司全部股權，并于 2023 年 8 月 1 日更名。因原甲公司實際控制人拒不交接公司證照文件，乙公司已向警方報案。乙公司認為，自己與陸明不存在買賣合同關系。

本案已過訴訟時效，且存在虛假訴訟嫌疑。房屋 2013 年購買、約定 2015 年交房，陸明十年間未起訴催款不合常理。原甲公司曾因違法售房退還 80 戶購房款，乙公司懷疑陸明已獲退款，故主張駁回訴訟請求。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與付款：2013 年 1 月 21 日，陸明與甲公司簽訂 3份認購書，約定購買 3 套房屋，總價款分別為 440094 元、587186 元、389614 元，甲公司出具收據確認收到購房款 1416894 元。2014 年 3 月，陳慧芳受陸明指示向甲公司匯款 327789.65 元，但甲公司未出具收據 。

房屋性質與交付：案涉房屋為公共租賃住房，雙方均認可房屋至今未交付。此前，甲公司因擅自出售公租房被住建部門行政處罰。

公司變更：2023 年 8 月甲公司更名為乙公司 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

三份認購書是否有效？

乙公司是否應返還購房款及相關費用？

本案是否超過訴訟時效？

（二）法律分析

合同效力判定：根據《民法典》，違反法律強制性規定、損害社會公共利益的民事法律行為無效。公租房是保障性住房，甲公司將其出售給陸明，改變房屋用途、侵害公共利益，故 3 份認購書無效 。

款項返還認定：甲公司出具收據確認收到購房款 1416894 元，乙公司作為甲公司更名后的主體，應承擔返還義務。但面差補款等費用因無合同約定且無收據佐證，無法確認與案涉房屋關聯，法院不予支持。

訴訟時效問題：確認合同無效不受訴訟時效限制，且返還購房款的訴訟時效應從合同被確認無效時起算，因此乙公司關于訴訟時效的抗辯不成立。

三、裁判結果

法院判決：

確認陸明與乙公司簽訂的 3 份認購書無效；

乙公司于判決生效后 15 日內返還陸明購房款 1416894 元，并支付相應資金占用費；

駁回陸明的其他訴訟請求。

這一判決明確了違規售房合同的無效性，保障了購房者的合法權益，同時也對違規企業作出了法律約束。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

核實房屋性質：購房前務必通過住建部門等官方渠道，核實房屋性質與產權信息，警惕 “小產權房”“公租房違規出售”等陷阱 。

保留交易證據：妥善保存合同、收據、轉賬記錄等材料，涉及他人代付費用時，需明確款項用途并留存書面協議 。

及時主張權利：發現開發商違約或房屋存在問題，應及時通過協商、訴訟等途徑維權，避免因超過訴訟時效喪失勝訴權。

（二）企業經營警示

企業應嚴格遵守法律法規，不得違規出售保障性住房等特殊性質房產，否則不僅需承擔退款、賠償責任，還可能面臨行政處罰，影響企業信譽。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）