廣州的開發(fā)商，拿地是越來越謹(jǐn)慎了！

上半年的最后一天，原定共有五宗宅地出讓，但由于天河廣東電視臺(tái)地塊、海珠廣紙地塊始終無人報(bào)價(jià)，最終在上周五宣布中止出讓。

而剩余的荔灣小梅大街以及白云槎頭車輛段，分別被力迅以樓面價(jià)約3萬/平、被廣州地鐵地產(chǎn)以樓面價(jià)約1.9萬/平拿下（均未扣配建），均底價(jià)成交。

對(duì)比去年，今年上半年的土拍似乎忽然冷了。

這是開發(fā)商口袋沒錢，還是不看好后市呢？

01

安全牌才是真王牌

今天順利拍出的地塊，都有一個(gè)特征，那就是：

穩(wěn)。

不易砸手里，有利潤空間，周邊競品少。

例如小梅大街地塊。

這是荔灣近年來最迷你都宅地，沒有之一。地塊宗地面積5384.57平，總建筑面積10446，容積率僅2.6，其實(shí)只夠一百來套房。

這意味著，銷售周期可控，去化壓力較小。

另外，該地塊早在2023年就掛牌了，當(dāng)時(shí)總價(jià)37617萬，折合樓面價(jià)約36011元/平。這次掛牌，總價(jià)降低至31338萬，樓面價(jià)也降到了3萬/平左右，給開發(fā)商騰出一截利潤空間。

加之這里是老西關(guān)，最近的地鐵站是陳家祠，學(xué)校食肆醫(yī)院密集分布，配套都是現(xiàn)成的。

因此，客戶畫像非常清晰，就是對(duì)于這個(gè)地段情有獨(dú)鐘的老廣，考慮原地升級(jí)的置換客。

確定性更高，這是開發(fā)商最需要的安全感。

不是說地塊就沒有缺點(diǎn)，最明顯的是面積小，能發(fā)揮的空間也小；周邊以老破小區(qū)為主，景觀麻麻。

但在新盤爆炸多、產(chǎn)品異常卷的行情下，不求出彩，但求安全下車，或是更貼合實(shí)際情況的選擇。

關(guān)鍵是，這樣的宅地已有市場驗(yàn)證——今年以來，類似的項(xiàng)目譬如市二宮的君曜府、濱江中的越秀珠實(shí)·皓悅濱江，去化都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水準(zhǔn)。

至于白云槎頭車輛段地塊，競爭力就更強(qiáng)了。

小區(qū)位于珠江西航道旁，帶一線江景，容積率僅1.18，改善屬性顯著。

旁邊為地鐵13號(hào)線二期凰崗站，預(yù)計(jì)今年或者明年就能通車。地塊自身配有商業(yè)，竟得者必須代建一所54班九年制學(xué)校，學(xué)鐵商算是集結(jié)完畢了。

折合樓面價(jià)1.9萬/㎡，價(jià)格優(yōu)勢(shì)簡直不能太強(qiáng)，因?yàn)榕赃吺切值茼?xiàng)目的和五礦招商江天際，兩個(gè)新盤在售價(jià)格4.4-5.1萬/㎡。

從現(xiàn)有的信息來看，這塊宅地就只要產(chǎn)品價(jià)格不捅婁子，未來去化肯定是中上水平的。

02

廣州土拍回歸理性

至于流拍的天河廣東電視臺(tái)地塊、海珠廣紙地塊，最大的共通點(diǎn)就是：

險(xiǎn)。

其實(shí)，就兩地塊所在板塊的號(hào)召力和流量來說，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于前面的小梅大街和槎頭車輛段地塊。

但也正是位于熱門板塊，地塊周邊在售新盤，尤其是新規(guī)、超新規(guī)項(xiàng)目真的太多了，平替貴替都有。

此刻還要躋身其中，那就是富貴險(xiǎn)中求。

廣紙地塊不必多說，海珠西也是真的不能再卷了，在售新房和二手次新房已經(jīng)多如牛毛。

天河廣東電視臺(tái)的兩宗地塊，旁邊就是縵云·廣州以及越秀·觀樾，還有保利今年拿下的航天奇觀二期地塊、金茂拿下的世界大觀四期地塊，在售現(xiàn)貨以及未來供貨都不缺的。

更尷尬的是，電視臺(tái)地塊容積率為2.3，高于保利航天奇觀2.06、金茂世界大觀1.1，起跑就輸了一截。

而且兩宗地塊分別需要配建幼兒園、中小學(xué)以及周邊道路等，實(shí)際樓面價(jià)要比未扣除競配建的起拍地價(jià)3-3.19萬元/㎡更高。

說實(shí)話，廣東電視臺(tái)地塊的最佳結(jié)局是由附近樓盤的開發(fā)商一并拿下，連片開發(fā)。

但就近年市場經(jīng)驗(yàn)來說，快進(jìn)快出的中小型地塊，才更接近于開發(fā)商的理想型。

不是地塊素質(zhì)不好，是太有挑戰(zhàn)性了。

值得一提的是，算上科學(xué)城地塊（《成也新規(guī)，敗也新規(guī)！科學(xué)城地塊終止出讓！》），在這一個(gè)月內(nèi)，廣州已經(jīng)有四塊宅地停止出讓，且位置都不差。

咱們也沒必要自欺欺人，嘴硬說很正常。

近期的土拍市場，流拍確實(shí)多了，這是因?yàn)殚_發(fā)商的想法和對(duì)后市的預(yù)判也發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變。

以前市區(qū)宅地稀缺，一手市場缺貨，所以但凡有塊宅地位置不錯(cuò)，大家都會(huì)密切關(guān)注。但現(xiàn)在呢，市區(qū)不僅不缺貨，部分板塊還有供大于求的趨勢(shì)。

還想單憑地段就讓開發(fā)商、讓購房者買單？

難了。

另外，開發(fā)商的遲疑，確實(shí)也與新規(guī)對(duì)得房率的收緊有關(guān)。

本來還能靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突圍，現(xiàn)在大招沒了，能不能已經(jīng)在場上的新盤，自然是要重新掂量的。

如果沒把握打贏，不輕易上場，也是一個(gè)好選擇。

客觀，理性，謹(jǐn)慎。

廣州土拍的表現(xiàn)，或許會(huì)給樓市氛圍和信心帶來一定的消極影響，但對(duì)準(zhǔn)買家和已經(jīng)買房的業(yè)主來說，卻絕對(duì)不是一件壞事——

宅地放慢入市》新盤供應(yīng)放緩》房價(jià)預(yù)期更穩(wěn)。

新盤不會(huì)因?yàn)閮?nèi)卷，而越賣越便宜，二手業(yè)主也不會(huì)被誤傷，接受無底線的降價(jià)。

讓上半年樓市定格在“謹(jǐn)慎”上，讓下半年樓市從“理性”開始。

這或許，也是一個(gè)不錯(cuò)的局面。

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