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賣完房子，說好的戶口遷出保證金卻遲遲不到賬，到底是賣家違約，還是買家耍賴？當合同約定遇上親屬間的代收款爭議，法院會如何認定？今天帶大家拆解這起真實房產(chǎn)糾紛案例。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林明向法院提出三項訴訟請求：

判令被告張濤、李芳支付 10 萬元戶口遷出保證金；

支付遲延付款違約金（以 10 萬元為基數(shù)，自 2024 年 4 月 4 日起至實際給付之日，按每日 2300 元計算）；

本案訴訟費用由二被告承擔。

林明稱，一號房屋原登記在父親林建國名下，經(jīng)法院調(diào)解書確認，該房屋由林建國、弟弟林強和自己按份共有。2023 年 12 月 20 日，房屋出售給張濤、李芳，合同約定 10 萬元作為戶口遷出保證金，待林建國和林明將戶口遷出后支付。2024 年 3 月 1 日，林建國通知張濤、李芳將保證金支付給林明，林明也于 3 月 4 日完成戶口遷出，但張濤拒絕付款，林明遂起訴維權(quán)。

（二）被告的抗辯主張

張濤、李芳辯稱：

原告主體不適格：林明并非房屋買賣合同當事人，無權(quán)起訴；

變更賬戶無效：《變更收款賬戶通知》未經(jīng)協(xié)商，也無證據(jù)證明是林建國真實意思，且合同約定變更條款需簽訂補充協(xié)議；

違約金已扣除：林建國、林明等三人戶口遷出逾期 24 天，按合同約定扣除 5.52 萬元違約金后，已將剩余款項支付給林建國 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋權(quán)屬關系：一號房屋原屬林建國與妻子共同財產(chǎn)，后經(jīng)法院調(diào)解，由林建國（50% 份額）、林強（25% 份額）、林明（25% 份額）按份共有，林強、林明委托林建國售房 。

合同約定與履行：

2023 年 11 月 26 日，林建國與張濤、李芳簽訂合同，約定房屋成交價 460 萬元，10 萬元為戶口遷出保證金，出賣方需在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后 80 日內(nèi)遷出全部戶口，逾期按日支付房屋總價萬分之五違約金 ；

2023 年 12 月 20 日完成過戶，房屋登記至張濤、李芳名下；

2024 年 4 月 3 日，房屋內(nèi)三人戶口全部遷出；

2024 年 4 月 4 日，張濤扣除 5.52 萬元違約金后，將剩余保證金支付給林建國 。

爭議焦點證據(jù)：

林明提交林建國出具的《變更收款賬戶通知》，張濤、李芳認可真實性但不認可有效性；

林明提供通話錄音、微信記錄，證明張濤知曉保證金歸屬及拖延付款原因 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

林明是否有權(quán)要求支付戶口遷出保證金？

《變更收款賬戶通知》能否作為付款依據(jù)？

被告扣除違約金并支付剩余款項的行為是否合法？

（二）法律分析

合同相對性與代理關系：林建國受委托簽訂合同，法律后果由林明等人承擔，但林明并非合同直接當事人，其權(quán)利主張需基于合同約定或合法授權(quán) 。

賬戶變更的法律效力：

林建國變更收款賬戶時，戶口遷出結(jié)果未確定，屬單方變更合同條款，且未按約定簽訂補充協(xié)議，該通知不產(chǎn)生強制付款效力 ；

若構(gòu)成債權(quán)轉(zhuǎn)讓，需滿足通知債務人等條件，本案中未形成有效債權(quán)轉(zhuǎn)讓 。

違約金與款項支付：

出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約，被告按合同約定扣除違約金符合法律規(guī)定 ；

被告與合同相對方林建國協(xié)商確定付款賬戶并完成支付，履行了合同義務 。

三、裁判結(jié)果

法院判決駁回林明的全部訴訟請求 。這一判決明確了合同履行中權(quán)利主張的邊界，以及單方變更條款的法律效力。

四、案件啟示

（一）房產(chǎn)交易賣方注意事項

明確合同細節(jié)：約定戶口遷出保證金時，同步明確收款賬戶、變更條件及違約責任 ；

規(guī)范授權(quán)流程：委托他人收款或變更條款，需簽訂書面授權(quán)或補充協(xié)議，避免糾紛 ；

及時履行義務：嚴格按合同約定時間遷出戶口，避免因違約導致權(quán)益受損 。

（二）房產(chǎn)交易買方注意事項

堅守合同約定：付款條件、金額以書面合同為準，未經(jīng)協(xié)商不輕易變更付款對象 ；

保留溝通證據(jù)：對戶口遷出進度、款項協(xié)商等過程留存聊天記錄、通話錄音等證據(jù) ；

依法主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)對方違約，按合同約定計算違約金并留存憑證，避免爭議 。

（三）法律風險提示

債權(quán)轉(zhuǎn)讓需規(guī)范：變更收款主體需符合法律規(guī)定，口頭約定或單方通知通常不具法律效力 ；

代理權(quán)限要清晰：委托他人處理房產(chǎn)交易，明確代理范圍，重大事項需書面確認 。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）