上海的豪宅，正以令人咋舌的速度被爆買。

前5個月，上海總價3000萬以上的豪宅新房賣了915套，逼近2021年~2023年年度平均水平。

但一個尷尬的現實是：

上海真正一線景觀豪宅，似乎要斷供了。

艷姐看了下，目前上海中環內真正一線在售或待售的景觀豪宅有4個：

一線濱江的陸家嘴·太古源、保利·世博濱江；

東、北瞰約26萬㎡延中綠地的萬科·高福云境；

正南瞰68萬㎡浦西綠肺大寧公園的中建·玖上瑯宸。

大寧公園實景

這4個項目也被市場稱為上?！耙痪€景觀豪宅F4”。

艷姐看了下，保利·世博天悅一線瞰江房源還有大概100套、陸家嘴·太古源一線瞰江房源還有100套左右，再算上只有一座塔樓的萬科·高福云境的126套瞰景房源，中環內真正能看一線景觀的房源：

不過320多套。

上?！耙痪€景觀豪宅F4”的想象力，這次留給了：

中建·玖上瑯宸。

這是你能在上海豪宅市場上見到的一個“全新”的產品。

其一是全新的一線公園景觀項目。正對靜安大寧公園的最后一個住宅項目，上海城央唯一可以正南向觀禮公園景觀的新盤；

其二是人無我有、人有我優的引領式設計。獨創的“金鑲玉”陶板立面、最高約10米全域架空、最大連續約12米轉角無柱化設計、頂層私人泳池、最高約3.5米層高、縱向高差約12米立體山水景觀……

毫無疑問，這是：

一個改寫上海豪宅市場格局的旗艦型豪宅。

01

絕版資源

改寫認知的資源“新物種”

這一輪上海豪宅爆賣的一個核心邏輯是：

稀缺資源、特色產品。

因為這關乎資產保值增值。

能改寫上海豪宅市場格局，艷姐認為，首先是占有并能通過諸多突破性設計，最大化稀缺資源的底盤優勢。

在上海，最稀缺的景觀有且只有兩種：

江景、園景。

江景標桿湯臣一品，黃浦江一線江景，即使房齡超20年，二手房價依然接近30萬/㎡；

園景標桿古北壹號，南瞰16萬㎡高爾夫公園景觀，房齡超10年，約25萬/㎡均價仍然穩居浦西豪宅之巔。

古北壹號

即使從全球視角看，一線景觀豪宅，始終都是金字塔尖客群最優的資產配置選擇之一。

像紐約中央公園旁的Central Park Tower，最高單價48萬/㎡，最高總價約17億；

倫敦海德公園旁的海德公園壹號，最貴的一套單價約61萬/㎡，總價約16億。

拆解來看，中建·玖上瑯宸的標簽非常明確：

其一是景觀面積。保利·世博天悅、陸家嘴·太古源一線江景優勢自不必說；萬科·高福里地處淮海中路，北側和東側直面約26萬㎡的延中綠地；中建·玖上瑯宸正南瞰面積約68萬㎡的大寧公園。

其二是正南向居住體驗。“一線景觀豪宅F4”的打造邏輯都是圍繞景觀展開設計，保利·世博天悅、陸家嘴·太古源為了放大北側的江景資源，客廳的景觀面基本朝北布局；萬科·高福里主打東向瞰景；中建·玖上瑯宸在正南瞰大寧公園的底盤上，實現了客廳景觀面的正南向的布局，陽光灑進來的居住體驗非常好。

這2個標簽下，中建·玖上瑯宸在“獨占”大寧公園景觀資源之上，內外景觀資源優勢被最大化釋放。

中建·玖上瑯宸概念示意

再進一步看，中建·玖上瑯宸甚至構建了一套公園觀禮的景觀體系，做了很少有開發商會去突破的設計：

規劃通過空中連廊天橋，將住宅和大寧公園完全鏈接在一起。

中建·玖上瑯宸概念示意

有了這座“空中連廊”，業主從社區可以不用過馬路就直達大寧公園，下樓就是公園，把大寧公園的資源也變成社區最自然的一部分。

這種突破，便是區分“普宅”到“頂豪”的最大分水嶺。

畢竟做那些別人不曾想過，不曾見過的作品才是最重要的。

但中建玖合的這種突破到這里還沒完。他們還在大寧公園之上，還代建了西側約1萬㎡市政公園，東邊和南邊代建了約3000㎡城市綠地。

而在社區內，中建玖合還通過全域架空+下沉式庭院，獨創縱向約12米高的立體山水景觀體系。

最終，中建玖合的這3重突破，構建了一套大寧公園+代建市政公園+社區立體景觀的園、庭、院三重園林體系。

這么做的好處非常明確：

每戶都是景觀最C位。

中建·玖上瑯宸概念示意

這種設計，在上海是獨一無二的。

回到標題，什么是重塑上海豪宅市場格局？

在中建·玖上瑯宸，艷姐看到了第一個答案。

02

板塊之王

引領大寧下一個十年？

中建·玖上瑯宸，是自2005年大寧公園建成開放后，20年來大寧出讓的最好的一塊地，屬于真正皇冠上的明珠。

艷姐認為，能改寫上海豪宅市場格局，其次是中建·玖上瑯宸頂級地段的價值認同。

艷姐直言不諱，中建·玖上瑯宸的底層實力有多強，4大王牌打出：

大寧公園、高能配套、市北高新、上海全域中央公園式CBD。

①大寧公園，浦西最大城芯綠肺

大寧公園總體量約68萬㎡，是浦西最大城央公園，擁有上海中心城區極為稀缺的自然宜居環境。

大寧公園實景

如果大家仔細看，會發現上海乃至世界頂級豪宅，大多跟城市的頂級公園景觀做了深度綁定。

這些一線景觀豪宅，始終都是金字塔尖客群最優的資產配置選擇之一。

②黃金三角，上海精英社區白月光

艷姐看了這么多項目，買房有一個鐵律：

黃金三角理論——自然資源、城市資源、產業資源的1公里濃度。

任何一個項目想要成為標桿頂流，黃金三角理論下的一公里濃度缺一不可。

艷姐覺得，處于黃金三角核心的中建·玖上瑯宸，其一公里濃度相當強悍。

它有現象級的商業和藝術配套。1公里范圍內的大寧久光、大寧國際商業廣場、大寧音樂廣場、大融城等高能商業，總面積超70萬㎡；以及上海馬戲城、大寧劇院，給以給到更高階的生活品質；

大寧久光中心

它有高能級的交通體系。1公里范圍內，1、20號線，5站到達人民廣場，南北高架、中環高架等立體交通。

左手大寧公園自然資源，右手市北高新產業資源，再加上高濃度的教育、商業、交通等城市資源，既有煙火氣，又極具“洋氣”的中建·玖上瑯宸完全可以說是大寧之王。

③市北高新，上海大數據產業的金字招牌

市北高新的實力到底有多強？艷姐列舉幾個數字：

|園區營收超2600億，稅收總額90億，單位稅收強度全市園區第2；

|匯聚企業超4700家，領軍型龍頭企業超100家、數據智能特色企業超800家，靜安區1/2以上的專精特新企業、小巨人企業、高新技術企業；

|央企總部1家、跨國公司地區總部27家。

市北高新實景

不止數字驚人，市北高新的內核也足夠頂流。

科勒、亞馬遜、卡斯柯、高力國際、中國通號、中國安能、大潤發、晶澳太陽能、寶尊電商、小鵬汽車、喜馬拉雅、滴滴等一批行業頭部企業匯集于此，量級非常高，輕松聚集超30萬高端、高知人才。

④上海全域中央公園式CBD，大寧未來不可限量

但到這里還沒完，大寧20年還遠未達到它的巔峰，正迎來它的第三次躍升。

一個關鍵詞：

大寧戰略1平方公里。

在年初靜安區政府的《靜安區城市更新項目推介會》上，靜安區首次提到了大寧功能區將打造“戰略一平方公里”。

并錨定文創、電競兩大產業。

在寸土寸金的上海市中心，能一次性拿出一平方公里的土地，難度不是一般的大，這自然是大寧的底氣。

官方也給了大寧功能區一個明確的新定位：

上海全域中央公園式CBD。

這也意味著，市北高新+全域式中央公園CBD的雙引擎下，大寧未來的產業能級將再次迎來爆發。

在大寧的第3個十年，所以你會拆解出中建玖合拿地王的邏輯：

在上海自然資源、產業資源、城市資源濃度極高的板塊，面對極具財富力、消費力、知識力的客群，打造一個能匹配他們身份的豪宅作品。

要知道大寧目前的價格標桿，大寧金茂府二手房價達到17萬/㎡，但其已經是10年前的產品。

在艷姐看來，真正看懂大寧價值潛力后，會越發佩服中建玖合的邏輯：

大寧20年2次躍升取得的資源與成就，就是為中建·玖上瑯宸的價值奠基。

03

產品燈塔

刷新上海豪宅天花板

在如今的行情下，一個項目之所以能夠做到未開先火，很大程度也是因為項目產品力的成功破局。

艷姐認為，能改寫上海豪宅市場格局，然后是中建·玖上瑯宸諸多首次出現在上海的“獨創式”設計：

以前所未見，打造上海罕見的豪宅產品燈塔。

①敢于做純原創，獨創豪宅立面美學準則

直線屬于人類，曲線歸于上帝。在中建·玖上瑯宸，他們將直線和曲線做了無縫融合。

大家應該都看到過中建·玖上瑯宸的立面效果圖，非對稱的豎向和橫向直線線條交織，在陶板、鋁板的點綴下，搭配大面積玻璃，以及奢侈品級的金石銀角，獨創的“金鑲玉”陶板立面，如同一幅精心布置的：

藝術畫框。

中建·玖上瑯宸概念示意

艷姐的第一觀感是，鮮明的視覺感和沖擊力，又有極強的藝術性和觀賞性。

如何做到這一點？

0.43窗墻比、極窄邊框、斜切工藝、最大連續約12米無柱化設計+270°轉角……

中建·玖上瑯宸概念示意

更為關鍵的是，它還打破了傳統戶型的山墻感，讓視野與景觀得到了幾何級的放大。

而順著立面往下看，在架空層的設計中，你又會發現海派典型的曲線元素，甚至在社區入口、地面入戶大堂、地下入戶大堂、車庫等等，都做了高濃度的曲線設計。

中建·玖上瑯宸概念示意

在曲線元素的點綴下，高度近10米的架空層空間營造出尺度感和包裹感，行走在其中，猶如在紐約華爾道夫酒店的宮殿大堂中漫步。

中建·玖上瑯宸概念示意

最終，通過框景美學+海派美學的無縫融合，不僅提升了項目的辨識度，還是未來業主尊貴身份的象征，并成為整個區域的藝術美學新地標。

②敢于全域架空，獨創約12米高立體山水景觀體系

如何重塑頂豪？景觀尺度是一個重要的衡量指標。

艷姐在前面提到，中建·玖上瑯宸的4大王牌之一便是大寧公園正對的最后一塊住宅用地，與大寧公園一路之隔。

在這樣的客觀條件下，如何才能改變它，并做出一個“頂級豪宅”？

中建·玖上瑯宸選擇了一個上海之前從未有開發商做過的方案。

2個關鍵動作：

把整個社區全域架空，把頂級公區再擴大一倍；

下挖下沉式庭院，打造最大高差約12米立體山水景觀體系。

千萬不要小看這2個動作，帶來的直接效果是：

景觀尺度得到了幾何級的放大，整個社區如同浮島一樣，即使在低區都能有不錯的采光，而首排低區甚至能看到大寧公園。

中建·玖上瑯宸概念示意

當你穿過社區門庭來到下沉式庭院，腳底下有一個約12米的垂直空間，景觀樹木可以從地下開始生長，而且不用擔心遮擋室內的陽光；當你走在地面，是與視線平行的一片森林；當你從地下花園拾級而上，像是在爬一座可欣賞水景的疊山；當你在家里面推窗往外看，又像是在欣賞微縮景觀。

中建·玖上瑯宸概念示意

與此同時，地面上的架空層還有6.3米~10米左右的空間，最終，整個社區如同漂浮在景觀之上。

中建·玖上瑯宸概念示意

如果你從下沉式花園往上看，就是一個約12米跨度的高低景觀落差。

12米是個什么概念？足足有4層樓的高度。

沒錯，豪華感永遠都是需要尺度來襯托的。

中建·玖上瑯宸概念示意

中建·玖上瑯宸用一個上海前所未見的全域架空+最大約12米高差的立體山水景觀，去營造你在上海的其他小區可能永遠見不到的立體垂直且震撼的景觀。

③敢于顛覆想象力，打造總價億級產品

大家可以猜一猜，貴為上海中環線之王的大寧板塊，公寓住宅總價的上限是多少？

艷姐看了下，來自大寧標桿樓盤大寧金茂府，總價3380萬、單價16.9萬/㎡；而別墅產品，總價上限5100萬、單價22.5萬/㎡。

過去10年，大寧不管是新房還是二手房的定價，上限都要比大寧金茂府二手房低20%~30%。

應該說，大寧金茂府就是大寧房價的上限。

但這次中建·玖上瑯宸，在戶型打造上非常具有突破性，尤其是他們非常有想象力的打造了2套建面約430㎡、億元級的頂樓帶泳池的大平層產品。

中建·玖上瑯宸為什么這么敢？

敢于顛覆想象力，做到人無我有、人有我優的頂配！

艷姐看了下，他們打造了4套引領上海想象力產品：

2套懸挑戶型，南向懸挑2米，絕對的上海唯一；以及2套頂樓帶泳池的億元級大平層產品，同樣是目前上海唯一。

中建·玖上瑯宸概念示意

大家可以回想一下，上海多少年沒出過這種真正帶私家泳池和大跨度懸挑的項目了？

而且這樣的尺度感、通透感，不僅可以遠眺陸家嘴三件套，還實現了真正意義上的南瞰大寧公園。

他們也取了一個很有調性的slogan：

公園觀禮臺。

中建·玖上瑯宸概念示意

說實話，如果不是中建二局這種基建狂魔對于產品主義的執著，并做了諸多技術上的創新，在上海根本就不會誕生這樣一個孤品。

④敢于引領上海會所打造邏輯，打造豪宅會所天花板

毫無疑問，會所是區隔真豪宅和偽豪宅的一個關鍵因素。

上海很多豪宅的會所，更多的是你抄我、我抄你的設計和材料堆砌，堆出所謂的差異化和豪華感。

像圍合式布局的下沉式庭院會所、高透光玻璃盒子、恒溫泳池等等，看上去都很好，但見的多了總感覺少了點新意，太容易審美疲勞。

這次中建·玖上瑯宸，帶來了全新的會所打造邏輯，可以說是打造了豪宅會所的天花板。

兩個層面：布局、細節。

先看布局，中建·玖上瑯宸沒有簡單采用傳統的圍合布局的下沉式庭院設計，而是轉譯了中式三進院落式布局，來重組會所動線。他們以活力區、社交區、私享區對應前院、中院、后院。

中建·玖上瑯宸概念示意

再看細節，在恒溫泳池使用了無柱化設計，透過大約15米的開敞面寬，室外的立體園林景觀盡收眼底，采光和視野相當在線。

中建·玖上瑯宸概念示意

產品細節還有很多，艷姐簡單舉幾個例子：

地下中央車站，把歸家的儀式感和尊貴感直接拉滿；

12°的地庫坡道，確保哪怕是超級跑車都不會剮蹭底盤；

P站、垃圾房全部入地，K站移到北側辦公樓下，把豪宅的底盤基因無限放大……

中建·玖上瑯宸概念示意

說實話，在中建·玖上瑯宸，艷姐看到了太多的“上海首創”：

不管是中環內唯一南向公園景觀的項目，還是項目的藝術畫框立面、全域架空、約12米高差的立體山水景觀、頂奢公區和會所、私家泳池......

和以往一線觀景頂豪項目最大的不同就是，這里可能是你真正沒見過，刷新上海豪宅天花板的一種產品形態。

04

地標基因

重塑板塊價值邏輯

一個產品能真正成為燈塔，首先是資源底盤和設計上的創意，然后是工藝工法能夠做到設計的完美落地。

天馬行空的創意設計不難，但真正跟大家拉開差距的，是設計方案的落地能力，這也關乎項目能不能刷新板塊的價值標桿。這次在中建·玖上瑯宸，他們還成立了專門的品控小組，甚至調動全集團資源確保設計方案的落地兌現。

艷姐認為，能改寫上海豪宅市場格局，最后是中建二局的地標基因。

作為中建玖合的母公司，大家對中建二局的第一印象或許是：

這是一家非常板正的央企！

在艷姐看來，中建二局有2個關鍵詞：

其一是超高層專家。修建了40多座300米以上的超高層建筑，占全國總數的30%；上海環球金融中心、深圳地王大廈、國家會展中心等等都出自中建二局。

其二是“造夢”專家。超高層地標之外，中建二局還是諸多文旅地標的“造夢師”，像上海迪士尼、北京環球影城，世界最大的室內滑雪場——哈爾濱萬達茂、世界最大的室內游樂場——寧波羅蒙環球城、中國第一個秀場——武漢漢秀等等。

這意味著，中建二局具備強大的技術底盤，將天馬行空的創意化作觸手可及的場景。

所以在中建·玖上瑯宸，你看到的諸多人無我有、人有我優的引領式創新，目標非常明確：

給產品講一個“未來故事”，重塑板塊價值邏輯。

而在這些標簽的加持之下，中建玖合確實在上海做到了幾乎引領式的存在。

比如中建·玖海云天，上海最大的超低能耗社區，項目2022年入市當年就以17.73萬㎡的銷售面積位居上海樓盤TOP3。

中建·玖海云天實景

還有中建·理想之地，是上海首批低碳社區示范項目，項目在2022年入市當年以120億銷售額位居上海樓盤TOP2，成交面積TOP1、成交套數TOP1。

更核心的是，中建玖合不論在上海哪個區域做什么項目，都是站在城市或板塊的迭新之上，去思考每個階段，上海核心所需要的東西是什么。

所以你會看到，只用了短短5年，中建玖合就已經和上海這座城市完美融合，向上生長，背后則是對地塊的尊重、對產品的執著、對客戶的敬畏。

或許，這就是中建玖合深耕上海這座城市的初心吧。

結語

艷姐今年在全國踩盤了數十個爆賣的豪宅，每一家都有自己獨特的氣質。但在看完中建·玖上瑯宸，艷姐覺得：

這可能是我今年見過的“拔柱子”最多的項目。

從建面約210㎡邊套的拔柱子、到建面約280㎡戶型的拔柱子，再到會所泳池拔柱子。每一次拔柱子的背后，是中建玖合從“技術宅”到“藝術宅”的形象切換，是對市場的誠意表達。

所以，這個項目所呈現出的引領式產品創新，有無法逾越的技術鴻溝嗎？

其實并沒有。

像拔柱子、做懸挑、全域架空、12°地庫坡道、約12米高差立體山水景觀……這些創新可做可不做，做了錦上添花、不做也無關大雅。但中建玖合就是這么扎扎實實地把這些創新給做了出來。

也許，這就是真誠+實力=必殺技的最好注解。

或許，這正是中建·玖上瑯宸，給到行業共同思考的課題。