2025年上半年，安徽樓市在分化與重構中交卷：合肥新房成交額超300億，包河區以125億獨占鰲頭；土地戰場硝煙彌漫——合肥豪取146億土地金，中海31億登頂拿地榜；縣域暗戰更現魔幻一幕，明光市20億碾壓傳統強縣！

NO.1|壹

區域新房榜：包河區“統治級”表現，濱湖房價捅破3.3萬/㎡！

數據焦點：

包河區成交額124.74億元（占全市39%），成交套數3522套，以量價雙高（均價25726元/㎡）奠定“絕對核心”地位；

濱湖區均價33341元/㎡，政務區33501元/㎡，高端板塊“天花板”再度抬升；

新站區均價16474元/㎡墊底，與濱湖價差擴大至1:2.02，剛需與頂豪割裂加劇。

深度解析：

包河區憑借產業人口導入和優質配套，成為改善客群“首選地”；濱湖、政務則依托稀缺資源（如綠城豪宅項目）坐穩房價塔尖。反觀新站、瑤海等區域，低價策略難掩去化壓力，合肥樓市“金字塔”結構已然固化。

NO.2|貳

房企銷售榜：本土國企霸榜，綠城靠豪宅殺入TOP10！

數據焦點：

合肥城建以34.05億元銷售額、836套成交穩居榜首，本土國企“壓艙石”作用凸顯；

綠城中國以17.37億元躋身TOP9，憑借29904元/㎡的豪宅均價（綠城錦海棠）實現差異化突圍；

外來房企僅招商蛇口（22.83億）、保利發展（20.33億）殺入前六，全國性品牌生存空間收窄。

深度解析：

本土國企壟斷TOP3（城建、安徽置地、皖投置業），政企資源與低成本土地成制勝關鍵；綠城、龍湖等則通過高端產品收割高凈值客群。但TOP20中民企占比不足40%，“國進民退”趨勢持續深化。

NO.3|叁

項目TOP20：豪宅包攬前三，剛需盤集體“消失”！

數據焦點：

意禾澄廬以15.65億元奪冠，中海悅府二期（14.47億）、綠城錦海棠（12.99億）分列二、三，TOP3項目均價均超2.4萬元/㎡；

置地瑰麗公館均價34180元/㎡（榜單最高），驗證頂豪市場購買力；

剛需盤無一入圍TOP10，僅招商奧體公園（均價16707元/㎡）位列第12，性價比策略邊緣化。

深度解析：

合肥新房市場徹底轉向改善主導：TOP10項目中7個均價超2.5萬元/㎡，且多位于包河、濱湖等核心區。而剛需項目依賴遠郊低價走量，市場份額遭高端盤擠壓。

NO.4|肆

土地市域榜：合肥“虹吸”146億，蚌埠27億逆襲滁州！

數據焦點：

合肥土地成交146.14億元（占全省55%），超第三名蚌埠（27.25億）5倍，“單核效應”空前強化；

蚌埠異軍突起，以27.25億碾壓滁州（35.02億）成皖北土地“新霸主”；

池州、宣城等多城土地成交不足1.5億，區域斷層加劇。

深度解析：

合肥憑借產業與人口優勢持續吸金；蚌埠則因產發產業投資集團（9.61億）、宏瑞置業（6.48億）大規模拿地逆襲。中小城市中，僅黃山（1.05億）靠文旅地塊突圍，多數城市土地市場幾近凍結。

NO.5|伍

土地市區榜：合肥市區125億“碾壓”，蚌埠市區24.6億反超滁州！

市區暗戰（新增核心板塊）：

合肥市區124.90億元（占全市域85%），土地價值高度聚集；

蚌埠市區24.56億反超滁州市區（13.27億），皖北核心區洗牌；

蕪湖市區5.19億、淮南市區4.69億掙扎求生，宣城、淮北等6市區成交不足1億。

深度解析：

合肥市區“單核效應”空前強化（政務、濱湖地塊主導）；蚌埠市區逆襲因產業用地放量；多數地級市市區土地接近“流拍”，反映人口外流與產業空心化危機。

NO.6|陸

縣域土地榜：明光市“魔幻”登頂，肥西縣讓位次席！

數據焦點：

明光市以20.29億元成交額居首，超第二名肥西縣（11.83億）71%，文旅地塊成核心引擎；

蒙城縣（8.59億）、廬江縣（8.14億）躋身前三，縣域經濟“多極化”趨勢初顯；

傳統強縣長豐（1.27億）、肥東（0成交）跌出前十，土地供應策略生變。

深度解析：

明光市依托亭城文旅（12.12億）重倉文旅地產，打破合肥衛星城壟斷格局；蒙城、廬江則靠城投托底（蒙城城投4.63億）穩居第二梯隊。但超60%縣域土地成交不足1億，“強者恒強、弱者歸零”已成定局。

NO.7|柒

拿地企業榜：中海31億橫掃，本土國企“包場”TOP5！

數據焦點：

中海集團豪擲31.10億元登頂，成為唯一殺入前三的全國性房企；

本土國企壟斷TOP5：廬陽國投（20.85億）、合肥軌道（19.98億）、合肥城改（19.15億）、濱湖集團（16.32億）緊隨其后；

城投類企業占比80%，民企僅綠城（5.20億）等零星上榜。

深度解析：

中海逆勢加倉釋放積極信號，但土地市場仍是“國企主場”：軌道集團布局TOD開發，城投公司托底。民企中僅綠城國凰（5.20億）憑高端產品線突圍，多數開發商收縮戰線。

第一房智庫觀點：分化時代，生存法則已變

1. 合肥“單極”格局牢不可破：新房成交占全省核心份額，土地市場占比55%，虹吸效應持續放大；

2. 產品力定生死：豪宅與剛需價差拉大至2倍，無差異化優勢項目將出局；

3. 土地財政轉型：政府主導開發成主流（TOP20拿地國企占比80%），文旅、TOD等模式逐步替代住宅依賴；

4. 縣域經濟重構：文旅（明光）、產業（蚌埠）等特色路徑崛起，傳統農業縣面臨轉型陣痛。

結語：2025上半年的安徽樓市，是合肥的“獨角戲”，是豪宅的“狂歡夜”，也是中小城市的“生存挑戰賽”。當狂飆突進的時代終結，唯有精準定位、敬畏市場者，方能穿越周期迷霧。