房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

農(nóng)村房屋買賣多年后被判無(wú)效，拆遷補(bǔ)償協(xié)議卻陷入僵局！賣家家屬想解除協(xié)議，買家堅(jiān)持要履行，法院會(huì)怎么判？一起房產(chǎn)糾紛，帶你看懂合同背后的法律邏輯。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告王芳、李強(qiáng)、李剛向法院提出訴訟請(qǐng)求：

依法解除原被告雙方于2020 年 12 月 20 日簽訂的《協(xié)議書》；

訴訟費(fèi)用由被告趙勇承擔(dān)。

王芳等人稱，1999 年 10 月 16 日，李建國(guó)（2007 年 1 月 8 日去世）將位于北京市 XX 村 XX 號(hào)的一號(hào)房屋賣給趙勇，并簽訂買賣合同。王芳是李建國(guó)的妻子，李強(qiáng)、李剛是李建國(guó)的兒子 。2017 年，該房屋因棚戶區(qū)改造項(xiàng)目被拆除。2020 年 12 月 20 日，雙方就房屋宅基地拆遷安置補(bǔ)償利益分配簽訂《協(xié)議書》，約定趙勇作為合法被拆遷人，出面與拆遷部門簽約并洽談補(bǔ)償事宜 。然而，2023 年 3 月 28 日，北京市第二中級(jí)人民法院判決李建國(guó)與趙勇 1999 年簽訂的《房契》無(wú)效。此后，拆遷單位以判決結(jié)果為由，不同意趙勇作為被拆遷人簽約，導(dǎo)致《協(xié)議書》無(wú)法履行，合同目的落空，因此請(qǐng)求法院解除協(xié)議 。

（二）被告的抗辯主張與反訴

趙勇辯稱：

不同意解除協(xié)議，涉案《協(xié)議書》不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；

協(xié)議簽訂后，自己如實(shí)陳述房屋買賣糾紛事實(shí)，履行了合同義務(wù)，且王芳等人已接受；

房屋由自己翻建并長(zhǎng)期居住，從保護(hù)居住人權(quán)益角度應(yīng)確認(rèn)協(xié)議有效；

協(xié)議以拆遷利益分配為核心，內(nèi)容公平合理，不因房屋買賣合同無(wú)效而失效；

協(xié)議未能履行是王芳等人惡意阻撓，并非法定不能履行的事由，自己有權(quán)作為被拆遷人。

同時(shí)，趙勇提出反訴請(qǐng)求：

確認(rèn)雙方于2020 年 12 月 20 日簽訂的《協(xié)議書》有效；

訴訟費(fèi)用由王芳、李強(qiáng)、李剛承擔(dān)。

王芳等人針對(duì)反訴回應(yīng)：未惡意阻撓協(xié)議履行，協(xié)議雖為真實(shí)意思表示，但拆遷單位因不符合規(guī)章制度拒絕履行，且自己對(duì)協(xié)議中趙勇單方面作為被拆遷人存在異議，協(xié)議確實(shí)無(wú)法履行。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

協(xié)議簽訂內(nèi)容：2020 年 12 月 20 日，趙勇與王芳、李強(qiáng)、李剛簽訂《協(xié)議書》，確認(rèn)趙勇 1999 年購(gòu)買一號(hào)房屋、后續(xù)房屋翻建及拆遷認(rèn)定趙勇為實(shí)際使用人等事實(shí)；約定趙勇作為合法被拆遷人簽約，拆遷利益歸趙勇所有，趙勇獲得補(bǔ)償后，向王芳等人補(bǔ)償 50 平米安置房及 150 萬(wàn)元（若未獲村補(bǔ)則多補(bǔ)償 10 萬(wàn)元） 。

房屋買賣糾紛判決：2005 年起，李建國(guó)及家屬多次起訴趙勇，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，歷經(jīng)一審、二審敗訴后，通過(guò)抗訴再審，2023 年北京市第二中級(jí)人民法院判決李建國(guó)與趙勇的《房契》無(wú)效，認(rèn)定趙勇與陳某的轉(zhuǎn)賣協(xié)議系惡意串通偽造 。

拆遷協(xié)議簽訂現(xiàn)狀：拆遷單位甲公司表示，因被拆遷人認(rèn)定不符合方案、房屋買賣合同判決與宅基地使用權(quán)人不一致，且陳某也主張利益，目前未確認(rèn)實(shí)際被拆遷人，需房屋使用權(quán)人與投資人就拆遷利益達(dá)成一致。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

涉案《協(xié)議書》是否有效？能否解除？

趙勇能否依據(jù)協(xié)議成為合法被拆遷人？

（二）法律分析

協(xié)議效力判定：《協(xié)議書》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，即便房屋買賣合同無(wú)效，該協(xié)議作為獨(dú)立的拆遷利益分配約定，效力不受影響。

協(xié)議解除條件：

協(xié)議未約定解除條款，雙方也未協(xié)商一致解除；

趙勇能否成為被拆遷人需拆遷部門認(rèn)定，目前尚無(wú)定論，王芳等人以“無(wú)法履行” 主張解除，缺乏事實(shí)依據(jù)；

協(xié)議未達(dá)到法定解除情形（如不可抗力、根本違約等）。

拆遷主體認(rèn)定：協(xié)議中趙勇作為被拆遷人的約定僅為內(nèi)部合意，最終認(rèn)定權(quán)在拆遷部門，需遵循拆遷政策，不能僅依協(xié)議確定。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)王芳、李強(qiáng)、李剛與趙勇于2020 年 12 月 20 日簽訂的《協(xié)議書》有效；

駁回王芳、李強(qiáng)、李剛要求解除《協(xié)議書》的全部訴訟請(qǐng)求。

該判決明確了協(xié)議效力，維護(hù)了合同穩(wěn)定性，同時(shí)提示當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商或等待拆遷部門認(rèn)定推進(jìn)補(bǔ)償事宜。

四、案件啟示

（一）合同簽訂需謹(jǐn)慎

涉及拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議，應(yīng)明確約定解除條件、履行障礙處理方式，避免模糊條款；

農(nóng)村房屋買賣需注意宅基地使用權(quán)限制，非本村村民交易存在合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)。

（二）糾紛解決要點(diǎn)

遇到合同履行爭(zhēng)議，優(yōu)先協(xié)商，保留溝通記錄；

拆遷主體認(rèn)定以政策和行政部門決定為準(zhǔn)，合同約定不能替代法定程序。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)防范

購(gòu)房前核查賣方資格及房屋權(quán)屬，必要時(shí)咨詢律師；

簽訂協(xié)議后及時(shí)關(guān)注政策變化和合同履行條件，避免因外部因素陷入糾紛。

遇到類似房產(chǎn)糾紛不知如何應(yīng)對(duì)？私信專業(yè)律師，獲取一對(duì)一法律解決方案，守護(hù)你的合法權(quán)益！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）