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杭州!問鼎全國第一

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苗野|發自上海

錢塘江畔,一把拍賣槌落下,杭州成為2025年上半年全國土地市場的“吸金王”。

1160億元,這是杭州十區上半年68宗涉宅用地的成交總額,同比增長96%,問鼎全國城市首位,與北京共同成為全國唯二的“千億級”土地出讓城市。

從1月濱江豪擲54.56億元奪得湖墅民生藥廠地塊,到3月建發創下每平方米8.8萬元的全國第三樓面價紀錄,再到6月金茂溢價56%刷新運河新城地價,杭州土拍市場幾乎每月都在創造歷史,“地王”更是全面迸發。

“杭州是全國人才最向往、最宜居的城市。”濱江集團董事長戚金興的五個信心宣言,成為房企重倉杭州的最佳注解。

市場人士認為,支撐杭州土地市場的核心動力,來自其蓬勃發展的高新技術產業和持續流入的高知人才,這種深層邏輯的本質是讓土地價值與產業動能共振。“當城市能持續造血,樓市才能真正走出健康曲線。”

土地市場的“杭州速度”

杭州土地市場的火熱態勢,已成為全國樓市分化格局中最耀眼的信號燈。

1160億元,放在全國版圖上,這一數字超過北京的1005.6億元,甚至超過第六至第十名城市的總和。

與自身相比,杭州上半年賣地收入已達去年全年的99.2%;平均溢價率達31.8%,同樣是全國最高,2024年同期平均溢價率僅為6%。

市場幾乎沒有淡季,3月份成為最瘋狂時段。

3月28日,建發經過102輪報價以34.34億元總價競得蔣村地塊,樓面價8.8萬元/平方米,溢價率115.39%,創下杭州樓面價新高并躍居全國第三。

此前三天,濱江剛以52億元總價,7.74萬元/平方米的樓面價拿下水電新村地塊。同時年度首個單價“地王”也是濱江造,其于1月24日以6.5萬元/平方米的樓面價獲取民生藥廠地塊,溢價率71.25%。

地價“四連跳” 成為上半年最顯著特征。從去年末的“5萬+”到今年3月的“6萬+”“7萬+”,再到“8萬+”,杭州核心區涉宅用地單價在不到半年時間內實現四級跨越。

“地價跳漲對市場信心提振顯著。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生表示,蔣村、湖墅民生藥廠都屬于板塊內絕版地塊,房企拿地聚焦低風險、流速高的項目。

此外,杭州板塊“地王”同樣層出不窮,上半年杭州有近20個板塊地價紀錄被刷新。

比如城東安琪兒板塊,2月25日拍地,經過110輪火拼,華潤成功補倉,成交樓面價5.06萬元/平方米,一舉打破5天前大家房產創下的4.74萬元/平方米的地價紀錄。

4月,運河新城地價破3.9萬元/平方米,三塘地價破4.6萬元/平方米。5月,首批“好房子”試點地塊出讓,東新、白馬湖地價創新高。

6月27日收官戰延續了“地王”誕生節奏。錢江世紀城地塊經98輪競價,被金帝以54472元/平方米樓面價競得,這已是該板塊年內第三次刷新地價紀錄。同一天,金茂在大運河新城板塊再造“地王”,經過66輪角逐,以41239元/平方米樓面價刷新板塊歷史紀錄,溢價率高達56%。

這是屬于核心區的狂歡。”某房企內部人士表示,外圍板塊的普通宅地尚未接收回暖訊號。房企投資決策呈現“一地一議”特征,全國土地市場向少數城市集中,單個城市內部則向核心區域集中。

本土巨頭與全國性房企的杭州戰場

土地市場火熱的背后,是房企重倉杭州的戰略抉擇。

上半年,有8家房企在杭州拿地金額超過200億元,濱江、綠城、建發、華潤、中海、金茂等房企成為拿地主力。

其中,濱江、綠城兩家本土房企拿地數量均在10宗以上,尤其是濱江共斬獲16宗地塊,拿地金額突破300億元,成為杭州土地市場最大買家。綠城拿地金額200億元,兩家房企上半年為杭州貢獻了一半的土地出讓金。

“重倉杭州是濱江、綠城共同的戰略支點,所以雙雄的擂臺戰已成常態。”前述某房企內部人士表示,濱江實際上在縮減其他城市投資,重倉杭州優質板塊,如錢江新城、奧體、湘湖等板塊是其布局多年的“糧倉”。綠城奉行在核心城市尋找核心地塊的投拓標準。

中指研究院的統計數據顯示,1~5月,濱江、綠城、保利發展3家房企在杭州拿地金額占比居首位,分別達到98%、51%和27%。其次是中海,在杭州拿地金額占比達29%;建發、華潤、金茂在杭州拿地金額占比為23%、17%和9%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為,房企在杭州拿地已顯現穩定格局,折射出房企對未來杭州市場的信心。在地價不斷刷新的當下,市場邏輯已經從單純規模競爭向產品與運營能力競爭轉變,誰能實現高效率的產品兌現和客戶轉化,才是決勝未來的關鍵。

“短期來看,房企仍然更加注重項目的安全性與盈利確定性。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示,杭州核心地塊憑借稀缺屬性預計未來還會頻現高溢價成交,成為房企爭奪的焦點。

本土房企和國企央企重倉杭州的溢出效應明顯,一方面給了購房者極大信心,也提振了其他中小型房企參拍的士氣,外來房企也躍躍欲試,寧波城建投資集團、呼倫貝爾匯嘉房產均為首次入杭拿地。暫停公開市場拿地一年半的金地集團也于1月份以31%溢價率拿下了杭州臨平老城地塊。

同策研究院聯席院長宋紅衛分析認為,政府的土地供給節奏把握良好,促使房企投資意愿增強,隨著核心區及周邊區域的庫存告急,市場對高價值地塊的需求只增不減。

杭州土地市場“一枝獨秀”源于其蓬勃發展的高新技術產業和持續增長的人口。2024年杭州常住人口達1262.4萬,較2023年增加10.2萬,實現連續20年正增長。

此外,高新技術產業成為杭州新名片,目前杭州已形成能源、AI、生物醫藥等產業集群,擁有420個研發中心和44家獨角獸企業。除阿里巴巴、吉利等巨頭外,宇樹科技、DeepSeek等新興科技公司正在崛起。

戚金興對杭州的五個信心宣言猶在耳邊:“經濟活力、人才吸引力、就業環境、營商環境、宜居指數。”

“這是杭州獨特的城市魅力和市場潛力,越來越多的房企開始圍繞阿里系、宇樹科技等硬核企業構建生活場景。”前述某房企內部人士表示。

上半年收官之際,杭州已為下半年市場鋪路。

6月27日,杭州新掛牌三宗涉宅用地,總起拍價46.1億元,將于7月29日出讓,房企們正在期待下一場土地盛宴。

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