市場跡象表明，實力房企將會更多聚焦一線城市、新一線城市，它們對優(yōu)質土地資源的爭奪已經(jīng)全面展開。

唐軍/發(fā)自武漢

武漢這場“壓哨”2025年上半年的土地拍賣，引來多家企業(yè)競拍。

6月30日上午，武漢舉行今年第十二場土拍，P（2025）049號地塊、P（2025）047號地塊等熱門項目，均有眾多房企踴躍參與。

其中，P（2025）049號地塊吸引了中海、綠城、華潤、保利、招商、新希望、凱德等14家一線央企、民企競拍，最終由綠城旗下的武漢旭尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6.64億元競得，樓面地價27920元/平方米，溢價率為54.36%，成為近年來單宗住宅項目參與人數(shù)最多、樓面地價最高、溢價率最高的地塊。

“這是今年的‘單價地王’，也是近5年來武漢土地拍賣中樓面地價第二高，僅次于2020年11 月華潤二七濱江地塊創(chuàng)下的每平方米30558元的最高紀錄。”中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政說。

從眾多房企搶地來看，在各項利好政策不斷加持與疊加下，一線品牌房企開始對武漢具有強烈的加倉“補貨”意愿。

據(jù)中指研究院華中分院統(tǒng)計，今年1~6月，武漢共舉行了12場土地拍賣，28宗涉宅地塊成功出讓，成交金額 114.07億元，規(guī)劃建面2194441平方米。與去年同期相比，分別增長85%、115%。

有業(yè)界專業(yè)人士認為，資本具有流動性，在有些熱門城市地價上漲之后，很多地塊的賬也快算不過來或者說利潤空間已經(jīng)大幅縮小，其土地市場會陷入疲態(tài)。同時，一些主流開發(fā)商開始對武漢進行新一輪加倉，補充土儲與貨值，意味著看好當?shù)貥鞘形磥韮r值。

“拿一成一”

“不容失誤，必須拿一成一！”綠城華中區(qū)域公司營銷服務中心總經(jīng)理章斌說，本次武漢土地拍賣前，公司團隊做了一次深入的市場調研，充分了解了高端改善客群的置業(yè)需求。

去年以來，綠城華中在武漢的留香園、湖畔云廬等多個項目均實現(xiàn)良好去化，多個項目銷售進入尾盤階段，需要盡快補充土地儲備。

“武漢高端客戶需求依然沒有得到很好的滿足，市場項目存在著明顯的同質化現(xiàn)象。”章斌說，現(xiàn)在拿到的P（2025）049號地塊容積率低，僅1.3，我們可以充分發(fā)揮產(chǎn)品力優(yōu)勢，將之打造為城市內(nèi)核類別墅豪宅產(chǎn)品。

“目前，我們已進行了近20個方案的嘗試，希望將這一項目打造成如蘇州金雞湖玫瑰園、上海潮鳴東方等高端豪宅，為高階人士提供高品質生活。”章斌說。

與綠城一樣，建發(fā)房產(chǎn)加倉武漢的決心也十分堅定。在本次土地拍賣中，歷經(jīng)45輪競價，摘得P（2025）047號住宅地塊，溢價率22%，地價16055元/平方米。

P（2025）047號地塊位于武漢市武昌區(qū)武珞路與梅苑路交會處，臨近黃鶴樓公園、首義公園和武漢小學，周邊商業(yè)、醫(yī)療和文化等配套成熟，具有較大投資潛力。

2023年下半年以來，建發(fā)房產(chǎn)在武漢陸續(xù)成功開發(fā)了建發(fā)朗玥、建發(fā)璞玥、建發(fā)望湖等多個項目，且均成為高端改善市場的代表性項目。“今年年初，我們就已經(jīng)跟進了武漢多宗地塊，并積極參與拍賣。”建發(fā)房產(chǎn)武漢事業(yè)部副總經(jīng)理李茜說，目前，僅建發(fā)望湖項目有近30套尾盤在售，急需加倉，補充土儲。

據(jù)悉，P（2025）047號地塊傅家坡客運站項目原本包括A、B、C三個地塊，為滿足企業(yè)投資預期，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設局會同武昌區(qū)政府加強項目調研，將住宅和商服部分進行分拆出讓，較整體出讓更能適應市場需求，從而促使更多企業(yè)積極參與，激發(fā)市場活力，也降低了企業(yè)投資風險。

積極信號頻傳

今年以來，武漢土地市場不斷傳遞積極信號。

3月28日，武漢市舉行2025年第四次土地拍賣，共成交16宗土地（含15宗房地產(chǎn)用地和1宗工業(yè)用地），成交土地規(guī)劃建筑面積64.66萬平方米，成交總金額36.15億元。這次拍賣，位于武漢市青山區(qū)臨江大道與三弓路交會處的P（2025）014號住宅地塊，經(jīng)4家企業(yè)網(wǎng)上競價44輪后，最終由民企四川邦泰集團以84200萬元總價競得，溢價率為34.29%。

5月21日，武漢市進行2025年第七次土地拍賣。位于武漢市武昌區(qū)中山路與解放路交會處的P（2025）035號住宅地塊，經(jīng)7家企業(yè)網(wǎng)上競價38輪后，最終由湖北天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司以34150萬元總價競得，溢價率為30.59%。

據(jù)中指研究院華中分院數(shù)據(jù)，2025年上半年，武漢成功出讓涉宅用地28宗，成交金額 114.07億元，規(guī)劃建面2194441平方米；2024年上半年涉宅用地成交金額為 61.78億元，規(guī)劃建面1019945 平方米。出讓金額與出讓面積同期增幅分別為85%、115%。

在溢價率指標方面，2025年上半年，武漢市涉宅用地平均容積率 1.89，溢價率7.03%；2024年成交的涉宅用地平均容積率 1.91，溢價率僅0.73%。

李國政表示，目前，武漢市按照以需定供原則，不斷優(yōu)化土地供給結構，重點加大優(yōu)質地塊出讓，尤其是主城區(qū)低容積率的“小而美”地塊，為房企打造高品質改善產(chǎn)品提供了優(yōu)越條件。

據(jù)武漢市土地市場交易中心介紹，今年來，面對依然復雜嚴峻的房地產(chǎn)市場形勢，武漢市市土地供應繼續(xù)堅持“優(yōu)結構、穩(wěn)節(jié)奏、增頻率、提質量”，主動傾聽企業(yè)意見建議，優(yōu)化供地項目條件，降低競買門檻，提振企業(yè)拿地意愿。

武漢核心區(qū)域優(yōu)質地塊土地價值的突出顯化，有多個層面緣由：一是城市核心區(qū)商業(yè)、教育及景觀等多重資源優(yōu)勢；二是推出的地塊規(guī)模適中，屬于體量精致的“小而美”優(yōu)質純住宅項目，降低了開發(fā)商參與競買的門檻，具有較大投資潛力；三是結合市場情況合理設置起拍價，確保地房價差，為企業(yè)留出了盈利空間。

投資環(huán)境的改善，也提振了企業(yè)拿地的意愿與信心。

6月27日，成都萬華以21.6億元摘取了武漢長江新區(qū)地塊。這已是萬華近年來在武漢第三次拿地，據(jù)初步統(tǒng)計，萬華在長江新區(qū)拿地規(guī)模達2600畝，計劃投資90億元。

“成都萬華堅持長期主義、大盤深耕，計劃在武漢打造第二個‘麓湖’。”湖北中原地產(chǎn)首席技術官兼策略中心總經(jīng)理鄭源滔透露，萬華公司對武漢情有獨鐘，這里不僅擁有獨特的生態(tài)環(huán)境與豐富的水資源，還有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才聚集。同時，與同級別新一線城市相比，武漢房價與地價也不高，萬華是大盤運營開發(fā)模式，可以充分以時間換空間，用體量消化配套成本。

市場跡象表明，實力房企將會更多聚焦一線城市、新一線城市，它們對優(yōu)質土地資源的爭奪已經(jīng)全面展開。