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在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同形式為借款提供擔保的情況屢見不鮮。當借款人逾期未還款，債權人能否通過拍賣擔保房屋實現債權？不足部分又該由誰承擔？本文結合真實案例，從法律角度解析此類糾紛的核心要點。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林明向法院提出訴訟請求：

判令被告張陽償還借款本金 500 萬元及利息（按年利率 14.6% 自 2023 年 4 月 12 日起算至實際清償之日止）；

判令林明對被告陳芳提供的擔保物 —— 海淀區一號房屋的拍賣價款，在上述本息范圍內受償，不足部分由陳芳補償；

判令張陽、陳芳承擔本案訴訟費用。

林明稱，2023 年 4 月 12 日，其父親林華作為出借人，與張陽簽訂《借款協議》，約定借款 500 萬元，利息為同期 LPR 的4 倍，期限至 2023 年 6 月 12 日。當日，林華按張陽指示向陳芳賬戶轉賬 500 萬元。同日，陳芳與林華簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，以海淀區一號房屋作為借款擔保，并約定陳芳于 2023 年 10 月 20 日前注銷房屋抵押登記。2023 年 11 月 6 日，林華將債權轉讓給林明。但張陽至今未還款，陳芳也未履行擔保責任，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

陳芳：不同意原告訴求，稱張陽借用其購房指標購買一號房屋，房屋實際歸張陽所有，案涉借款由張陽使用，與自己無關。

張陽：未到庭應訴，未作答辯。

（三）第三人的陳述

第三人林華認可原告的訴訟請求及事實理由，確認債權轉讓的真實性與合法性。

（四）法院查明的關鍵事實

借款關系與資金流向：

2023 年 4 月 12 日，林華與張陽簽訂《借款協議》，約定借款 500 萬元，利息按 LPR 四倍計算，林華當日向陳芳賬戶轉賬 500 萬元，陳芳隨后將款項轉至張陽及其指定賬戶。

擔保合同性質：

同日，陳芳與林華簽訂房屋買賣合同，約定以一號房屋（已設最高額抵押）作為借款擔保，雙方均認可該合同實為擔保性質，而非真實房屋買賣。

借名購房與權屬登記：

陳芳提交與張陽的《借名購房協議》，顯示一號房屋由張陽借名購買，登記在陳芳名下，實際所有權歸張陽。

債權轉讓與房屋狀態：

2023 年 11月 6 日，林華將債權及擔保權利轉讓給林明，陳芳認可轉讓行為；一號房屋存在多個法院查封，抵押權人為某銀行，最高債權額 916.5358 萬元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

債權轉讓是否對張陽發生法律效力？

利息計算是否符合法律規定？

林明能否通過拍賣一號房屋受償，不足部分由誰承擔？

（二）法律分析

債權轉讓的效力認定：

根據《民法典》，債權轉讓無需債務人同意，但需通知債務人。本案中，林明雖未直接通知張陽，但通過訴訟方式主張權利，法院認定債權轉讓自起訴狀副本送達張陽時生效，合法有效。

利息計算的合法性：

《借款協議》約定利息為 LPR 四倍（年利率 14.6%），符合《民間借貸規定》中 “不超過合同成立時一年期 LPR 四倍”的限制，法院支持利息主張，但明確按全國銀行間同業拆借中心公布的同期利率計算，以 14.6% 為限。

擔保物權的實現規則：

陳芳與林華簽訂的房屋買賣合同實為讓與擔保，根據《民間借貸規定》，債權人可申請拍賣擔保房屋以償還債務，但因房屋已設抵押且被查封，林明的受償權不具有優先性，需按一般債權執行程序處理。

拍賣價款不足部分，法律規定由借款人或出借人主張補償。本案中，借款人明確為張陽，故不足部分應由張陽補足，而非擔保人陳芳。

三、裁判結果

法院判決：

張陽于判決生效后 10 日內償還林明借款本金 500 萬元及利息（以本金為基數，按全國銀行間同業拆借中心一年期貸款市場報價利率計算，自 2023 年 4 月 12 日起至付清之日止，以年利率 14.6% 為限）；

若張陽未履行上述債務，林明可申請拍賣海淀區一號房屋，所得價款用于償還債務；

駁回林明要求陳芳補償拍賣價款不足部分的訴訟請求。

四、案件啟示

（一）債權人風險防范要點

明確擔保形式：避免僅以簽訂買賣合同作為擔保，應優先辦理抵押登記，確保擔保物權合法有效。

審查抵押物狀態：購房前核查房屋權屬、抵押及查封情況，避免接受存在權利瑕疵的擔保物。

規范債權轉讓程序：及時通知債務人債權轉讓事宜，或通過訴訟方式確認效力，避免因程序瑕疵影響權利主張。

（二）債務人與擔保人注意事項

債務人：嚴格依約還款，逾期可能面臨高額違約金及信用風險；借名購房時需明確權責，避免因擔保問題牽連自身。

擔保人：謹慎為他人債務提供擔保，尤其是借名登記的房產，需明確擔保范圍與責任，避免因實際債務人違約承擔額外義務。

（三）法律程序提示

若遇類似糾紛，債權人應及時收集借款協議、轉賬記錄、擔保合同等證據，通過訴訟途徑主張權利；債務人與擔保人需積極應訴，提供借名協議等證據，維護自身合法權益。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）