21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道老舊廠區(qū)是城市發(fā)展尤其是城市工業(yè)發(fā)展的重要見證，鐫刻著特定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，也凝聚著城市居民的集體記憶。同時(shí)，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等因素影響，大量老舊廠區(qū)閑置，亟待保護(hù)和再利用。

今年5月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》（后簡稱《意見》），將老舊廠區(qū)更新改造寫入城市更新的主要任務(wù)，為相關(guān)工作開展提供了有力政策支撐。

但在老舊廠區(qū)更新改造過程中，仍有諸多問題亟待厘清：如何平衡工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與現(xiàn)代功能需求的關(guān)系？怎么改變“千廠一面”的同質(zhì)化改造現(xiàn)象？怎樣實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營，煥發(fā)長效活力？如何深度融入社區(qū)與城市？怎么提高社會(huì)資本參與積極性？帶著這些疑問，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師、遺產(chǎn)保護(hù)與城市更新分院院長、中國建筑學(xué)會(huì)工業(yè)建筑遺產(chǎn)學(xué)術(shù)委員會(huì)副秘書長張弓進(jìn)行了專訪。

張弓認(rèn)為，老舊廠區(qū)規(guī)模巨大，對其進(jìn)行更新改造，在歷史文化保護(hù)傳承、助力城市可持續(xù)發(fā)展、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面均發(fā)揮著重要作用。但在實(shí)際推進(jìn)過程中，存在對工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知不足、保護(hù)與利用統(tǒng)籌協(xié)調(diào)不夠、支持保護(hù)更新協(xié)同的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有待優(yōu)化等多方面的問題。對此，應(yīng)通過科學(xué)的價(jià)值評估，挖掘廠區(qū)獨(dú)特價(jià)值，并據(jù)此適配差異化功能業(yè)態(tài)，以規(guī)避 “千廠一面”現(xiàn)象。要實(shí)現(xiàn)長效運(yùn)營，需要找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)改造模式思維，以“DIBO” 模式（設(shè)計(jì)、投資、建造、運(yùn)營一體化模式）推進(jìn)老舊廠區(qū)更新。

此外，張弓指出，在推進(jìn)過程中，還要消除產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、審批流程等壁壘，發(fā)揮政府資金的“杠桿支點(diǎn)”作用，持續(xù)拓展資金渠道，引導(dǎo)更多“耐心資本”進(jìn)入這一領(lǐng)域。另外，老舊廠區(qū)要更好地融入社區(qū)和城市，需要在邊界上向城市開放，并注重與周邊區(qū)域進(jìn)行功能和空間的銜接，與城市保持積極的互動(dòng)關(guān)系，避免成為與城市、社區(qū)關(guān)聯(lián)性弱的“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”。

《21世紀(jì)》：老舊廠區(qū)更新改造的重要性如何？《意見》的出臺(tái)將對老舊廠區(qū)改造更新帶來哪些影響？

張弓：老舊廠區(qū)規(guī)模巨大，是城市更新的重要對象。據(jù)我們了解， 2005年以前建成的老舊廠區(qū)建筑面積超30億平方米，其中絕大部分都還有待再利用，更新改造的潛力很大。

老舊廠區(qū)在歷史文化保護(hù)與傳承中占據(jù)重要地位，一方面，老舊廠區(qū)是工業(yè)文明演進(jìn)的重要見證，鐫刻著特定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展印記；另一方面，很多老舊廠區(qū)也具有較高的建筑美學(xué)價(jià)值，凝結(jié)著不同時(shí)代人群的集體記憶。

老舊廠區(qū)進(jìn)行更新改造不搞大拆大建，而是進(jìn)行保護(hù)和更新，這能大幅減少建筑垃圾和碳排放，助力“雙碳”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，對大量空置的老舊廠區(qū)建筑空間進(jìn)行轉(zhuǎn)化與再利用，也能助力城市可持續(xù)發(fā)展。

當(dāng)然，做好老舊廠區(qū)更新，對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及擴(kuò)大內(nèi)需同樣具有重要意義。一方面，許多老舊廠區(qū)改造后可以成為新消費(fèi)場景的重要載體，早在多年前，北京798藝術(shù)區(qū)等案例就已展現(xiàn)出此類轉(zhuǎn)型成效。另一方面，老舊廠區(qū)更新還能帶來新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能。以全國工程勘察設(shè)計(jì)大師張杰教授帶領(lǐng)我們團(tuán)隊(duì)完成的景德鎮(zhèn)陶溪川項(xiàng)目為例，通過對宇宙瓷廠等老舊廠區(qū)的系統(tǒng)性更新，為上萬名“景漂”提供了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，也為景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)陶瓷產(chǎn)業(yè)帶來新活力。

《意見》將老舊廠區(qū)更新改造列為城市更新的一項(xiàng)重要任務(wù)，從頂層設(shè)計(jì)層面，圍繞實(shí)施機(jī)制、配套政策、資金支持、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出系統(tǒng)支撐保障，能夠有效破解后續(xù)更新過程中的難題。同時(shí)，《意見》提出要建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，有助于引導(dǎo)城市更新模式從“政府主導(dǎo)”向“多元共治”轉(zhuǎn)變。

《21世紀(jì)》：《意見》強(qiáng)調(diào)了在老舊廠區(qū)更新改造中加強(qiáng)工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用。當(dāng)前老舊廠區(qū)更新在工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用方面還面臨哪些難點(diǎn)？如何平衡“保留歷史價(jià)值”與“滿足現(xiàn)代功能需求”？

張弓：工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)利用過程中所面臨的難點(diǎn)，其實(shí)與其他文化遺產(chǎn)的保護(hù)和活化利用中的難點(diǎn)相似，主要包括如下幾項(xiàng)：

一是工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值尤其是價(jià)值載體合理確定的問題。被公布為文物保護(hù)單位、歷史建筑的工業(yè)遺產(chǎn)，在保護(hù)利用過程中會(huì)引入多學(xué)科專家，開展非常詳細(xì)的價(jià)值評估，明確價(jià)值載體，按照保護(hù)為主、合理利用為原則開展實(shí)施工作。但對更海量的其他工業(yè)遺產(chǎn)，對價(jià)值評估工作的重要性往往認(rèn)識(shí)不足，保護(hù)更新措施對工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值的保護(hù)、闡釋支撐度不足，是導(dǎo)致老舊廠區(qū)更新后特色缺失的關(guān)鍵原因。

二是植入的現(xiàn)代功能與原有工業(yè)生產(chǎn)空間的適配性問題。雖然大量工業(yè)遺產(chǎn)的內(nèi)部空間尺度、結(jié)構(gòu)跨度都較大，但在改造過程中如何適應(yīng)文創(chuàng)、研發(fā)、辦公等新功能需求，開展空間適配，是需要在建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)層面綜合解決的重要問題。

三是將過去的工業(yè)建筑改造為當(dāng)代民用建筑，在消防、抗震、節(jié)能等方面存在諸多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異。如何統(tǒng)籌協(xié)調(diào)當(dāng)代技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求與工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)（特別是風(fēng)貌保護(hù)）要求，是極具挑戰(zhàn)性的問題。

因此，在更新改造過程中，首先要按照文化遺產(chǎn)保護(hù)要求，開展精細(xì)化價(jià)值評估，為歷史文化保護(hù)傳承奠定基礎(chǔ)，這是更新改造工作的核心內(nèi)容；其次，需遵循 “最小干預(yù)” 原則，對老舊廠區(qū)中的原有磚墻、工業(yè)設(shè)施等各類價(jià)值載體進(jìn)行最小干預(yù)的保護(hù)修繕，要注意保護(hù)廠區(qū)的 “歲月價(jià)值”，避免“修舊如新”；在空間適配性方面，可采用模塊化設(shè)計(jì)方式，將新功能模塊嵌入老舊廠房空間，實(shí)現(xiàn)新舊空間的融合；針對消防、節(jié)能等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)銜接問題，需在保護(hù)風(fēng)貌的前提下，通過創(chuàng)新的適應(yīng)性技術(shù)滿足現(xiàn)代功能要求。

《21世紀(jì)》：老舊廠區(qū)常承載工業(yè)記憶、技術(shù)史、產(chǎn)業(yè)工人文化等多重價(jià)值，但在改造中常出現(xiàn)“千廠一面”的情況。對此你認(rèn)為應(yīng)該如何避免？

張弓：“千廠一面” 問題的核心，在于對老舊廠區(qū)核心價(jià)值認(rèn)知的偏差。很多人將老舊廠區(qū)簡單等同于 “工業(yè)風(fēng)” 的容器，用紅磚墻搭配大字標(biāo)語，并在其間引入咖啡、書吧等同質(zhì)化業(yè)態(tài)，這其實(shí)是對老舊廠區(qū)核心價(jià)值缺乏深入研究的表現(xiàn)。

事實(shí)上，老舊廠區(qū)間的差異化體現(xiàn)在歷史價(jià)值、科學(xué)價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值等多個(gè)維度，特定的工業(yè)生產(chǎn)線及其設(shè)備、傳承特定建筑美學(xué)價(jià)值的廠房建筑、廠區(qū)中原有的標(biāo)語、大門、圍墻、道路兩側(cè)的老樹、乃至老工人的集體記憶等都是重要的價(jià)值要素。因此，更新改造的過程中，首先要開展老舊廠區(qū)價(jià)值評估，打破 “老廠區(qū)都一樣” 的認(rèn)知誤區(qū)，研究不同廠區(qū)的獨(dú)特價(jià)值，明確其價(jià)值載體，理順保護(hù)邏輯。

此外，功能業(yè)態(tài)也需避免 “千廠一面”。一提到老舊廠區(qū)改造，很多人就會(huì)想到做文創(chuàng)園區(qū)，引入咖啡、書吧等功能。但實(shí)際上，老舊廠區(qū)更新后的功能可以更加多元，比如還能轉(zhuǎn)化為科研空間、辦公場所，甚至新型產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)空間。老舊廠區(qū)更新是否適合打造文創(chuàng)園，需結(jié)合城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、三產(chǎn)比例、城市居民中年輕人的比重、人口受教育程度、項(xiàng)目區(qū)位條件等因素綜合判斷，所以不要把老舊廠區(qū)更新簡單等同于做成文創(chuàng)園。

通過價(jià)值評估，在更新改造過程中以價(jià)值保護(hù)傳承為目標(biāo)、有針對性地進(jìn)行保護(hù)和場景營造，并進(jìn)行差異化的功能和業(yè)態(tài)導(dǎo)入，就能很好地規(guī)避“千廠一面”現(xiàn)象。

《21世紀(jì)》：許多老舊廠區(qū)改造后面臨“初期熱鬧、后期冷清”的問題。對此，應(yīng)如何建立長效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營？

張弓：《意見》強(qiáng)調(diào)，要建立健全可持續(xù)的城市更新機(jī)制。其中很重要的一點(diǎn)，是要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，找準(zhǔn)其在助力城市產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的定位和潛力，進(jìn)而適配相應(yīng)功能。另外，在老舊廠區(qū)更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，思維轉(zhuǎn)變尤為關(guān)鍵。過去常見的“規(guī)劃——設(shè)計(jì)——建造——招商——運(yùn)營”的線性流程，容易導(dǎo)致各環(huán)節(jié)銜接不暢、適配性不足，最終影響項(xiàng)目的可持續(xù)性。老舊廠區(qū)若運(yùn)營得當(dāng)，能成為兼具歷史文化特色、喚醒城市居民記憶的優(yōu)質(zhì)場景。但物理空間的承載能力終歸有限，線上空間則潛力值得深挖。依托老舊廠區(qū)的空間特質(zhì)，通過搭建直播場所等方式拓展線上場景，推動(dòng)線上線下融合，也是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營的探索方向。

《21世紀(jì)》：在老舊廠區(qū)更新過程中，怎么構(gòu)建多方參與機(jī)制，調(diào)動(dòng)周邊居民、原產(chǎn)業(yè)工人等的參與積極性？更新激活后的老舊廠區(qū)如何加強(qiáng)與周邊社區(qū)的日常聯(lián)結(jié)，而不是單純的“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”？

張弓：首先，應(yīng)邀請老廠區(qū)的老工人及周邊居民全過程參與更新工作。正如我前面談到的，老舊廠區(qū)的一大價(jià)值是承載一代人的集體記憶。通過開展口述史研究、邀請老工人講述老廠往事等方式，既能增強(qiáng)項(xiàng)目與社區(qū)及老工人群體的黏性，也能提升項(xiàng)目的文化厚重感。

另外，是在規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)過程中，要注重改造后的老舊廠區(qū)與周邊城市功能及空間的銜接。過去許多老舊廠區(qū)因工業(yè)生產(chǎn)屬性和要求，即便位于城市中心區(qū)，也常通過圍墻等與城市分割，工業(yè)廠房的外墻也以封閉墻體為主，與人的親近性本就不足。這種情況下，若改造不當(dāng)，很容易出現(xiàn)拍照好看，卻與城市和人的關(guān)系比較遠(yuǎn)的問題。

因此，我們在做這項(xiàng)工作時(shí)，從規(guī)劃階段就強(qiáng)調(diào)，老舊廠區(qū)改造必須在邊界上向城市開放，避免面向城市街道和道路的區(qū)域被封閉圍墻阻隔。完全開放的園區(qū)能夠承載更豐富、更混合的綜合功能。縱觀全國比較知名的一些老舊廠區(qū)改造案例，他們與城市之間都保持著積極的互動(dòng)關(guān)系。如果改造后的老舊廠區(qū)變成與周邊關(guān)聯(lián)性很弱的“網(wǎng)紅打卡點(diǎn)”，那么其可持續(xù)性及對城市發(fā)展的意義，無疑會(huì)大打折扣。

《21世紀(jì)》：老舊廠區(qū)更新資金需求量大，如何提高社會(huì)資本參與積極性？政府應(yīng)發(fā)揮怎樣的作用？

張弓：目前老舊廠區(qū)更新仍以政府及央國企為主導(dǎo)。這是因?yàn)楦逻^程中，產(chǎn)權(quán)、土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、審批流程等方面還存在需要適應(yīng)性優(yōu)化的問題，加大了社會(huì)資本投入的風(fēng)險(xiǎn)。因此，讓老舊廠區(qū)更新成為 “預(yù)期明晰、政策可操作性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)可控” 的投資方向，是提升社會(huì)資本投入信心和參與積極性的重要前提。值得注意的是，在城市更新時(shí)代，過去房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期的資金高周轉(zhuǎn)模式已不再適用，更需要引導(dǎo) “耐心資本” 投入老舊廠區(qū)更新。

政府引導(dǎo)在老舊廠區(qū)更新中發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，政策支持方面，政府可以提供涵蓋規(guī)劃報(bào)審、土地用途調(diào)整、土地價(jià)款補(bǔ)繳、先租后讓、稅費(fèi)減免、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等政策工具箱。資金保障方面，《意見》提出要健全多元化投融資方式。中央預(yù)算內(nèi)資金、超長期國債、專項(xiàng)債等扮演“杠桿支點(diǎn)” 角色，提高吸引社會(huì)資本參與積極性。《意見》已明確前述多項(xiàng)政策支持方向，后續(xù)具體政策細(xì)則的出臺(tái)值得期待和關(guān)注。

從實(shí)踐來看，老舊廠區(qū)更新的資金渠道也在不斷拓展，除財(cái)政資金、政策性金融貸款、商業(yè)銀行貸款及股權(quán)投資外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）也為老舊廠區(qū)改造提供了資金新路徑，這也是完善市場化投融資模式的重要方面。對于公益性較強(qiáng)的項(xiàng)目，還可通過公益基金、文化產(chǎn)業(yè)基金等方式獲取資金支持。

《21世紀(jì)》：你剛談到了老舊廠區(qū)更新中的一些壁壘，對于更新的難點(diǎn)堵點(diǎn)，你能否展開介紹一下？還需要從哪些方面加強(qiáng)支持？

張弓：首先是產(chǎn)權(quán)明晰問題，很多老舊廠區(qū)產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，有的產(chǎn)權(quán)仍歸原廠所有，但部分工廠已破產(chǎn)，有的存在復(fù)雜債務(wù)關(guān)系，還可能涉及下崗職工遺留問題等。因此，必須先理清資產(chǎn)權(quán)屬及債務(wù)關(guān)系，通過政策化解原廠區(qū)的各類歷史遺留問題。

二是用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換問題。老舊廠區(qū)原屬工業(yè)用地，若要轉(zhuǎn)換為其他性質(zhì)，按常規(guī)的收儲(chǔ)、出讓等流程，時(shí)間周期會(huì)被拉長，成本也相應(yīng)急劇增加，這需要相應(yīng)的政策支持。例如《北京市城市更新條例》中，對不改變用地主體、符合更新規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策的更新項(xiàng)目設(shè)置了五年過渡期，其間更新主體可以繼續(xù)按照原用途和土地權(quán)利類型使用土地，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可，暫不辦理用地手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記。這意味著更新主體無需立即補(bǔ)繳高額土地出讓金，有效緩解了前期投入壓力，為項(xiàng)目推進(jìn)提供便利。

三是污染治理。許多老舊廠區(qū)存在土壤等污染問題，若要轉(zhuǎn)化為民用功能，需要妥善解決這一問題。污染治理需要投入大量財(cái)力和時(shí)間，這既需要相應(yīng)技術(shù)支撐，也離不開資金保障與政策支持。

此外，改造過程中還會(huì)涉及一些細(xì)節(jié)問題，比如高大的廠房內(nèi)部能否加層，這涉及容積率調(diào)整等規(guī)劃層面的問題。同時(shí)，工業(yè)建筑轉(zhuǎn)為民用后，如何適配消防、采光、通風(fēng)等一系列民用建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，也需要逐一協(xié)調(diào)解決。

除了頂層設(shè)計(jì)的優(yōu)化，人才培養(yǎng)也是關(guān)鍵一環(huán)。過去快速城鎮(zhèn)化階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了大量行業(yè)人才培養(yǎng)，但進(jìn)入城市更新時(shí)代，包括老舊廠區(qū)改造領(lǐng)域在內(nèi)，尤其需要復(fù)合型人才。這需要高校，行業(yè)協(xié)會(huì)和企業(yè)等共同努力，多方協(xié)同。

當(dāng)前老舊廠區(qū)更新仍有不少問題亟待解決，如果能在具體項(xiàng)目推進(jìn)過程中，推動(dòng)相關(guān)政策進(jìn)一步清晰化、適配化，那么未來的改造市場將更加健康，參與主體也會(huì)愈加多元和豐富。

《21世紀(jì)》：你認(rèn)為老舊廠區(qū)更新將出現(xiàn)哪些新方向、新特征？

張弓：一是與科技創(chuàng)新的深度融合。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，科技創(chuàng)新成為推動(dòng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵動(dòng)力。不少老舊廠區(qū)位于城市中心區(qū)，既有深厚的歷史文化積淀，又擁有良好的交通可達(dá)性，同時(shí)，大量老舊廠區(qū)空間尺度較大、結(jié)構(gòu)安全程度較高，空間可再利用性強(qiáng)。將科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與老舊廠區(qū)更新改造相結(jié)合，釋放空間與產(chǎn)業(yè)協(xié)同潛力，將是未來的重要方向。

二是空間功能的混合化。空間功能的混合化是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征之一，老舊廠區(qū)的更新也要順應(yīng)這一趨勢，通過整合生產(chǎn)、生活、文化、社交等多元功能，打造高度混合的空間模塊。這既能提升空間利用效率，又能滿足年輕創(chuàng)新群體對復(fù)合場景的需求。

三是線上線下的深度融合。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展和數(shù)字化轉(zhuǎn)型推進(jìn)，線上經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢。憑借特色化場景打造等方式，老舊廠區(qū)更新具有吸引年輕社群的潛力。未來老舊廠區(qū)更新中線上線下融合的趨勢將更加顯著，線下可依托老舊廠區(qū)打造適合社交互動(dòng)、承載新業(yè)態(tài)與新消費(fèi)的空間場景；線上則借助與社群的黏性，將線下場景的價(jià)值與影響力進(jìn)一步放大。

四是與社區(qū)的深度結(jié)合。在“四好”建設(shè)（好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)），尤其是好社區(qū)建設(shè)中，提供更高品質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施尤為重要。城市建成區(qū)的老舊廠房，在更新過程中增加社區(qū)的關(guān)聯(lián)性、加強(qiáng)與周邊區(qū)域功能的深度融合，預(yù)計(jì)將成為未來重要趨勢。