南方財經記者鄭瑋 廣州報道

活力橙與水泥灰交錯的主色調、頗具賽博朋克風格的穹頂和連廊，以及散落各處的網紅餐飲、潮玩文創等多類商鋪……走進位于廣州西關老城區的1906科技園，很難想象，幾年前這里還是一片被圍墻封閉著的老廠區。

這個坐落在廣州市荔灣區中心、著名景點陳家祠對面的科技園區，由廣州卷煙廠二廠閑置的舊廠區改造而來，2023年底啟動運營，目前已累計引進約150家企業，日均人流量超7萬人次。根據此前公布的廣州市第一、二批工業遺產名單，在廣州，類似的工業遺產還有至少22處，較為集中分布在荔灣、海珠、越秀等老城區。

近年來，隨著城市化進程持續加速，推進城市更新已成為國內城市尤其是大型城市發展的共性命題。今年5月，《關于持續推進城市更新行動的意見》提出，要推進老舊街區、老舊廠區、城中村等更新改造。其中，包括鼓勵以市場化方式推動老舊廠區更新改造，加強工業遺產保護利用，盤活利用閑置低效廠區、廠房和設施，植入新業態新功能。

作為在全國率先成立城市更新局的超大城市，廣州舊改也探索形成了一些獨特的經驗與模式。

近日，南方財經記者陸續走訪荔灣區1906科技園、越秀區南洋電器廠等舊改項目發現，廣州多地舊改正探索構建“政府主導、政企合作、社會參與”的微改造模式，引入各具優勢的市場主體，對老廠區進行空間重塑與功能重建，力圖形成“土地盤活-產業升級-資產增值-反哺城市”的良性循環。

在產城融合實驗背后，這座老牌一線城市，正通過空間更新，為城市發展導入新的增長活力。

圍墻里的卷煙廠“爆改”科技街區

“我們園區占地約80畝、建筑面積4.7萬平方米，開園一年半以來已累計引進約150家企業和商鋪，最高峰日均人流量可以突破10萬人次。”1906科技園運營方、揚韜科技（廣州）有限公司（簡稱：揚韜科技）公共事務負責人告訴南方財經記者。

實地走進科技園，不難理解客流旺盛的原因：橙色與灰色交錯、頗具賽博朋克風格的園區，各式潮玩店鋪、網紅餐館集聚，還有KTV和音樂演藝館等多類業態……商業、科技、美食、文化等多重元素在一方天地內交互，為往來的市民提供了豐富的消費業態。

據悉，1906科技園目前由3萬平方米的城央花園低密度科技辦公空間和2萬平方米的都市開放式商業街區組成，并設計出廣州首個公園式穹頂立體街Mall、獨棟科技先潮體驗空間、Livehouse潮玩樂趣沉浸場、榕樹里漫游街、賽博朋克茶飲街、夜肆煙火里等六大特色主題街區。

但在成為街區中心之前，1906科技園前身為廣州卷煙廠二廠閑置的舊廠區。雖然與廣州文化地標陳家祠只隔著一條馬路，地段一流、客流可觀，但自2011年廣州卷煙廠主要生產功能搬遷后，廠區一直處于閑置、圍蔽的狀態。

情況在荔灣區引進揚韜科技落戶園區，啟動對工業遺址、老舊物業的活化利用后發生了改變。“我們是2022年6月簽的協議，9月拿到舊改批復。后續經過大概一年半的改造，2023年12月1日，全面開園運營。”上述負責人說。

從圍墻里的卷煙廠“變身”公園式商業街區，只經過了一年半，這也是廣州探索“微改造”模式的優勢。“我們以微改造、輕介入為原則，只是對現有廠房的外立面、結構、景觀等進行改造，沒有大拆大建。最大的改動就是拆了圍墻，形成了園區與城市界面聯通、交互的模式。”上述負責人表示。

開放式商業街區的形態為1906科技園留下了更多人氣，而在設計風格上，科技園也保留了原卷煙廠建筑的一些視覺語言，以此塑造街區特色。

上述負責人表示，在改造過程中，為了突出文化特色，揚韜科技對原來的工業遺產做了部分活化利用，比如保留了窗花和一些水氣閥，卷煙廠廠房里拆下來的燈也成為了街區置景的一部分，“還有現在我們看到的空中連廊，也是由工廠里原有的運貨隧道改造而來，貫通了園區內的高層建筑，形成我們獨具特色的三維空間。”

“和改造前相比可以很明顯地感受到，園區周邊區域消費群體、消費結構都發生了一些變化。原來是老年消費者較多，園區開放后年輕人變多了。”上述負責人告訴記者，目前園區內的商鋪已全部完成出租，下一步將嘗試在園區內引入、開發一些更多元化的文旅業態。

（廣州1906科技園由廣州卷煙廠二廠閑置的舊廠區改造而來，2023年底全面開園以來日均人流量超7萬人次，鄭瑋/攝）

“夾縫”中的南洋電器廠啟動舊城混改

與廣州卷煙廠舊改項目的快速推進不同，涉及企業、居民等多類主體的南洋電器廠及周邊更新改造項目（以下簡稱：南洋電器廠項目）的推進則稍顯艱難。

南洋電器廠項目坐落于環市東片區核心，項目周邊即環市東和淘金商圈，其中包括寫字樓40余座。但也由于區位及歷史原因，南洋電器廠片區改造規劃與實施受到諸多牽制、改造模式多次變更，現距離2015年以自籌資金、自行改造為方式的升級改造試點方案審議通過已近10年。

被老舊小區和商業寫字樓包圍，這是記者實地走訪南洋電器廠項目的第一感受。遠處是東照大廈等一列商業寫字樓，近處是居民樓密集的黃華塘社區，背面還緊貼著珠江廣州段的主要河涌：東濠涌，南洋電器廠項目就處在夾縫之間。如何平衡人居環境提升、產業轉型升級、歷史文化傳承、改造區域居民意愿等各項因素成為項目推進的關鍵難點。

（南洋電器廠及周邊更新改造項目是廣州全市首宗舊城混合改造項目，項目周邊被寫字樓及住宅樓包圍，鄭瑋/攝）

因此，經過近10年“博弈”，南洋電器廠項目最終選擇了一條“舊廠+舊城”“全面改造+微改造”的新路徑。

“南洋電器廠項目新方案以微改造為主，二期的舊城住宅不納入原拆除改造范圍。”作為項目開發運營主體之一，廣州工控產業園發展集團有限公司相關負責人向南方財經記者表示，完成方案調整后，南洋電器廠項目由原一、二期全面改造調整為一期全面改造，二期微改造，一期占地1.91萬㎡，現狀建筑5.6萬㎡，涉及居民291戶。

“這一模式介于全面改造與微改造之間，結合了兩者的優勢。傳統舊改項目往往采取非此即彼的單一模式，要么全拆重建，要么小修小補，而南洋電器廠項目創造性地將兩種方式有機融合。”該負責人表示，選擇“舊廠+舊城”“全面改造+微改造”的混合模式，可通過拆除舊廠優先建設回遷房，提高居民的征拆改造意愿，同時保障居民的回遷義務，極大加快項目進度。

具體來看，在全面改造部分，南洋電器廠項目計劃對原廠區建筑和部分居民樓進行徹底重建，打造188米高的“越秀之心”商務地標和2棟住宅塔樓。在微改造部分，南洋電器廠項目將保留普濟院等歷史建筑，采用“原形制、原結構、原工藝、原材料”的原則進行精細修繕。

值得注意的是，該負責人也告訴記者，不同于傳統舊改中政府或開發商單一主導的模式，南洋電器廠項目還探索構建了“政府主導、政企合作、社會參與”的新型合作關系。

在三方分工中，由越秀區政府負責統籌征收補償工作，提供政策支持，確保公共利益，由廣州工控集團（市屬國企）、越秀集團（市屬國企）和粵瑞控股（區屬國企）聯合成立廣州智能裝備科技創意園有限公司作為實施主體，發揮市場機制和專業能力。同時，在方案制定和實施過程中及時吸納居民意見，優化回遷安排。

“這種三方合作模式既保證了改造的公平性，又提升了實施效率，同時也有效解決了傳統舊改模式面臨的諸多痛點問題。比如，通過‘政企民’三方合作就有效突破了傳統部門協調困難、管理碎片化的局限。”該負責人表示。

據悉，目前南洋電器廠項目處于動遷階段，已簽約戶數277戶，簽約率達到95%，并完成現場總拆卸面積4.5萬㎡，已拆除部分占地面積比例達到90%。

“項目預計于2029年完成。改造完成后，項目將承載商業、辦公、居住等多種復合城市功能，通過盤活低效用地，新增產業空間與公服配套，包括配套6000㎡的人才公寓，并同步修復文物普濟院，延續城市文脈。”該負責人表示。

這位負責人表示，下一步，廣州工控產業園發展集團將探索與房企、科技企業聯合開發，形成“工控主導+多元合作”的更新模式，依托自身產業優勢，參與低效工業用地盤活，推動老舊廠房、工業園升級為高端裝備制造、新材料等戰略性新興產業基地等現代化產業園區。

這些老舊廠區改造的案例，正為廣州這座老牌一線城市的發展導入新的增長活力。