歷經12個月的綜合改造提升施工，7月8日，由北京建工五建集團承擔改造的朝陽區南磨房鄉百子灣地區“樓齡”最老的住宅樓——百子灣路1號樓正式完成改造、煥新亮相。102戶居民現場領取鑰匙，回到了闊別一年的老屋。

“年近半百”老樓亟待改造

“就像新房子一樣，真好啊！”一拿到自家房門的鑰匙，居民王桂英就迫不及待地返回了5單元的家中，想看看老屋里面改成啥樣了。

朝陽區南磨房鄉百子灣路1號樓始建于1976年，建成時是建工木材廠的職工宿舍。當年的王桂英作為木材廠職工家屬，成了宿舍樓落成后的第一批入住居民。她回憶，那個年代，百子灣放眼望去幾乎全是荒地，他們的宿舍樓堪稱名副其實的“百子灣1號樓”。

與樓外觀統一的紅灰色相間不同，進入房內，可以看到兩個明顯的“分區”：水泥地和灰墻構成的是老屋原來的空間；一南一北兩側，各多了一塊嶄新的區域——不僅有粉刷一新的白墻、光潔的地板磚，還有嶄新的窗戶和馬桶……一路看下來，王桂英笑得合不攏嘴。

同樣一早趕來收房的還有家住3單元5樓的周偉敏阿姨，她和老伴兒一邊“驗房”，一邊回憶老房過去的樣子。提起過去，1991年底就搬到這里的周阿姨滿是心酸：“原來這兒是衛生間，那會兒樓上一洗澡，我們家就下雨。上下管道堵的時候，樓上一沖馬桶，我們家就流屎湯子！沒辦法，我們就拿塑料袋捆在下水道管上接著。”不僅如此，由于老樓沒有保溫層，屋里冬天冷夏天熱，眼看取暖電表飛轉，屋里卻始終熱不起來……老樓的種種毛病讓居民苦不堪言，只盼盡快改造。

首次嘗試“地上地下聯動實施”

考慮到老樓結構安全和地下管網的雙重頑疾，2024年，朝陽區南磨房鄉政府聯合北京建工五建集團，統籌啟動了“整體周轉、全面改造、一次升級”的老舊小區住宅樓改造新模式。

北京建工五建百子灣1號樓老舊小區綜合整治項目負責人王建鋒介紹，傳統老舊小區住宅改造施工過程中，由于樓體改造和管線改造由不同主體實施，遇到問題互相推諉、“拉鋸”扯皮的情況時有發生，極大地影響了施工效率。為了避免這類問題出現，依托北京建工全產業鏈工程建設和城市綜合服務能力，項目實現了老樓樓體改造、地下管網整體更新及環境整治等各項施工任務一體策劃、同步實施。這種“地上地下聯動實施”的方式，在北京市老舊小區綜合整治領域中尚屬首次。

值得一提的是，改造過程中，項目還采取了“政府補貼+產權單位出資+居民合理付費（物業費）”的多元資金共擔模式，在改造之初就引入現代化物業管理團隊，既保障了改造的順利實施，也解決了以往老舊小區缺乏物業管理的痛點，讓老樓改造后的運維和管理有了著落。

此外，整個改造還堅持“民意驅動+陽光改造”，從改造前的需求調研、方案座談、周轉簽約，到施工中的24小時熱線接聽，再到交付前的預驗房和正式驗收，居民意見貫穿改造始終。面對千差萬別的戶內情況，項目團隊還創新實施“三全工作法”——全域排查建數據庫、全程協商“一戶一策”、全項確認技術可行與居民意愿，通過視頻記錄房屋現狀細節并封存，實現全程可追溯，最大程度保障居民權益，奠定互信基礎。

“外套式抗震加固”戶均增加約10平方米

百子灣路1號樓的原有結構為傳統的磚混結構，已不符合現代抗震安全要求。在廣泛聽取居民意見后，朝陽區住建委和南磨房鄉共同決定采用“外套式抗震加固”施工方案，即在磚混結構的外部加建現澆混凝土的框架剪力墻結構，新的混凝土結構如同堅固的鎧甲，可以負擔老樓的承重，不僅徹底消弭了老樓的結構安全隱患，還為每家每戶平均增加了約10平方米的室內面積，讓老房的格局更加寬敞明亮。

“現在馬桶被單獨安放在多出來的空間里，上廁所和洗手兩不耽誤，方便多了！”周偉敏阿姨說。王建鋒介紹，此次改造在為老樓加固、增加保溫層的基礎上，不僅更新升級了老樓的上下水管線、排煙道，還對小區公共區域進行了適老化設施改造，通過拆違騰退實現空間精細利用，為居民新增了停車、活動、晾曬的公共空間。此外，小區人文環境也同步升級，居住舒適度直線上升。

此前，老樓內還有12戶合居住戶，常因空間使用和水電繳費出現矛盾。此次改造過程中，項目團隊巧妙利用新增室內面積，為合居住戶提供了更加優化的空間布局分配方案，并全面完成了電表分戶與智能水表換新，從源頭上解決了繳費分攤矛盾和歷史性的抄表收費難題。

南磨房鄉相關負責人表示，“百子灣路1號樓項目的意義，不僅在于讓102戶居民圓了安居夢，更成功驗證了‘地上地下聯動’、‘整體周轉一次升級’、‘改管一體長效治理’這一套系統方案的可行性。其創新的工作機制、精細化的群眾工作法和多元共擔模式，為全市乃至全國破解老舊小區改造后的管理困局提供了可復制、可推廣的‘朝陽經驗’和‘南磨房樣板’。”

文/北京青年報記者 趙婷婷

攝影/北京青年報記者 魏彤