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企業購買抵押狀態的辦公用房，支付全款并實際使用后，卻因抵押權未注銷無法辦理過戶，這樣的糾紛該如何解決？下面這起案例給出了明確答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告華茂紡織公司向法院提出訴訟請求：

判令第三人協助原告到房屋登記主管部門辦理位于北京市大興區一號房屋（以下簡稱 一號房屋）抵押權注銷登記手續；

于第 1 項訴訟請求履行完畢后 10 日內，被告協助原告到房屋登記主管部門辦理 一號房屋產權登記手續；

本案訴訟費用由被告承擔。

華茂紡織公司稱，2020 年 9 月，其與被告宏圖置業公司商議購買商品房，被告提供的文件中顯示 一號房屋存在抵押，但抵押權人出具了同意銷售的聲明。雙方約定總價款 3727015 元，原告支付全款后，被告交付房屋，原告實際占有使用至今。但被告遲遲未協助辦理產權登記，故訴至法院，要求第三人注銷抵押權并由被告協助過戶。

（二）被告及第三人的抗辯主張

宏圖置業公司未作答辯。

第三人恒通租賃公司述稱，不同意原告的訴訟請求。理由如下：

生效判決認定同類案件購房主體為自然人，原告作為法人不是實際購房人，不具訴訟權利；

原告購房事實存疑，可能借購房對抗抵押權；

即使購房真實，協議也不能對抗其合法抵押權；

其對案涉房屋的抵押權非基于開發貸款，對房款無監管義務，抵押權不消滅；

原告為法人，購房非居住目的，不符合優先保護條件，抵押權應優先受償。

（三）法院查明的關鍵事實

2022 年 2 月 10 日，華茂紡織公司與宏圖置業公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定購買 一號房屋，總價款 3727015 元，被告應在約定期限內協助辦理產權登記。合同載明房屋于 2020 年 5 月 26 日辦理抵押登記，抵押權人為恒通租賃公司。

原告支付了全部購房款，被告開具發票，原告辦理入住并實際使用房屋，雙方辦理了網簽備案。

2020 年 5 月，恒通租賃公司與案外人及宏圖置業公司簽訂《融資租賃合同》《抵押合同》，約定宏圖置業公司以包括 一號房屋在內的房產提供抵押擔保，并辦理了抵押登記。后恒通租賃公司出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，同意案涉房屋銷售。

因案外人未履行債務，恒通租賃公司取得執行證書，但案涉房屋已由原告購買。

二、案件分析

（一）爭議焦點

華茂紡織公司是否為適格原告，購房事實是否真實？

恒通租賃公司對 一號房屋是否仍享有抵押權，是否應協助注銷抵押登記？

宏圖置業公司是否應協助辦理產權登記？

（二）法律分析

合同效力與購房事實：華茂紡織公司與宏圖置業公司簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，合法有效。原告已支付全款并實際占有房屋，恒通租賃公司主張原告非實際購房人但無證據，故原告主體適格，購房事實成立。

抵押權的效力：根據《中華人民共和國物權法》規定，抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，轉讓所得價款應向抵押權人提前清償或提存，抵押權效力僅及于轉讓價金，喪失對抵押物的追及力。恒通租賃公司出具同意銷售聲明后，其抵押權僅及于房款，對已售房屋不再享有優先受償權，應協助注銷抵押登記。

過戶義務：原告已履行付款義務，被告應按合同約定在抵押權注銷后協助辦理產權登記。

三、裁判結果

法院判決：

于本判決生效后 10 日內，恒通租賃公司協助華茂紡織公司到房屋登記主管部門辦理位于北京市大興區一號房屋抵押權注銷登記手續；

于本判決第一項履行完畢后 10 日內，宏圖置業公司協助華茂紡織公司到房屋登記主管部門辦理上述房屋產權登記手續；

案件受理費由宏圖置業公司承擔。

四、案件啟示

（一）購買抵押房產的注意事項

務必核實抵押權人是否出具書面同意銷售的聲明，明確抵押權的處理方式；

簽訂購房合同時，需約定抵押權注銷及過戶的時間節點和違約責任，保障自身權益；

支付房款后，及時要求出賣人將款項按約定向抵押權人清償或提存，避免抵押權未注銷導致過戶受阻。

（二）抵押權人的權利與義務

出具同意銷售聲明后，應關注房款走向，及時要求抵押人以房款清償債務，避免因房款未用于償債而喪失抵押權后無法受償；

抵押權人對已同意銷售的抵押房產，喪失物上追及力，需按法律規定協助辦理抵押權注銷登記。

（三）企業購房的風險防范

企業購買辦公用房等非居住類房產時，應更加注重審查房屋權利狀態，包括是否存在抵押、查封等限制。簽訂合同前咨詢專業律師，完善合同條款，確保交易安全。

如果您遇到類似的房屋買賣與抵押權糾紛，可私信專業律師獲取解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）