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在房產繼承與轉讓過程中，若涉及共同共有財產的處置，未經其他共有人同意，很容易引發糾紛。下面這起姐妹間因房屋買賣合同效力產生的糾紛案例，值得關注。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告林婷向法院提出訴訟請求：

確認林蘭與趙慧于 2018 年 10 月就北京市朝陽區二號房屋（以下簡稱涉案房屋）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

請求將涉案房屋的產權恢復登記至趙慧名下；

本案訴訟費、財產保全費、為保全支付的保險費由林蘭承擔。

林婷稱，她與林蘭系姐妹關系，父親林國棟 2006 年 11 月 13 日去世，母親趙慧 2024 年 2 月 14 日去世。涉案房屋是林國棟和趙慧的夫妻共同財產，原登記在趙慧名下。2006 年林國棟去世后未留遺囑，涉案房屋屬趙慧、林婷、林蘭共同共有。2024 年 2 月 18 日，她才得知涉案房屋在 2018 年 10 月已從趙慧名下轉到林蘭名下。趙慧未經其同意擅自轉讓房屋，行為無效，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

林蘭辯稱，不同意林婷的全部訴訟請求。無處分權并非合同無效的理由，且趙慧已去世，無法將房屋恢復登記至其名下。財產保全相關費用不應由其承擔。她認可身份關系及房屋原為夫妻共同財產等事實，但主張 2006 年家庭會議約定涉案房屋歸其所有，2018 年過戶是按約定進行，雖未支付購房款，實為贈與，即使侵犯林婷權利，也可回購相應份額，建議在繼承案件中一并處理。

（三）法院查明的關鍵事實

涉案房屋系林國棟與趙慧的夫妻共同財產，原登記在趙慧名下。林國棟 2006 年去世，未留遺囑，林婷、林蘭、趙慧為其法定繼承人。

2018 年 9 月 27 日，趙慧與林蘭簽訂《房屋買賣合同》，約定趙慧將涉案房屋以 120 萬元賣給林蘭，2018 年 10 月 18 日辦理了權屬轉移登記，林蘭未實際支付購房款，雙方實為贈與。辦理過戶時，二人均否認房屋為夫妻共有。

林蘭主張家庭會議約定房屋歸其所有，但未提供充分證據，林婷對此不予認可。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙慧與林蘭簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是否無效？

涉案房屋能否恢復登記至趙慧名下？

（二）法律分析

合同效力：涉案房屋為林國棟與趙慧的夫妻共同財產，林國棟去世后，林婷作為法定繼承人對房屋享有權利。趙慧與林蘭明知林婷是權利人，未征得其同意簽訂合同，且未實際支付購房款，辦理過戶時隱瞞房屋為夫妻共有的事實，屬于惡意串通，損害了林婷的利益，根據法律規定，該合同無效。

產權恢復：合同無效后，因該合同取得的財產應返還，涉案房屋應恢復至原登記狀態，即登記至趙慧名下。雖趙慧已去世，但產權恢復登記是糾正無效合同導致的物權變動，具有法律依據。

三、裁判結果

法院判決：

確認趙慧與林蘭于 2018 年 9 月 27 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

位于北京市朝陽二號房屋的權屬登記由林蘭回轉登記至趙慧名下；

駁回林婷的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）共同財產處置的注意事項

處置共同共有財產需經全體共有人同意，未經同意擅自處分，可能構成惡意串通，相關合同會被認定為無效。

繼承開始后，遺產未分割前，繼承人對遺產形成共同共有，任何一方不得擅自處分。

（二）房屋交易的風險提示

房屋買賣應遵守法律規定，如實申報房屋狀況，惡意串通損害他人利益的交易不受法律保護。

以買賣形式掩蓋贈與等真實意思時，需注意處分的財產是否涉及他人權益，避免因無權處分引發糾紛。

（三）法律建議

涉及家庭房產繼承與處置時，應通過書面協議明確各方權利義務，確保處分行為合法合規。如發生糾紛，應保留好相關證據，及時通過法律途徑維護自身權益。若對財產分割有爭議，可在繼承案件中一并處理，避免重復訴訟。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）