房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務。

在農(nóng)村地區(qū)，宅基地及房屋買賣糾紛時有發(fā)生，其協(xié)議效力的認定是關鍵。下面這起案例，就圍繞宅基地相關協(xié)議的效力展開，法院的判決值得關注。

一、案情梳理

（一）本訴原告的訴求與緣由

原告柳蘭向法院提出訴訟請求：確認趙偉與孫杰簽訂的《協(xié)議》無效。

柳蘭稱，她與趙偉（已故）系夫妻關系。1992 年 2 月 27 日，二人經(jīng)申請獲批平谷區(qū)某村宅基地一處，面積 0.26 畝。1993 年，因無力建房，趙偉將該宅基地出售給孫杰，二人簽訂《協(xié)議》，約定價格 2000 元。根據(jù)《土地管理法》相關規(guī)定，宅基地歸集體所有，村民僅有使用權，不能隨意買賣，該《協(xié)議》因違反法律強制性規(guī)定應屬無效，故訴至法院。

（二）被告的抗辯與反訴主張

孫杰辯稱：認可柳蘭要求確認《協(xié)議》無效的主張，該《協(xié)議》是意向性協(xié)議，未實際交付宅基地，且雙方實際買賣的是房屋而非宅基地。

孫杰反訴請求：確認其與趙偉簽訂的《買賣房屋契約》有效。

孫杰稱，2001 年 1 月 15 日，他與趙偉簽訂《買賣房屋契約》，購買上述宅基地上的兩間簡易房屋，他是該村村民，符合宅基地申請條件。后其父親孫強（已故）重新向村委會申請該宅基地審批手續(xù)，村委會已按正常程序?qū)徟?，故要求確認該契約有效。

（三）原告對反訴的抗辯

柳蘭辯稱，孫杰的反訴與本訴非同一法律關系，不同意一并處理。雙方不存在房屋買賣事實，《買賣房屋契約》并非真實意思表示，實際是宅基地買賣，應屬無效，故不同意反訴請求。

（四）法院查明的關鍵事實

趙偉與柳蘭系夫妻，趙偉、孫杰均為平谷區(qū)某村村民。1991 年，趙偉申請宅基地獲批，面積 0.26 畝。后趙偉與孫杰簽訂《協(xié)議》，約定趙偉將該宅基地以 2000 元出售給孫杰，未注明日期。

2001 年 1 月 15 日，孫杰與趙偉簽訂《買賣房屋契約》，約定趙偉將該宅基地上的房屋以 2000 元賣給孫杰，村委會蓋章確認并收取管理費。

孫杰父親孫強 1991 年、2001 年分別申請宅基地獲批，其中 2001 年申請系簽訂《買賣房屋契約》后對涉案宅基地的補批。村委會稱趙偉將獲批宅基地賣給孫強，孫強重新辦理了審批手續(xù)。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙偉與孫杰簽訂的《協(xié)議》是否有效？

孫杰與趙偉簽訂的《買賣房屋契約》是否有效？

（二）法律分析

《協(xié)議》的效力：農(nóng)村宅基地歸集體所有，村民僅享有使用權，無權擅自轉(zhuǎn)讓?！秴f(xié)議》實質(zhì)是趙偉將獲批宅基地有償轉(zhuǎn)讓給孫杰，違反土地管理法相關規(guī)定，應屬無效。柳蘭作為同戶宅基地相關權利人，要求確認《協(xié)議》無效于法有據(jù)。

《買賣房屋契約》的效力：該契約是將宅基地上的房屋有償出售給孫杰，且經(jīng)村委會確認，雙方均為該村集體經(jīng)濟組織成員，不違反法律強制性規(guī)定，系真實意思表示，應確認為有效。基于房地一體原則，孫杰購買房屋后享有涉案宅基地使用權，且孫強已完成涉案宅基地合法流轉(zhuǎn)手續(xù)，柳蘭關于該契約系宅基地買賣的主張無依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認趙偉與孫杰簽訂的《協(xié)議》無效；

確認孫杰與趙偉簽訂的《買賣房屋契約》有效。

四、案件啟示

（一）宅基地及房屋買賣注意事項

區(qū)分宅基地與房屋買賣：宅基地所有權歸集體，禁止擅自轉(zhuǎn)讓，宅基地買賣協(xié)議通常無效；但同一集體經(jīng)濟組織成員間的房屋買賣，符合規(guī)定的，協(xié)議有效，同時涉及宅基地使用權的流轉(zhuǎn)。

履行合法手續(xù)：房屋買賣應經(jīng)村委會等相關部門確認，必要時辦理宅基地審批或變更手續(xù)，確保流轉(zhuǎn)合法。

（二）協(xié)議效力的認定要點

宅基地買賣協(xié)議：因違反法律關于宅基地所有權歸集體、禁止擅自轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，一般認定為無效。

房屋買賣協(xié)議：同一集體經(jīng)濟組織成員間簽訂的房屋買賣協(xié)議，若系雙方真實意思表示，經(jīng)相關部門確認，不違反強制性規(guī)定，通常認定為有效。

（三）法律建議

進行農(nóng)村房屋及宅基地相關交易時，要明確交易標的是房屋還是宅基地，了解相關法律法規(guī)，確保交易在法律框架內(nèi)進行。交易時應經(jīng)村委會等部門確認，辦理必要手續(xù)，保留好相關協(xié)議、審批文件等證據(jù)，避免糾紛。如遇爭議，可咨詢專業(yè)律師，依法維護權益。

若你在農(nóng)村房屋買賣中遇到類似問題，可私信專業(yè)律師尋求幫助。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）